"부동산 대세상승 주도"VS"찻잔속 태풍에 불과"

"부동산 대세상승 주도"VS"찻잔속 태풍에 불과"

토지보상금 40조 부동산시장에 미치는 영향은...

보상금 풀리는 속도가 가장 큰 변수로 작용할 듯    

올해 토지보상금액 40조원으로 역대 최대로 풀릴 예정이지만 이에 대해 부동산전문가들은 서로 다른 의견을 보이고 있어 관심이 집중된다. 한편에서는 토지보상이 40조원이 풀린다고 하지만 채권위주로 보상이 될 예정으로 부동산 시장에 별다른 영향력을 행사하지 못할 것이라고 말한다. 일각에서는 일부 채권으로 발행이 된다고 할지라도 채권을 현금화거나 대토를 받을 전망으로 유동성이 풍부해지면서 부동산시장으로 유동자금이 유입될 가능성이 크다고 말하고 있다. 하지만 전문가들이 보상이 계속 늦어지는 과거 사례를 유추해 볼 때 올해 40조원이 모두 풀린다기보다 약 25조~30조원 가량이 풀릴 것으로 내다봤다.

◆6개월간 전액채권 보상

한국토지주택공사는 지난 13일 토지보상 방식을 한시적으로 변경하기로 했다. 올해 상반기까지 택지개발사업 토지보상을 채권 위주로 변경하기로 했다. 6개월간은 토지보상을 받길 원하는 지주들은 전액 채권으로 지급될 전망이다. 6개월이 지난 2개월 동안은 3억원까지 현금 보상되며, 나머지 금액은 40%가 현금, 60%는 채권으로 지급된다.
또한 지난 12일 기획재정부는 2009년 세제개편 후속조치 시행령 개정사항을 확정했다. 이번 개정사항에 따르면 3년 이상 채권을 만기까지 보유할 경우 수용된 땅에 대한 양도소득세 감면율을 현행 30%에서 40%로, 5년 이상 채권은 감면율을 50%로 각각 완화한다. 또한 보상채권 만기까지 보유하는 경우에 한해 양도소득세 감면한도를 종전 연간 1억원에서 2억원으로 확대(5년간 3억원범위 내)하기로 했다.

◆보상금 투자방향 불확실

이번 채권보상은 유동자금이 급등해 부동산가격이 급등하는 것을 인위적으로 막고자 내놓은 한국토지주택공사의 방책이라 할 수 있다. 전문가들은 한국토지주택공사가 6개월간 채권보상을 하고 양도소득세 감면 등을 추진해 유동자금을 분산시키겠다는 취지로 유동자금이 분산되는 효과는 일시적으로 누릴 수 있겠으나 그 효과에 대해서는 의견을 달리했다.
이에대해 이승익 대림투자개발 대표는 “한국토지주택공사가 전액 채권으로 지급할 계획으로 현금이나 대토 보상은 제한적으로 부동산시장에 미치는 영향이 거의 없을 것”이라고 내다봤다.

한편, 이번 방안은 일시적으로 부동산 가격을 잡으려는 LH의 고육지책일 뿐 풍부한 유동자금이 부동산시장으로 흘러들어오는 것을 막기에는 역부족이라는 의견이다. 또한 이번 방안에 대해서는 얼마나 실효성이 있을지에 대해서도 의문이라는 의견을 나타냈다. 김은경 부동산1번지 팀장은 “토지보상을 일시적으로 채권 지급하겠다는 것은 일시적으로 유동자금이 부동산을 몰리는 것을 막아 부동산가격을 조절하겠다는 LH의 취지이지만 시기조절을 한다고 하더라도 유동자금을 분산시켜 올해 40조원의 토지보상의 영향력을 상쇄시키기는 역부족”이라고 말했다.

또한 전세가격이 급등하고 있고 올해와 내년까지 뉴타운 재개발 사업지에서 관리처분인가 승인이 많이 예정돼 있어 관리처분인가 이후 이주 및 철거를 해 주택 멸실로 인해 전세가격이 내녀까지 상승할 전망이다. 또한 6월 지방선거 등 여러 호재를 앞두고 있는 현재 상황에서 토지보상금액은 부동산상승의 하나의 요인이기 때문에 채권보상이 부동산상승을 꺾어놓는 것에는 무리가 있다는 의견이다. 한정훈 미래부동산가치투자연구소 소장은 “전세가격 급등, 6월 지방선거, 재개발재건축에 의한 주택멸실 등의 요인으로 부동산가격이 상승만 남겨두고 있다”며 “현 시점에서 40조원의 토지보상금액이 시장에 풀린다하더라도 모두가 부동산으로 재투자되는 것이 아니라 포트폴리오에 의해 분산된 유동자금 일부분이 부동산으로 유입되기 때문에 이번 채권보상은 부동산 대세 흐름에 큰 영향을 미치지 않는다”고 설명했다. 일부 전문가들은 토지 소유자들이 대토나 채권보다 현금 보상을 원하기 때문에 대토나 채권으로 받는 비율이 낮았다는 것을 감안하면 토지 소유자들이 6개월을 기다려서라도 현금보상을 받으려고 할 것이라는 의견도 나타냈다.

채권으로 토지보상이 많이 이뤄진다면 향후 더 큰 문제가 일어날 가능성도 있다는 의견도 보였다. 남영우 나사렛대학 부동산학과 교수는 “건축 인허가를 받은 물량이 적은 상황에서 부동산으로 유동자금유입을 일정기간 묶어둔다면 향후 부동산가격이 크게 상승할 수 있는 여지가 충분하다”며 “억지로 유동자금을 묶어두는 것은 눈 가리고 아웅하는 격”이라고 설명했다. 

◆토지보상 대안책 나와야
토지보상에 대해 새로운 대안이 필요한 시점이라는 의견도 있다. 지주들이 토지보상가격을 더 높은 가격에 받기 위해 보상을 늦추면서 개발이 지연되고 차질을 빚게 되기 때문에 이를 방지위해 제3섹터개발, 환지개발 도입을 대중화해야 한다는 주장이다. 즉, 공공기관과 지주들이 공동 주체로 개발하자는 것이다. 제3섹터개발은 지난 1973년 일본에 처음으로 도입됐으며, 국내는 지난 1991년 처음으로 도입됐다.
환지개발은 토지소유자에게 구역을 개발한 후 다시 토지를 나눠주는 방식이다.
박기성 보성아이댄디 회장은 "한국토지주택공사가 수용후 토지보상하는 방식은 개발지연, 지주들의 토지보상가격 불만, 높은 분양가 책정 등 여러가지 문제점이 나타나고 있어 이제는 서로 윈윈할 수 있는 환지방식이나 제3섹터개발이 대중화될 필요가 있다"고 말했다.