도시재개발 이대론 안된다 … 현행 재개발 문제는 <1>

도시재개발 이대론 안된다 … 현행 재개발 문제는 …　

재개발 사업은 재건축과 함께 도심지역의 낡고 오랜된 주택을 재정비하는 핵심 수단이다.

1970년대 초반 제도화됐지만 초기에는 정부.지방자치단체의 예산 부족으로 별다른 주목을 받지 못했다.

하지만 1983년 이른바 '합동 재개발' 방식이 도입되면서 꽃을 피우기 시작했다.

이는 주민들이 조합을 결성하고 건설사가 공사비를 선투자하는 방식이다.

재개발은 지금도 대부분 이 같은 방식의 민간 주도형 사업으로 진행된다.

재개발은 특히 서울 강북 등의 10~20개 구역을 한 묶음으로 광역개발하는 '뉴타운(재정비촉진지구)'제도가 2005년 도입되면서 제2의 황금기를 맞고 있다.

실제 재정비촉진지구 내 재개발사업은 재건축이나 일반 재개발구역(뉴타운 밖)과 달리 용적률.층수제한.용도지역 변경.소형주택 의무비율 완화 등 다양한 인센티브가 주어진다.

이로 인해 지역간 난개발이 성행한다.

재개발 사업은 정비기본계획 수립→추진위원회 구성→정비구역 지정→조합설립인가→사업시행 인가 순서로 진행된다.

이어 조합원들의 지분평가액과 추가 부담금,일반분양 계획 등을 담은 '관리처분계획'이 인가되면 이주.철거-착공 및 일반분양-입주 등을 거쳐 사업이 마무리된다.

정상적인 경우 추진위 설립부터 입주까지 통상 7~10년이 걸린다.

하지만 실제 사업기간은 훨씬 길어지기 일쑤다.

최근 문제가 된 '지분 쪼개기'만 해도 사업착수 전부터 후보지 땅(지분)값을 밀어올려 조합원 부담 가중에 따른 사업 지연을 불러온다.

사업단계마다 반복되는 건설사와 주민 간 대립,조합원 갈등,각종 비리도 속도를 더디게 하는 요인으로 꼽힌다.

업계 관계자는 "재개발이 빨리 진행되도록 주민과 건설사들에 쥐어준 '당근'이 되레 주택공급 확대와 주거환경 개선이라는 정책 목표를 '머니 게임'으로 변질시켜버렸다"고 지적했다.