[스크랩] 규제완화시대` 부동산 투자 전략은…

규제완화시대` 부동산 투자 전략은…

규제완화 전성시대다. MB(이명박 대통령의 영문 이니셜)정부 들어 노무현 정부 때 만들어진 핵심 부동산 규제들이 사실상 대부분 폐기처분됐다. 부동산 경기가 극도로 위축되고 집값이 급락해 투기 우려가 낮아지자 규제완화의 강도도 세졌다.

부동산 시장에서 그동안 불가능했던 것들이 상당 부분 가능해진 만큼 내집마련이나 투자 전략도 리모델링할 때가 됐다. 물론 온갖 대책에도 불구하고 시장이 불감증 환자처럼 좀처럼 반응하지 않고 있기 때문에 어디까지나 보수적·방어적 전략 위주여야 한다. 대다수 사람들이 앞으로 집값이 더 떨어질 것이라는 생각을 갖고 있어 매수자 우위의 시장이 한동안 지속될 것이라는 게 전문가들의 진단이다.

◆철저히 '보수주의자'가 되라

현재와 같은 시장에서는 매입가격을 최대한 낮추고 시야를 좁혀 '압축투자'해야 한다. 대출을 얻어 주택 등 부동산상품을 취득하는 것은 피해야 한다. 박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "과거와 달리 이제 부동산으로 돈 벌기는 힘들어졌다"며 "매수 타이밍을 한 템포 늦추고 보수적으로 시장을 바라봐야 한다"고 말했다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "부동산상품은 주식과 달리 시장이 반전되는 것을 보고 움직여도 늦지 않다"며 "한 걸음 뒤로 물러나 냉철하게 시장을 지켜보는 자세가 필요하다"고 말했다.

내집마련 수요자는 '급매물'보다는 '급급매물'만 쳐다보는 게 좋다. 함영진 부동산써브 연구실장은 "고점 대비 30% 이상 떨어진 매물만 매수 후보에 올려야 한다"며 "주변에 호재가 많고 매물 적체가 심하지 않는 지역을 고르는 게 요령"이라고 조언했다.

◆환금성을 최우선적으로 고려하라

요즘처럼 경제 각 부문과 기업에 돈이 돌지않을 때는 부동산 투자의 제1원칙도 환금성에 맞춰야 한다. 싸다고 무턱대고 들어갔다가는 발목을 붙들릴 수 있다.

환금성을 고려하는 투자자라면 계약 즉시 되팔수 있는 서울 인기 지역의 신규 분양 아파트를 살펴볼 만하다. 그동안 길게는 10년까지 전매할 수 없어 부담이 컸지만 서울 강남 3구(강남·서초·송파)를 제외한 수도권 전역이 투기과열지구에서 풀리면서 계약 즉시 매매할 수 있는 단지들이 많아졌다. 양지영 내집마련정보사 팀장은 "수도권에서 분양가상한제를 적용받지 않는 단지는 계약 즉시 되팔 수 있게 됐다"며 "입지 여건이 좋은 재개발 단지 등 서울 인기 지역 신규 분양 아파트에 관심을 가져볼 만하다"고 말했다. 대림산업과 삼성건설 등이 용산과 마포,금호동 등지에서 연내 분양할 단지를 눈여겨볼 만하다. 이들 지역은 계약후 분양권에 프리미엄이 붙을 수 있고 분양권을 매매하더라도 양도소득세나 취·등록세를 내지 않기 때문에 여러모로 유리하다.

하지만 기존 분양단지 중 입지가 나쁘거나 분양가가 높은 아파트의 경우 피하는 게 낫다. 분양권 매매 허용을 계기로 분양가 이하의 '마이너스 프리미엄' 매물이 쏟아져 주변 집값이 더 떨어질 수 있다.

◆실수요는 상한제 아파트,목돈있다면 재건축 아파트

실수요자는 전매(매매)제한 기간이 짧고 분양가가 싼 분양가상한제 아파트를 노려보는 것이 유리하다. 투기과열지구 해제로 분양가상한제를 적용받은 민간택지 중 비과밀억제권역(성장관리·자연보전권역)의 경우 전매제한 기간이 3년에서 1년으로 대폭 줄었다. 공공택지 중에는 과밀억제권역에서 성장권리권역으로 바뀐 인천 청라지구의 전매 제한 완화 혜택이 크다.

자금에 여유가 있고 목돈 마련이 가능한 사람 중 서울 '강남 입성'을 노릴 경우 용적률과 소형평형 의무 비율 등의 규제가 풀린 재건축 아파트를 살펴볼 만하다. 규제 완화에 힘입어 강남 개포주공,강동 고덕주공 등 저밀도 아파트와 강남 압구정 현대,서초 반포주공1단지,대치동 은마,송파 잠실 주공5단지 등 중층 아파트의 재건축 사업이 활발해질 전망이다. 강남권 재건축 아파트값은 작년 하반기부터 급락한 만큼 싼 매물을 노리는 것도 방법이다. 다만 지금처럼 부동산 하락기에는 재건축 아파트의 수익성 확보가 불투명하기 때문에 투자 개념보다는 실거주 차원에서 접근해야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

[부동산 투자 전략 원칙]

1. 철저한 보수주의자가 된다. 시야를 좁힐 필요가 있다

2. 일단 기다려본다. 추세 전환을 확인하고 들어가도 늦지 않다

3. 환금성을 중시한다. 안되는 지역이나 상품은 피한다

4. '급급매물'을 고른다. '급매물'보다 훨씬 싸야한다

5. 압축투자한다. 적은 자금으로 투자하고 무리하지 않는다

6. '대박'의 꿈은 접어라. 부동산으로 돈 벌기 힘들다는 점 인식한다

7. 자금계획을 잘 세워야 한다 . 대출이나 무리한 투자는 화를 부른다

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

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