대중화가 불러온 '경매의 함정'.. 낙찰피해 속출

대중화가 불러온 '경매의 함정'.. 낙찰피해 속출

2008년 5월 14일(수) 8:37 [아시아경제신문]

 

 

법원 경매가 대중화되면서 종종 웃지 못할 일들이 발생한다. 묻지마 낙찰로 적게는 수천만원에서 수억원을 손해보는 사례가 발생하고 있는 것.

시세를 훨씬 웃도는 가격에 낙찰을 받아가거나 대항력은 있지만 확정일자가 없어 임차보증금을 고스란히 물어줘야하는 선순위 임차인을 제대로 파악못하는 경우다. 물론 권리분석 실패 사례는 이외에도 많다.
　
최근 인기가 높은 다세대(빌라)·연립, 중소형 아파트의 경우 현재 시세보다 비싸게 낙찰되는 경우가 종종 있다. 이 경우 시세는 있지만 그 시세에 나와있는 일반 매물이 없는 경우가 대다수다.

하지만 인근 중개업소에 확인 절차만 거치면 버젓이 일반매물이 나와 있는 사례도 볼 수 있다. 설령 매물이 없더라도 중개업소를 이용해 매수자가 원하는 평형이나 조건에 맞는 물건 소유자를 찾아 오퍼(?)를 넣을 수도 있다.

이렇듯 권리관계를 따지지 않아도 되는 정상적인 거래를 마다하고 경매로 물건을 찾는 이유는 '경매는 무조건 싸다'는 인식 때문이다. 여기에 '부동산 불패론'까지 가세하면서 언젠가는 오를 것이라는 기대심리가 묻지마 낙찰을 양산하고 있다.
　
◇ 얼렁뚱땅 권리분석 보증금 날려 = 난생 처음 경매 물건을 낙찰 받은 김모씨는 낙찰의 기쁨도 잠시, 결국 생돈 2000만원을 날렸다.

수도권의 중소형 아파트를 낙찰받은 김씨는 선순위 임차인이 '가장임차인'일 것이라는 주위의 말만 믿고 덜컥 응찰했다가 낭패를 보게됐다. 낙찰을 받고 법원서류를 꼼꼼히 열람해보니 선순위 임차인(말소기준권리보다 앞서 전입한 임차인)은 진정 대항력(계약+전입)을 갖추고 있었기 때문이다.

이 경우에 낙찰자가 주택을 인도받기 위해서는 선순위 임차인의 보증금을 물어줘야한다. 8000만원이나 되는 보증금을 물어줄 수 없었던 김씨는 결국 눈물을 머금고 최저가의 10%에 해당하는 보증금 2000만원을 토해냈다.

◇ 대충대충 물건분석 시세보다 비싸게 = 지난주 서울남부지방법원 경매 법정에서는 전용면적 58.92㎡, 대지 31.34㎡ 짜리 다세대(빌라) 주택이 1억9170만원에 낙찰됐다. 19명이 경합한 이 물건의 감정가는 1억4000만원. 낙찰가율은 감정가의 136.9%를 기록했다.
　
이 물건의 낙찰가격은 최근 이 일대 시세로 볼때 크게 높은 수준은 아니었다. 하지만 산등성이에 위치한 이 빌라는 물건 위치까지 도로 폭이 좁고 버스정류장까지는 도보로 10분 이상, 전철역까지는 15분 이상을 걸어야할 만큼 교통이 좋지 않다. 물론 당장 가시화된 개발 호재도 없다.
　
2004년 준공된 이 대단지 빌라는 그 위치 때문에 분양이 잘 되지 않았던데다 인근 중개업소에는 1억3000만원짜리 일반매도 물량이 나와 있다.
　
양천구 신월동에서는 최근 1년간 실거래가격이 1억3000만∼1억5500만원대를 형성하던 소형아파트가 2억원을 육박하는 가격에 낙찰됐다. 재건축을 할만큼 오래된 것도 아니고 인근지역이 개발되더라도 수혜를 볼 만한 위치에 있지 않았다.

교통·주변 환경때문에 평형대비 가격이 낮은 수준이긴 하지만 29명이 경합해 감정가의 150% 수준에서 집어갈 만큼 가치있는 아파트는 아니라는 게 인근 중개업소의 설명이다.
　
결국 권리분석에 실패해 잔금을 미납하고 보증금을 날리거나 물건분석을 게을리해 시세보다 높은 가격에 낙찰받는 사례가 빈번하게 발생하고 있는 것이다.

인터넷 카페에서 활동하는 경매고수 이모씨는 "꼼꼼한 권리분석은 기본이고 정확히 시세를 파악하고 향후 물건의 가치를 가늠하는 것이 가장 중요하다"며 "사후처리 비용이나 처리기간 등도 비용의 범주에 넣어야한다"고 조언한다.