[스크랩] 청라등 줄줄이 호재, 인천서구 구도심 재개발도 뜰까?

청라등 줄줄이 호재, 인천서구 구도심 재개발도 뜰까?

 

인천 서구는 지금 개발 중이다. 분양이 한창인 경제자유구역 청라지구와 보상과 이주작업이 진행중인 가정오거리 루원시티를 비롯해 구도심 재개발도 눈길을 끈다. 대표적으로는 개발 예정인 가좌IC 주변 가좌재정비촉진지구와 석남재개발구역이 그것. 추진위 단계의 석남1~6구역 외에도 정비예정구역이 다수 잇다. 현재는 교통이 불편하고 서울 접근성이 떨어지지만 인천 지하철 2호선이 개통되는 2014년이면 대중교통 개선에 따른 파급 효과가 기대된다. 특히 석남재개발구역은 지하철 7호선까지 연결될 예정으로 가좌재정비촉진지구의 보상 수요 유입도 기대된다.
하지만 주변에 개발사업이 많아 수요가 분산될 수 있고 사업기간이 많은 남아 투자에는 신중해야 한다. 재개발 구역별로 입지와 사업유형, 투자조건을 잘 따져보고 접근하는 게 좋다.

◆ 보상 들어가는 가좌IC 재정비촉진지구, 도시개발사업으로 거래 신중해야

서구 가좌동 가좌IC 일원에 위치한 가좌IC재정비촉진지구는 준공업지역으로 공장들이 밀집되어 있다.
총 67만 6375㎡ 규모로 가좌IC와 접해있고 인천 지하철 2호선이 2014년 개통될 예정이다.
가좌IC재정비촉진지구는 지난 5월 20일 재정비촉진계획(안)에 대한 주민설명회를 개최했다. 관계부서 협의를 거쳐 2009년 7월에 공청회를 개최하고 2009년 8월쯤 계획안 심의 및 결정고시가 나올 예정이다. 본격적인 공사는 2010년 12월경에 착수될 것으로 예상된다. 하지만 도시개발사업으로 진행됨에 따라 주민들과의 보상 문제로 사업이 다소 지연될 수 있다.

가좌IC재정비촉진지구의 지분 거래는 최근 거의 끊긴 상황이다. 가정오거리 루원시티처럼 도시개발법에 따라 진행되기 때문에 주민들은 조합원 자격 대신 보상을 받게 된다. 입주권도 루원시티처럼 실거주 1주택자나 무주택자에게만 한정 공급될 가능성이 크다. 다주택자나 전세를 끼고 지분을 매입하는 투자자에겐 입주권이 나오지 않을 수 있다.

◆ 인천지하철2호선 / 지하철7호선 더블역세권 수혜 석남재개발구역

석남2동은 6곳에서 재개발 사업이 추진되고 있다. 북쪽으로 경제자유구역 청라지구와 가정오거리 루원시티가 위치하고 남쪽으로는 가좌IC재정비촉진지구가 자리잡고 있다. 서쪽 북항 주변으로는 공장과 회사가 몰려있다. 석남1~6구역 전 구역이 구역지정을 준비 중으로 석남2구역과 석남4구역은 올 2월~3월 구역지정을 위한 공람을 마쳤다.

이들 구역의 최대 장점은 교통환경이다. 부평구청까지 연장공사 중인 서울 지하철 7호선이 이어지고 인천 지하철 2호선은 석남고가교까지 정거장 하나가 추가될 계획이다. 이른바 더블역세권. 석남고가교까지 지하철 7호선이 연결되면 서울 접근성이 휠씬 수월해진다. 더블역세권 수혜구역은 석남4구역이며 석남6구역은 환승역은 아니지만 인천 지하철 2호선 214공구를 이용할 수 있다.
인천 지하철 2호선은 서구 오류지구~인천대공원 사이 29.2km에 총 27개 정거장이 1.2단계로 나눠 2014년과 2018년에 개통될 예정이다. 석남동과 가좌IC재정비촉진지구는 2014년 개통될 예정이다. 지난 2009년 2월 공청회를 열었다.

거래는 아직 뜸하다. 지난 해에는 5월부터 보상이 시작된 루원시티의 이주수요가 늘어나면서 석남동 일대 주택 거래가 활발했었다. 하지만 9월부터는 거래가 끊겼고 올해 들어서는 급매물 위주로만 간혹 거래되는 상황이다.
석남동 재개발을 취급하는 나눔부동산은 "4월 들어서면서 작년 고점대비 10%~20% 하락한 급매물 위주로 거래가 이루어졌다. 최근은 송도, 청라지구가 높은 청약경쟁률을 보이면서 인천 지역에 대한 관심이 높아져 5% 가량 회복세를 보이는 것 같다" 고 전했다. 하지만 "청라지구 잔여 물량이 남아있기 때문에 기존 주택시장, 재개발 거래시장까지 움직임이 활발해지는 단계는 아닌 것 같다" 라고 분석했다.

구역별로는 지하철역과 가까운 석남4구역이 선호도가 높다. 시세는 33㎡미만 기준으로 3.3㎡당 1500만원, 33㎡~66㎡ 기준 3.3㎡당 1100만원~1200만원, 66㎡~99㎡ 준 3.3㎡당 600만원~700만원에 형성돼있다. 매물 가격은 26㎡ 규모 빌라 가격이 1억~1억 1000만원 선, 반지하 23㎡는 7000만원 정도에 나온다.

◆ 기본계획 추가예정 천마초교서측은 지분시세 다소 저렴한 편

반면 기본계획에 추가로 지정될 천마초교서측은 석남동 재개발구역보다 3.3㎡당 100만원 가량 저렴하다. 석남4구역 맞은편 천마초교서측은 석남동 551번지 일원으로 12만 7700㎡ 규모이다. 기본계획 포함 예정인 천마초교서측은 더블역세권에 산 조망과 학군이 좋다. 경인고속도로가 바로 지나가며 뒷편으로는 개발제한구역으로 묶여있는 광마산이 위치해 쾌적하다. 광마산 자락에는 석남초, 천마초, 경인여자상업고, 석남고, 석남중, 가좌여중고 등이 모여있다.

한편 석남동 재개발 일반분양가 수준은 900만원 안팎에 형성될 것으로 보인다. 석남동 기존 아파트 가격은 3.3㎡당 700만원 안팎이다. 그 중 3.3㎡당 아파트 가격이 가장 비싼 단지는 서인천월드메르디앙(총 778가구) 131㎡가 961만원 수준으로 3억 7000만원~3억 8000만원에 시세가 형성돼있다. 분양가는 올해 분양한 인천 서구 청라지구 평균 분양가격이 3.3㎡당 1077만원 선이고 2008년 석남동 평균 분양가는 3.3㎡당 864만원 대였다.

◆ 인천공단, 서울서남권 직장인수요 염두에 둔 소형 역세권도 관심

석남동 재개발 지역은 새아파트를 염두에 둔 지분 매입뿐만 아니라 신역세권 입지에 임대사업 목적으로도 살펴볼 만 하다. 인근에 공단이 몰려 있어 생산직 등 수요가 풍부하고 전월세 회전율이 좋기 때문이다. 향후 인천 지하철 2호선과 서울 지하철 7호선이 연결되면 서울 서남권(구로,금천) 및 강남권 직장인도 출퇴근도 가능해 임대수요가 늘어날 전망이다.

다만 석남동 일대는 현재 교통 및 주거환경이 열악해 전월세 가격이 저렴한 곳이다. 전세비중이 높지 않아 초기 투자금액은 다소 높을 수 있다. 주변 개발 및 공급계획이 많기 때문에 실수요자가 선호하는 역세권 중소형을 찾는 것이 안정적이다.
석남동 재개발 시장은 청라지구 잔여분양이 마무리되는 시점부터 거래가 형성될 것으로 보인다. 청라지구 분양은 6월 동시분양에 이어 하반기 9월경까지 이어진다. 2009년 총 11개 단지에서 5097가구가 공급될 예정이다. 재개발 지분 거래는 그 이후부터 다시 이뤄질 전망이다.

대신 가좌IC재정비촉진지구 보상이 진행되면 유동성이 움직이면서 인근 주택시장에 수요가 늘어날 수 있다. 지난 2008년 상반기에도 가정오거리 보상으로 주변 주택 및 아파트 가격이 상당히 올랐었다. 가좌IC재정비촉진지구는 2010년부터 보상에 들어갈 것으로 보인다.

[부동산114 이미윤과장]

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

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