[스크랩] 전세가 상승이 집값을 밀어올릴까?

전세가 상승이 집값을 밀어올릴까?

 

2009년 초부터 시작된 서울 아파트 전세가 상승세가 2010년 들어 거세지고 있습니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 아파트 전세가 상승 원인을 짚어보고 전세가 상승이 지속될 경우 집값을 밀어올릴 가능성에 대해 분석하겠습니다.

2009년 이후 서울 아파트 전세가 동향

2009년 서울 아파트 전세가 변동률은 9.5%에 달했습니다. 특히 강남권의 경우 17.1%가 올라 폭등수준이라는 말이 어색하지 않습니다. 반면 수도권 신도시는 4.0%, 경기 5.5%, 인천 1.5%로 상대적으로 안정세를 보였습니다. 지방은 2.4% 올랐구요.

지난해 12월말 대비 올 들어 1월 20일 현재 서울 아파트 전세가는 1.2% 올랐습니다. 강남권은 상승폭이 2배 가까운 2.2%로 가파른 상승세가 계속되고 있습니다. 경기(0.04%), 신도시(0.2%), 인천(0.2%)은 보합세를 보이고 있습니다.

전세가 상승 원인 4가지 說

일시적 수요증가설

2008년 말 금융위기로 이사를 미뤘던 세입자들이 2009년부터 경기가 회복세를 보이자 큰 평형으로 갈아타거나 결혼하는 사람들이 늘어 전세 수요가 일시적으로 증가하고 있다는 것입니다. 또 2011년 고교 입학생부터 적용되는 서울 고교선택제가 축소돼 거주지역에 배정될 가능성이 높아져 강남 전세 수요가 늘어나고 있다는 것입니다. 이에 따라 2009년 10월부터 강남 대치동 등 강남지역 학군유입 수요가 증가하고 서초, 송파, 강동으로 번지고 있습니다. 여기에 2010년 서울에서 뉴타운 재개발 등으로 철거되는 멸실주택이 2009년보다 2배 이상 많은 5만8천가구가 넘어 전세 수요가 증가하고 있습니다.

매수대기설

서울 전세가가 급등하고 있음에도 세입자가 서울 아파트 청약을 위해 수도권 외곽으로 이사하지 않기 때문이라는 것입니다. 위례신도시, 2차 보금자리주택 등 입지여건이 좋고 분양가가 싼 아파트를 분양받기 위해 무주택으로 우선공급자격을 유지하려고 전세가를 올려주더라도 서울에서 전세계약 기간을 연장하는 세입자가 증가하고 있어 전세물건이 부족하다는 것입니다.

공급부족설 

서울에서 아파트로 전세를 얻으려는 수요에 비해 공급물량이 적다는 것입니다. 서울 아파트 입주물량은 2003년 7만1천가구를 정점으로 감소세를 보이고 잇습니다. 닥터아파트에 따르면 2008년 저밀도 재건축 입주러시로 일시적으로 5만가구가 넘었으나 2009년에 2만9천가구로 크게 줄었고 2010년에도 3만3천가구가 예정돼 있습니다. 특히 강남권 입주물량은 2009년 1만1천가구에서 올해 3천6백가구에 불과합니다. 서울 주택건설실적(인허가 기준. 아파트의 경우 인허가를 받은후 2~3년 뒤 입주함)은 2007년 6만2천8백42가구에서 2008년 4만8천4백17가구, 2009년 3만6천90가구로 급감하고 있어 2010년부터 입주물량 감소에 직접적인 영향을 주기 시작했습니다. 더욱이 아파트 대체주택인 다가구 다세대 주택건설도 매년 두자릿수 감소를 보이고 있습니다.

매수포기설

소수이지만 김광수경제연구소 등에서 주장하고 있습니다. 2008년 12월 이후 전세가는 중형>소형>대형 순으로 오르고 있다는 점은 실수요자들이 내집마련을 포기하고 전세 수요로 전환하고 있다는 방증(傍證)이라는 것이지요. 즉 전세가 대비 매매가가 턱없이 비싸고, 오를 가능성이 희박한 집을 사는 대신 중형 평형의 전세로 옮기고 있다는 것입니다. 또 오를 가능성이 희박하자 일부 주택 소유자들도 집을 팔고 전세 아파트로 옮기고 있다는 것입니다. 따라서 전세가 상승은 집값 상승이 아닌, 오히려 집값 하락을 알리는 전조일 가능성이 높다는 것입니다.

이밖에 DTI 등 대출규제로 전세에서 매매로 이동할 수 있는 통로가 축소됐기 때문이라는 대출규제설이 있습니다.

전세가 상승만으로 집값을 밀어올리지 못한다

결론적으로 전세가 상승만으로 집값을 밀어올릴 가능성은 매우 낮습니다.

통상적으로 전세가 상승은 세입자들의 내집마련 수요를 늘려 중소형 평형부터 매매가가 오르고 이어 중대형이 상승해왔습니다. 또 전세가에 이어 매매가 상승이 강남권에서 시작돼 강북권, 인천 경기 등 수도권 외곽으로 확산되는 게 일반적이었습니다.

2002년까지는 매매가 대비 전세비율이 높아지면, 즉 전세가가 올라가면 매매가가 후행해서 상승했습니다. 하지만 2003년 이후에는 전세비율이 떨어져도 매매가는 꾸준히 상승하고 있습니다. 2009년에는 매매가보다 상대적으로 전세가가 많이 올라 전세비율이 다소 높아졌습니다. 

이제 단순히 전세가 상승만으로 매매가를 밀어올릴 가능성은 매우 낮아졌습니다. 집값이 상대적으로 많이 올랐기 때문입니다. 특히 2007년 이후 전세비율이 50% 미만으로 떨어져 전세가 상승으로 인한 매수수요가 발생하기가 힘든 상황입니다. 강남권의 경우 전세비율이 2001년에 60%에 육박했으나 2009년 12월말 현재 38.4%로 크게 낮아진 상황입니다. 강북도 마찬가지입니다. 전세비율이 과거 70%에서 43.2%로 낮아져 강남과 별반 다를 게 없습니다. 강남에서 32평형을 전세 3억원에 살고 있는 세입자가 10억원 짜리 아파트를 사려면 6억원 이상을 대출 등으로 마련해야 하는데 대출규제로 사실상 불가능합니다. 강북권 노원구에서 1억7천만원에 전세로 살고 있는 세입자가 살고 있는 집을 사려면(4억원) 2억3천만원을 마련해야 합니다.

최근 전세가 강세는 지역적으로 서울에 국한된 데다, 전세가 상승의 주요 원인이 공급부족보다는 일시적 수요증가, 매수대기일 가능성이 높아 전세가 상승만으로 2010년에 매매가를 밀어올리지 못할 것입니다.

2010년 매매가가 대세 상승하려면 전세가 상승 또는 전세비율 상승보다는 경제성장률, 구체적으로 가계소득(가처분소득) 증가에 따른 소비회복이 전제돼야 할 것입니다. 즉 유효수요자의 구매력이 회복돼야 합니다. 여기에 금리가 하향 안정되고 대출규제가 완화된다면 그 시기는 앞당겨질 수 있을 것입니다.  

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

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