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 윤정웅
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| - 법률, 정책, 투자, 평가 |
- 現 수원대 교수
- 세인종합법률 사무국장
- 부동산컨설턴트
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전세제도는 우리나라에만 있는 특이한 제도입니다. 전세금은 전세권의 요소이고 전세금을 주고받음으로 인하여 계약은 완료 되지요. 전세권은 용익물권과 담보물권으로서의 성질을 아울러 가지고 이는 민법상 물권이기도 합니다.
따라서 전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익하고, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금에 관한 우선변제권이 인정되는 특수한 권리이기도 합니다.
그런데 요즘 전세 끼고 집 산다는 말이 유행어가 돼 버렸습니다. 부동산 상담 내용 열 건 중 절반은 전세 끼고 집 사겠다는 질문이지요. 어느 지역 어느 아파트가 어떠냐는 내용인데 결론은 훗날 얼마나 오르겠는냐는 식으로 질문이 끝나게 되고 대답은 미지수로 마무리 되더군요.
전세 끼고 집 사겠다고 하시는 분들은 대부분 현재 주택을 소유하신 분들도 더러 계시지만 형편이 어려워 잔금이 부족하기 때문에 자신은 값이 싼 전셋집이나 월세로 거주하면서 매수한 집은 전세로 돌려 잔금을 치루겠다는 분들이 의외로 많습니다.
2년이나 4년 동안 모으고 모아서 전세금을 빼주고 입주하겠다는 각오는 칭찬하고 싶기도 하더군요. 직장이나 학군 때문에 부득이하게 전세로 거주하시는 분들도 계시지만 돈이 부족해서 어쩔 수 없이 전세를 놓는 경우를 보면 마음이 아프기도 합디다.
반대로 유주택자가 투자목적으로 한 채 더 사놓겠다고 하시는 건 상관할 바 아니지만 매수한 집에는 전세금 외에 대출금도 들어 있음이 보통이기에 전세시장이 출렁일 때는 이게 나중에 화약의 뇌관이 될 수 있음도 걱정을 아니할 수 없는 것입니다.
전세가 요동치면 소형주택 값이 오르게 됩니다
어느 지역에 재건축이 시작되면 그 부근에는 전세금이 올라가게 됩니다. 전세금이 올라가게 되면 아예 대출받아 사 버리기도 합니다. 연쇄적으로 이런 현상이 나타나게 되면 결국은 소형주택들이 하룻밤 사이에 1천만 원씩 값이 올라가게 되지요. 늘 겪어 본 일입니다.
집을 판 사람들은 조금 더 보태거나 대출을 더 받아 중형으로 갈아타는 기회를 만나게 되고 그 여파는 계속 대형으로 움직이게 되는 것이 주택시장의 흐름으로 돼 있던가요. 그래서 항시 소형의 부족현상이 나타나고 이런 일은 연중행사가 되고 있는 것입니다.
앞으로 서울을 비롯한 각 지방에서 뉴타운이나 재건축 등 사업이 줄줄이 엮어져 있기 때문에 지역적으로 이런 현상은 꾸준히 일어나게 된다고 봐야지요. 따라서 손쉬운 소형주택은 앞으로 상당한 세월 동안 주택시장의 신호탄 노릇을 할 수도 있을 것입니다.
그렇다고 기대만큼의 수익률이 있을지는 아무도 모릅니다. 특히 요즘처럼 세계적으로 경기가 좋지 않고 고유가가 겹치게 되면 상승폭은 껶이게 돼 있으며 앞으로 소형주택의 공급이 원활해지면 가격은 추락할 수도 있는 것이기에 신중을 기해야 한다고 봅니다.
집값이 하락하면 집 주인은 도망하기도 합니다
십년 전 집값이 하락했을 때 집 주인들은 도망한 일도 있었고, 고의적으로 대출금에 대한 이자를 내지 않은 체 경매로 넘겨버린 일도 있었습니다. 투자용으로 사 둔 집이 5억 짜리 집일 때 대출금은 1억 5천 정도, 전세금이 2억 정도로서 총 부채는 3억 5천인 70%를 차지하는 것이 보통이지요.
집값이 1억 내려 4억 원이 되면 전세금도 4천만 원 정도 내려줘야 당연한 이치겠지요. 따라서 세입자는 4천만 원을 돌려 달라고 합니다. 이런 일이 전국적으로 일어나게 되자 집 주인들은 아예 포기해 버린 일도 있었으며 세입자들은 울며 겨자 먹기로 대출금을 인수하고 집을 사버린 일도 있었습니다.
선순위 근저당권이 경매를 실행하게 되면 후순위인 전세권은 절반도 돈을 찾지 못했던 사례도 있었고, 어려울 때에는 흔히 사기꾼들이 나타나기도 하는데 이런 사람들은 교묘하게 대출을 많이 받기도하여 세입자들을 골탕 멱이기도 합니다.
세입자로서 손해를 본 사람도 있었지만 후속 자금이 있는 분들은 오히려 집을 싸게 마련하는 계기가 되어 대형주택에 전세 들었다가 좋은 집 마련하신 분들도 많았습니다. 남의 불행이 나의 행복이 될 수도 있는 일이기 때문에.
전세금에 의존한 주택구입은 위험합니다
전세 비수기인 여름과 겨울에는 전세금에 의존한 주택매수는 신중을 기해야 합니다. 매수와 동시에 전세로 돌리려고 하였으나 전세가 나가지 아니하여 계약이 파기되는 사례가 종종 있기도 하고, 이로 인하여 본의 아니게 손해를 본 일들이 일어나고 있기도 합니다.
"갑"은 5년 간의 해외근무로 인하여 살던 집을 팔게 되었고 "을"은 이 집을 5억 원에 매수하는 계약을 체결했습니다. 계약금으로 3천만 원을 지불하였고, 중도금은 그 집에 들어있는 대출금 1억 5천만 원을 "을"이 인수함과 동시 1억 2천만 원을 지급했습니다. 그리고 잔금 2억 원은 전세를 놔 그 돈으로 지급하기로 했던 것입니다.
계약서 작성 당시 전세가 나가지 않으면 어떻게 할 것이냐는 질문에 중개업소에서는 "전세를 책임질테니 염려 말라"고 하므로 "갑"과 "을"은 이를 믿고 계약했었고, 전세가 나가기를 기다리고 있었으나 잔금지급일이 지났어도 전세는 물어보는 사람도 없는 처지에 이르게 된 것입니다.
한편 "갑"은 그 중개업소의 소개하에 부근에 같은 조건으로 다른 집을 사놓고 잔금 지급일에 맞추어 매수한 집의 잔금 지급을 이행해야 하는데 그 집도 중도금만 지급되었을 뿐 전세가 나가지 아니하여 연쇄적으로 잔금이행이 되지 않고 있는 실정에 있습니다.
"갑"과 "을"은 애꿎은 중개업소 사장님 허리띠만 붙들고 책임을 지라고 하지만 중개업소 사장님은 입맛만 쩝쩝 다실 뿐 말이 없습니다. "갑"은 하는 수 없이 모든 것을 포기하고 해외출국을 하겠다고 하는데 이렇게 되면 "을"은 많은 손해를 보게 되겠지요.
법률적인 면
부동산을 매수할 때 대출금이나 전세금으로 잔금을 이행하기로 약정하였다 할지라도 그 대출금이나 전세금이 이뤄지지 아니하여 잔금이행불능이 되었을 때 에는 매수인의 책임으로 돌아가는 것이고, 중개업소는 아무런 책임이 없는 것입니다.
판례도 매수인은 대출금이나 전세금이 들어오지 아니하여 잔금을 이행하지 못했다는 사유만으로 책임을 면할 수 없다, 라고 하였기 때문에 결국 "을"은 어떻게 하든 얽혀있는 실타래를 스스로 풀어야 손해를 면할 수 있는 것입니다.
결어
요즘 일어난 사례를 들었습니다. 전세금이나 대출금에 의존한 주택매수에 신중을 기하시라는 취지의 글입니다. 전세비수기가 되고 보니 여러 곳에서 전세금 믿고 계약했다가 전세가 나가지 아니하여 계약이 파기되는 일이 일어나고 있고, 이로 인하여 계약금을 몰수당하는 처지가 안타깝기만 합니다.
전세제도는 이를 잘 이용하면 재테크수단이 될 수도 있으나 부동산 시세의 상승과 하락에 따라 여간 민감한 반응을 보이기도 하고 복잡한 문제를 일으키기도 합니다. 울고 웃는 전세권- 서로가 잘 이용하여 믿고 거래하는 풍토가 이뤄지기를 기대합니다.
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