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1. 부동산 디벨로퍼의 정의
부동산 디벨로퍼는 무엇을 하는 사람인가? 모든 것이그러하듯이 특히 실물경제에서 활동하는 사람(업체)에 대한 정의는 국가에 따라, 사람에 따라 시대에 따라 다양해진다.
미국의 페이저(Peiser)는 부동산 디벨로퍼를 '토지에 공사를 하여 그 가치를 증대시키는 사람','부동산 개발활동 조정자 이고, 종이 위에서 구상한 아이디어를 실제 부동산에 옮기는 사람으로 정의 하였다.
한국 사회의 통념은 부동산 디벨로퍼를 '부동산 개발의 기획, 자금조달, 설계, 시공, 마케팅, 사후관리에 이르기까지 모든 것을 총괄하는 사람 또는 업체'로 인식한다.
부동산 디벨로퍼를부르는 호칭은 무엇인가? 구미국가에서는 부동산 디벨로퍼를 디벨로퍼(developer), 프로젝트 디벨로퍼(project developer), 프로퍼티 디벨로퍼(property developer), 리얼이스테이트 디벨로퍼(real estate developer)로 다양하게 부르고 있다. 한국에서는 부동산 디벨로퍼를 부르는 말로 디벨로퍼, 시행사, 그리고 부동산 개발업체가 부동산 시장에서 통용되고 있으며, 한국의 법률에 나타난 사업 주체, 분양사업자가 디벨로퍼에 해당한다.
사업 주체는 '주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 얻어 그 사업을 시행하는자'를 말하고, 분양사업자는 '건축법 제2조제1항 제12호의 규정에 의한 건축주로서 건축물을 분양하는 자'를 말한다.
현대사회의 주요 화두인 '지속 가능성'의 이념을 부동산개발 부문에도 적용하여, 부동산 디벨로퍼를 ' 토지조건과 시대 상황에 적합한 개발을 기획하고 자금조달,설계,시공 등을 관리하여 최종 소비자(피분양자, 입주자, 입점자, 이용자 등)에게 지속적인 편익과 가치를 제공하는 사람'으로 정의 하기도 한다.
2. 부동산 디벨로퍼의 역할
부동산 디벨로퍼의 첫째 역할은 토지 개발자이며, 둘째 역할은 건물 개발자인데, 부동산업 참여자들은 건물 개발자로서의 디벨로퍼에 많은 관심을 가진다. 브루그만과 피셔는 디벨로퍼의 역할로 부지를 프로젝트 디벨로퍼에게 재판매하려는 의도를 가지고 토지를 조성하는 것이라고 말하였다. 건물 개발자로서의 부동산 디벨로퍼가 하는 일은 '건물개발, 프로젝트 개발을 담당하여 어느 한 부지에 단일 용도의 건물 혹은 복합용도의 건물을 개발하는 것'이다.
디벨로퍼의 역할은 국가별로 차이를 보인다. 미국의 부동산 개발사업 구조는 대개 디벨로퍼와 건설자가 분리되어 있다. 디벨로퍼는 사업 전체를 책임지고 수행하며, 건설자는 디벨로퍼에게서 공사를 의뢰 받아서 수행한다. 한국은 구미국가와 다르게 건설자와 디벨로퍼의 경계가 분명하게 구분되어 있지 않다.
한국의 디벨로퍼는 '부동산 개발 촉진자'의 역할을 하였다. 건설업체나 공공기관 등이 처리하지 못하는 프로젝트를 디벨로퍼만의 노하우와 능력으로 추진시켜서 부동산에 생명을 불어 넣고 부동산의 가치를 증대시켰다. 예를 들어서 아파트 개발 예정 부지에 지주의 수가 많고 관계가 복잡하여 개발이 어려운 경우에도 디벨로퍼가 참여하여 토지매입과 인허가 획득을 성공적으로 추진한 사례를 흔히 보게 된다.
또한 한국의 부동산 디벨로퍼는 '도시 개발과 정비의 촉진자'로서 역할을 수행하였다. 부지 조건이 열악하여 개발이 지연되고 있는 유휴부지를 디벨로퍼가 사업 위험을 부담하면서 매입하여 건축함으로써 도시 기능을 충실하게 하고 도시 개발과 정비를 촉진시켰다. 예를 들어, 디벨로퍼인 S사는 분당 신도시 유휴지를 매입하여 주거시설을 개발함으로써 도시의 토지 활용도를 높였다. 리조트 개발 업체인 B사는 강원도 산간낙후지역에 리조트를 개발하여 지역경제를 진흥시켰다.
게다가 디벨로퍼는 '주택 공급자'의 역할을 다양하게 하였다. 한국토지공사, 대한주택공사 등 공공기관이 공급하는 택지를 구입하고 주택을 건설하여 주택의 양적 공급에 기여하였고, 공공기관이 공급하지 않는 중대형 규모의 주택이나 미래 지향적인 주택을 제공하여 주거환경의 질을 높였다.
부동산 디벨로퍼의 이러한 긍정적 역할에도 불구하고 부동산 디벨로퍼를 곱지않게 보는 시각이 존재하였다. 부동산 개발업체의 난립, 그리고 개발업체의 상버수익 독점이 부동산 디벨로퍼에 대한 부정적인 시각을 초래하였다.
권기철(2005)의 연구에 의하면, 아파트 건설 용지 1평을 기준으로 개발이익의 규모가 원 토지소유자는 4%, 택지개발업자는 1%, 주택건설업자가 14%, 그리고 아파트 피분양자가 81% 수준을 보였다.
미래 한국 디벨로퍼에게 부여되는 첫째 과제는 '부동산 개발 프로젝트를 통하여 도시의 개발과 정비에 기여하는 것'이다. 이미 선진국의 디벨로퍼는 단순히 건물을 공급하는 차원을 넘어서 도시를 정비하고 도시를 창조하는 역할을 담당하여 왔다. 예를 들면, '록뽄기 힐스'를 기획하고 개발한 일본의 모리 빌딩주식회사와 '에비수 가든 플레이스'를 개발한 맥주회사인 삿뽀로홀딩스주식회사는 개발 프로젝트를 통하여 부동산 사업과 함께 산업도 창출하여 지역 발전에 기여하였다.
둘째 과제는 '사익과 공익의 조화시키는 개발을 중시하는 것'이다. 다음에 기술된 피터 고든 교수의 주장은 한국 디벨로퍼에게 교훈이 된다.
"가장 좋은 디벨로퍼는 혁신가이다. 성공하는 방법과 사회에 봉사하는 방법은 하나이다. 예를 들어, 빌 게이츠는 다른 많은 사람을 부유하게 함으로써 부자가 되었다. 나는 마이크로소프트사의제품을 사용하여 당신과 쉽고 값싸게 의사소통을 할수있다. 기업가는 일에 대한 새로운 방식을 발견하는 사람이다. 발견은 시장에서 기업가의 핵심적인 역할이다. 부동산 개발에서 발견은 디자인, 금융, 건설, 그리고 다른 여러 분야에서도 가능하다. 시장이 혁신에 대한 보상을 한다는 것은 선이다. 이것은 필수적인 일이다. 사람들은 기업가적 정신과 혁신할수있는 자유를 가져야 한다."
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