재개발-지분쪼개기의 모든것

지분쪼개기의 모든것

 

부동산시장이 양극화와 호재지역 상승이라는 두 가지 뚜렷한 현상이 나타나고 있다.
호재지역상승은 당연한 것으로 전국적인 부동산가격에 반하는 것이지만 당연한 것으로 받아들인다고 해도, 양극화는 지금까지는 서울 강남이나 이른바 버블세븐 지역의 부동산 가격이 서울 강북을 비롯한 다른 지역과 비교하여 더 큰 상승을 가져오는 것을 의미하였으나, 지난 해 부터는 서울 강북지역의 1,2,3차 뉴타운과 4차 뉴타운 예정지역을 포함한 재개발지역에 개발이 본격화되면서 이주수요에 의한 주변 소형 주택들 가격이 상승 곡선을 이어가고 있고, 반면 강남의 재건축아파트를 비롯한 중대형 아파트들과 버블세븐지역의 아파트가격은 거꾸로 내리막을 걷고 있는 현상을 볼 때 역 양극화라는 말을 써도 될 것이다.

‘원빌라’와 ‘지분(쪼갠, 분리) 빌라’

이처럼 부동산 매매시장 위축에도 불구하고, 재재발 소형지분에 대한 인기는 끝이 없다고 해도 지나치지 않다. 도시재정비 촉진특별법에 의한 촉진지구의 경우에 토지 지분 20㎡이상의 경우는 토지거래허가를 받아야 한다는 내용을 별론으로 하더라도, 토지지분이 적은 것은 우선 실투자금액이 적게 들어가므로 투자가 용이하고, 소액투자하려고 하는 투자자가 많으므로 당연히 매매가 쉽게 이뤄 질것이다. 이러한 특성때문에 일부지역의 토지 소형지분의 다세대빌라 가격이 너무 높이 상승한 지역이 있어 투자 유의해야 한다.

이렇게 인기가 많은 소액투자가 가능한 작은 토지지분을 가진 재개발 예정지역의 다세대나 빌라의 경우에는 단순하게 생각해서는 안될 것이 있는데 그것은 다름아닌 해당 물건이 ‘지분쪼개기’ 된 것이냐 아니면 ‘지분쪼개기’ 안 된 것이냐는 문제, 즉 지분쪼개기를 안 한 빌라는 ‘원빌라’라고 하고, 지분쪼개기를 한 빌라는 ‘지분(쪼갠)빌라’라고 하는데... 어디에 속하느냐에 따라 투자수익을 달라진다.

재개발지역에 지분쪼개기는 소유자가 한명인것을 여러명의 소유자로 만들어서 아파트입주권을 받을 수 있는 조합원의 수를 늘리는 것으로, 재개발 사업의 수익성을 악화시키고, 결국 조합원의 비용부담을 증가시켜 조합아파트 구입비용을 높이는 것으로 재개발 사업을 어렵게 만드는 원인이 되고 있다. 그 방식은 다가구주택을 다세대주택으로 구분등기하는 것과 하나의 필지를 여러명이 공유지분 형태로 소유하는 것 그리고 요즘 많이 유행하는 것으로 ‘신종쪼개기’라고 해서 단독주택을 허물고 새로 다세대를 건축하여 세대수를 늘리는 방식이 있다.

지분쪼개기 금지 기준일 2003년 12월 30일

국토해양부는 2003년 7월 행정명령으로 재개발구역 내 다가구주택의 다세대주택으로의 구분등기 즉 지분쪼개기를 금지시켰고, 2003년 12월 30 조례시행(서울시 도시및 주거환경정비조례)을 해서, 조례시행일 이전에 지분쪼개기한 다세대의 경우는 건물의 전용면적 60㎡이하의 경우는 전용면적 60㎡이하의 소형아파트나 임대아파트를 공급하고, 전용면적 60㎡가 넘은 경우는 정상적인 조합원으로서 자격을 인정하여 분양신청을 할수 있도록 하였다. 또한 조례시행일 이후에 지분쪼개기한 다세대의 경우는 전체에 대하여 조합원자격을 주지않는다. 즉 아무리 여러 개의 지분으로 쪼개졌어도 분양권은 안주겠다는 것이다.

투자실패사례) 투자자 A는 2003년 10월에 재개발지역의 다세대를 구입하였는데 지분쪼개기한 다세대 건물로 전용면적 60㎡이하를 구입한 투자자는 조례시행으로 인해 전용면적 61㎡를 구입한 투자자 B에 비해 큰 손해봤다. 왜냐하면 A는 24평, B는 32평으로 아파트를 분양받을 수 있는 자격이 있으므로, 조합원의 프리미엄인 저렴한 조합원 분양가 만큼 B의 수익이 커지기 때문이다. 따라서 상대적으로 같은 가격에 매입하였다면 투자자B의 가격은 상승할 것이다.

조례개정으로 전용면적이 총 60㎡넘으면 30평대 아파트 분양신청 가능

그러나 착한 사람에게는 항상 기회가 오는 법, 최근 또다시 조례개정을 통해서 2003년 12월 30일 구분 등기 완료된 즉 조각쪼개기가 된 다세대 주택 중 전용면적이 총 60㎡가 넘는 주택소유자는 추후 재개발 시 전용면적 85㎡이하 주택에 분양 신청이 가능하도록 시 조례를 개정하였다. 또한 서울시는 ‘전용면적 85㎡이하 주택을 분양신청 조합원에게 배정하고, 잔여분이 있는 경우 전용면적 60㎡이하 주택배정 조합원의 상향요청이 있는 경우에는 권리가액이 큰 순서로 추가배정할 수 있다’라는 조항을 신설하였다. 즉 한사람이 전용면적 60㎡이하의 주택을 여러 채 보유하고 있을 경우 이를 합산해 60㎡이하를 넘으면 30평형대 아파트에 분양자격을 주는 것이고, 조합원 수가 적어 전용면적 85㎡이하 주택 잔여분이 있는 경우에는 역시 분양받을 수 있는 것이다.

60㎡이하 다세대 주택 현금 청산 가능

2008년 4월 17일 서울시는 정비사업이 예상되는 지역에서 무분별한 소규모 공동주택을 신축하는 행위자 외 비주거용 건축물을 무단용도 변경한 자들의 분양권을 제한하기 위하여 조례개정을 위해 입법예고 하였다., 그 내용을 보면,

1.단독 또는 다가구주택을 철거하고 새로이 건축허가를 받아 공동주택을 건축하는 경우(기존의 공동주택을 세대수를 늘려 신축한 경우를 포함) 수인의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 한다.
다만, 해당 공동주택의 주거전용 면적이 당해 정비사업으로 건립되는 분양용 공동주택의 최소 주거전용면적 이상인 자에 대하여는 분양권을 인정함. 이는 재재발지역의 최소 분양면적이 60㎡이상인 것을 보면 이 면적이하는 청산대상이 될 것임.

2.사실상의 주거용도로 사용하고 있는 건축물에 대하여 기존 무허가 건축물중 주거용으로 사용하고 있는 건축물로 한정함으로써 분양대상 기준을 명확히 하고, 비주거용 건축물을 주거용 건축물로 무단 용도변경한 자에게 분양권을 제한함.

3.권리가액이 2개의 분양주택가액 사이에 해당하는 경우에는 분양신청자가 선택할 수 있게 함.

4. 분양권제한 규정에 대한 경과조치로 공포일로부터 건축허가 신청, 접수 분부터 적용한다.

현재까지는 입법예고(안)이지만, 앞으로 7월에 조례가 본 안대로 개정. 시행될 계획이라면, 재개발지역의 투자자나 실수요자 그리고 건축업자들도 세심한 판단이 필요한 시점이다.

기존 주택지들이 향후에 재개발될 것으로 예상된다면, 이들 부동산을 매입하려는 투자자들은 지분쪼개기에 대한 정확한 해석과 투자판단이 필요하며, 이외에 기존에 다가구주택이 1997년 1월 15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기 완료한 다가구주택과 1990년 4월 21일 이전에 단독주택으로 건축허가를 받았지만 가구별 지분 또는 다세대 주택으로 등기한 주택에 대하여도 가구당 1인을 분양대상자로 하고 있다는 사실도 추가한다면 사실상의 재개발지역의 ‘지분쪼개기’에 대한 완벽한 분석이 되었다고 할 수 있다.

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