농업보호구역 내 농지 어떻게 이용할 것인가 ?

농지의 가치가 달라지고 있다. 경자유전 원칙을 뒤흔드는 농지법 개정이 내년 하반기에 시행될 예정이며 종합부동산세 적용대상에서 제외되면서 농지에 주목하라는 투자자문이 연이어 나오고 있다.

개정안에 따르면 도시민들도 무제한 농지소유가 가능해질 전망이다. 영농계획서를 내고 농지취득 자격증명을 받아 농지를 구입한 뒤 이를 농업기반공사를 통해 전업농 등에게 5년 이상 임대하면 되는 것이다.

표면상 농지 임대허용 범위를 넓혀 준 것이지만 투자자에게는 너무도 쉬운 형식적 절차에 불과해 사실상 도시민의 농지소유가 전면 허용되는 것과 진배없다.

이농, 상속 등으로 소유상한이 1ha를 넘는 도시민들의 소유상한 제한 역시 삭제되고 경작하지 않는 소유자가 처분의무를 받은 경우 재경작하거나 농업기반공사에 농지매도를 위탁하면 3년간 처분명령과 이행강제금 부과를 유예 받기도 한다.

현재 분리과세되는 공장용지, 임야와 함께 농지는 종합부동산세 적용대상에서 제외되면서 포트폴리오를 재구성하는 다주택소유자들의 이목이 모아지고 있다.

이처럼 침체된 부동산시장에서 나홀로 관심을 받고 있는 투자처가 바로 농지이다. 그 중 높은 활용성에 비해 저렴한 지가를 형성하고 있는 농업보호구역에 대해 심도있는 관찰을 하고 이를 통한 궁극적인 목표인 성공투자의 맥을 짚어보자.

먼저 개념을 살펴보면 농지법상 농지는 농업진흥지역 내 농지와 비진흥지역 농지로 구분되고 농업진흥지역은 다시 진흥구역과 보호구역으로 세분된다.

현재 농업진흥지역은 106만ha가 지정되어 있으며, 그중 농업진흥구역은 89만ha, 농업보호구역은 17만ha가 지정되어 있다.

농업진흥구역의 지정대상은 말 그대로 농업의 진흥을 도모하여야 하는 지역으로서 효율적인 영농기계화가 가능한 지역이다. 혹은 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 상당한 규모로 집단화 되어있는 지역을 일컫는다. 주로 전원주택으로 용도변경 되는 농업인 주택이 주요 투자방법이다.

이에 비해 농업보호구역은 진흥구역의 용수원 확보 및 수질보전을 위하여 필요한 지역 혹은 진흥구역에 인접하여 농업환경을 보호하여야 하는 지역이다. 따라서 농지 그 자체의 전용에 대해서는 농업진흥지역에 비해 매우 관대하며 쓰임새는 국토이용관리법 상 관리지역과 유사해 농지투자의 대표대상으로 인식되어 왔다.

개정되는 농지법에서는 농업진흥구역의 완화와 농업보호구역의 강화로 점쳐진다. 농업진흥구역은 선별적 해제가 이루어질 계획이며 농업보호구역의 경우는 기존의 제한행위열거방식에서 허용행위열거방식으로 전환이 됨에 따라 토지이용행위의 폭이 좁아지는 것이다. 따라서 개정시점에서 종전 용도개발의 유효함에 착안한 현시점의 농업보호구역의 농지 매입이 요구되는 것이다.

농업보호구역 내의 농지 활용의 이점은 어떠한 것인가? 농업보호구역은 대개 저수지나 하천 등을 끼고 있으므로 주변경관이 뛰어나다. 따라서 전원주택용은 물론이고 카페나 음식점 용도로도 찾는 투자자가 많은 편이다.

또한 관리지역에 비해 규제가 비교적 까다로워 시세가 조금 낮게 형성되는 경우가 많다는 장점이 있으므로 저가매수로 합리적인 이용을 한다면 높은 투자수익을 낼 수 있는 투자처가 된다.

보호구역 내 가능한 토지이용행위를 살펴보자. 먼저 농업진흥구역 안에서의 허용되는 농수산물 가공, 처리시설과 농업인 공동편익시설은 모두 가능하며 대기오염물질 배출시설과 환경오염 시설, 휴게음식점 1,000㎡이상의 공장 등에 대해서는 제한을 두고 있다.

여기서 주목할 것은 이를 제외하고는 보호구역 중 녹지지역이 아닌 지역 안에서는 준농림지역 즉 관리지역 내에서 할 수 있는 행위는 가능하다는 것이다.

현재 농업보호구역안의 세부적 행위제한 내용은 다음과 같다.

1.대기오염물질배출시설의 설치
2.폐수배출시설의 설치
3.특정폐기물을 처리하기 위한 폐기물처리시설의 설치
4.제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설 중 대통령령이 정하는 시설의 설치
(휴게음식점, 일반음식점, 골프연습장, 단란주점, 안마시술소 및 노래연습장)
5.숙박시설 및 위락시설의 설치
6.그 부지가 대통령령이 정하는 규모 이상인 시설의 설치
-부지가 1,000㎡이상인 공장의 설치
-부지가 2,000㎡이상인 공동주택(기숙사를 제외)의 설치
-부지가 3,000㎡이상인 그 밖의 시설의 설치

해당 규모 미만의 공장이나 주택, 그 외 시설물의 건축이 가능한 것이며 이는 토지의 최유효이용에 따른 상업시설의 건축이 점쳐지는 것이다.

농업진흥구역의 경우 개발을 위한 해제 및 완화 조치가 예상되지만 리스크 역시 높다. 반면농업보호구역은 기존의 제한행위 안에서도 투자수익률을 높일 수 있는 방안이 충분히 내재되어 있다. 개정 전의 적정매수시점을 찾는 것이 중요한 것이다.

그럼 농업보호구역안의 농지매입 시 주의사항을 알아보자. 기타 농지 구입 시 유의점은 물론이거니와 추가적으로 농지 전용 가능여부를 해당지자체에 문의하는 것이 절대적으로 요구된다.

또한 전용허가를 내기 전에 하수처리에 대한 특별한 계획과 대책제시를 준비해야 하며 다른 토지에 비해 지형, 주변환경, 도로 등에 따라 지가의 편차가 상대적으로 큰 편이기 때문에 이는 부지런한 발품이 수익의 잣대가 될 수 있음을 명심해야 한다.

끝으로 새로운 투자처로 인식되는 농업진흥지역에 대해 정리를 하면 농업진흥지역 지정제 등은 유지하되 경지정리가 안 된곳 등 효율성이 떨어지는 농지에 대해서는 생산관리지역으로 편입시킬 전망이 나왔다.

이에 대토용 위주의 단순거래로 일관되던 농업진흥구역 내 농지의 경우 농촌활력지구 등으로의 지정에 따른 용도지역변경으로 시세차익을 예상하는 투자처로 변모하게 되는 것이다.

도시근교에 있는 농업진흥지역 농지는 이미 가치에 걸맞는 시세가 반영된 경우가 허다하지만 아직 숨어있는 미래가치에 비해 저평가된 토지가 많으며 이는 장기적으로 대표적인 고수익투자처가 될 것이란 것도 잊지 말자.