[기획] 침체된 부동산, 어떻게 하면 풀릴까 ② 세금규제

부동산 시장의 침체가 장기화되면서 경제 위기가 도래할 수 있다는 경고가 나오고 있다. 시장 부양책을 내놓기 위해 여러 가지 방법이 나오고는 있지만 실제 실행되기는 쉽지 않아 보인다. 총 3회에 걸쳐 부동산 시장을 살릴 방안에 대해 알아본다. - 편집자주

 

9월 정기국회를 앞두고 여야가 세금 감면 방안을 계속적으로 내놓고 있다. 종합부동산세 과세 기준 상향조정과 장기보유자에 한해 양도세를 완화해 주는 등 정책 변화가 감지되자 고가 주택을 갖고 있는 보유자들이 완화 움직임에 촉각을 곤두세우고 있다.

 

경기 침체가 계속되면서 세금 규제를 풀어 민심을 잡기 위한 것으로 보이는 세금 완화책은 거래 활성화의 출발점이라는 주장과 투기 우려라는 주장이 팽배하게 맞서고 있다. 

 

세금규제 완화책이 장기화된 부동산 시장 침체에 활력을 불어 줄 수 있을지 알아보자.

 

■ 부동산 세제 개편 추진안

 

이명박정부 출범 이후 부동산 시장의 거래 활성화를 위한 규제 완화로 현재 검토 중인 개편안은 아래 표와 같다. 이중 양도세와 종부세 완화 후 시장이 어떻게 변할지에 중점을 두고 살펴보도록 하자.

 

>> 종합부동산세 완화, 대부분 강남권 혜택

 

종합부동산세는 이번 개정안에서 기존 주택 공시가격 합산 기준을 6억원 초과에서 9억원 초과로 상향조정, 가구별 합산을 개인별 합산으로 변경하는 등 대폭 완화하는 방침이 제시됐다.

 

또 1가구 1주택을 소유한 고령자(60세 이상)는 연간소득이 3천6백만원 이하, 주택공시가격이 15억원 이하는 종부세 면제가 추진될 예정이다.

 

여기서 서울 권역별 고가아파트의 가구수를 통한 수혜 지역을 알아보자. 고가아파트 기준은 닥터아파트 시세 하한가를 기준으로 삼았다.

서울 4개 권역별 중에서는 강남권이 하한가 6억원 초과 아파트수가 20만1천1백73가구로 가장 많다. 서울 전체 가구수 중에서는 17.1%로 고가아파트가 가장 많이 밀집된 지역이다.

 

하지만 종부세 과세 기준이 기준시가 9억원 초과로 완화된다면 해당 가구수는 11만4백52가구로 절반 가까이 줄어 9만7백21가구가 수혜를 보게 된다.

 

반면 강북권은 수혜 가구수가 강남권의 1/9 수준에 불과해 종부세 완화에 대한 효과는 적을 것으로 보인다. 따라서 종부세 완화에 대한 수혜는 강남권에서 누리게 된다.

 

- 종부세 완화돼도 매물 급증은 없을듯

 

당초 정부는 종부세 기준이 강화된 후 보유세 부담을 견디지 못한 매물이 나오면서 가격 하락으로 이어질 것이라 예상했다. 하지만 실제 급매물 출현은 많지 않았다.

 

대출이자 부담과 재건축 추진에 대한 실망이 겹치면서 일부 급매물이 나오기도 했으나 이를 매수할 만한 매수 세력이 붙지 않자 거래가 거의 이뤄지지 않게 되면서 매물이 빠지지 않는 상황이 만들어 진 것.

 

기존 대출 규제도 맞물려 있다보니 종부세 과세 기준이 완화된다 하더라도 실제 매물이 많아지면서 강남 거래 시장이 크게 활성화될 가능성은 적어보인다.

 

여기에 보유세까지 낮아지면 보유하는게 파는 것 보다 낫다는 심리가 확산되면서 오히려 가격만 상승할 가능성도 있어 보인다. 1주택을 오래 보유하고 있는 고령자가 종부세 대상에서 제외된다 하더라도 매도 보다는 보유를 선택하는 사람이 많을 것으로 예상되기 때문이다.

 

강남구 역삼동 개나리공인 관계자는 “정부의 규제완화 발표 이후에도 별다른 움직임이 없다. 종부세 과세기준의 상향조정으로 수혜단지는 거래가 조금 회복될 것이라 예상했으나 급급매물 위주로 한 두건 거래가 전부다”고 현재 거래 분위기를 전했다.

 

송파구 가락동 강남공인 관계자도 세금 규제 완화는 별다른 반응 없을 것이라는 의견을 비췄다.

 

“규제완화가 있은 후 문의전화가 평소보다 눈에 띄게 늘고 방문손님도 늘었으나 거래까지는 유보한 상태다. 규제완화가 실시되면 지금처럼 움츠러들진 않겠지만 당분간은 올스톱 상태가 지속될 것이다”고 전했다. 
 
>> 양도세 완화도 강남권이 가장 수혜

 

서울 방배동 109㎡ 아파트에서 12년 동안 살고 있는 A씨. 최근 부동산 뉴스를 본 후 마음이 분주해졌다.

 

10년 이상 보유한 고가주택에 대해서도 양도세 감면이 적용될 것이라는 보도 때문. 퇴근 후에는 부동산을 종종 들러 현재 분위기와 시세를 알아보는 등 적극적으로 준비해 재테크 전략을 다시 짜고 있다.  

 

“조금 더 넓은 아파트로 옮기고 싶어도 종잣돈이 없고 다른 곳에 투자하고 싶어도 여력이 없었다. 그러나 양도세 감면이 확정되면 매각한 후 지금보다 저렴한 곳으로 이사를 하고 남은 비용으로 소액 투자처를 찾을 것이다”고 말했다.

 

이렇듯 오래 거주한 실수요자들은 양도세가 면제될 경우 시세차익을 본 후 저평가된 지역의 아파트나 빌라 등에 투자하겠다는 의견이 지배적이다.

 

- 10년 이상 장기 보유자 양도세 완화되면?

 

양도세 개정안에서는 1가구 1주택자가 10년 이상 장기보유시 고가주택(6억원 이상)의 경우에도 전액 면제하는 방안을 제시했다. 여기에 1가구 2주택자의 양도세 부담을 완화하는 등 면제 범위가 더욱 확대될 예정이다.

 

현재는 양도세 비과세 요건을 충족하더라도 6억원이 넘는 주택은 6억원 초과부분에 대한 양도차익은 양도세로 내야 한다. 또 장기보유특별공제 역시 20년 이상 보유시에만 80%를 감면해준다.

 

서울 권역별로 입주 기간에 따른 고가아파트 가구수를 알아보자.

강남권은 20년 이상됐고 하한가가 6억원 이상인 고가아파트 수가 11만7천8백62가구로 서울시 중에서 가장 많이 분포됐다. 하지만 양도세 면제 기준이 10년 이상으로 단축된다면 2만4천5백8가구가 수혜를 보게 될 것이다.

 

그러나 강북권은 수혜아파트수가 3천9백50가구에 불과해 양도세 완화 정책에 대한 효과는 미비할 것이다. 따라서 양도세 완화에 대한 수혜도 역시 고가아파트가 밀집된 강남권이 톡톡히 누리게 된다.

 

- 양도세 완화돼도 대출 막혀 수요자 진입 못해

 

양도세 완화를 기다리는 수요가 많은 만큼 개정안 발표가 있은 후 그 열기가 뜨거울 것이라 예상했다. 그러나 예상과는 달리 조용한 분위기다. 양도세 완화를 기다려 매물을 내놓지 않고 있어 실제 거래까지는 이어지기 어려운 상황이다.

 

서초구 잠원동 정공인 관계자는 “거래 활성화를 위해 양도세 완화는 중요한 부분이다. 양도세 부분을 완화한다면 매물 회전속도도 빨라질 것이다. 그러나 세금규제 완화로만 거래활성화를 끌어내기에는 부족하다”고 말했다.

 

결국 양도세, 종부세 완화책은 매도자를 위한 정책일 뿐 대출은 여전히 어렵다보니 매수자가 이들 수혜 아파트를 매입할 루트가 막혀있는 것은 달라지지 않는다. 따라서 세금 완화 만으로는 거래 활성화에는 역부족이라는 결론이 나온다.

 

강남권 고가 주택 보유자들에게 가장 큰 혜택을 줄 수 있는 사안이 논의 되고 있는 만큼 다른 지역 주민들은 오히려 이러한 세제 완화가 거부감을 불러일으킬 수 있다. 따라서 거래 활성화의 목적으로 세제를 완화하기 보다는 고령자나 1주택 장기 보유자 등 형평성 논란이 일고 있는 부분만 일부 조정하는 것이 낫다고 보인다. 앞으로 국회에서의 논의 과정이 주목된다.

[출처] 닥터아파트 - [기획] 침체된 부동산, 어떻게 하면 풀릴까 ② 세금규제/안소형 애널리스트/2008-08-15