재개발 분양자격

1. 나는 과연 분양자격이 있는가?

재개발사업에서 분양자격에 관한 이해는 매우 매우 중요하다. “헌집 줄게 새집 (싸게) 다오!”가 재개발의 기본 개념인데 헌집이나 땅을 헐값에 뺏어가고 새집을 안 주는 경우가 종종 발생하기 때문이다. 이런 일을 당하는 사람에게는 재개발이 오히려 재앙이다.

헐값에 부동산을 뺏어가고 시가에 못 미치는 감정평가액으로 현금청산해주면서 “이 돈으로 다른 더 후진 곳에 가서 살아라!”라는 꼴을 당하는 셈이기 때문이다.

재개발구역에 처음부터 거주했거나 아니면 투자목적으로 샀거나를 불문하고 자기가 소유하고 있는 부동산을 기초로 하여 공동주택이나 상가를 분양받을 수 있는지를 면밀하게 검토해보아야 한다.

재건축사업에서는 소유부동산이 아파트라는 비교적 균일한 형태로 존재하기 때문에 권리가액 산정과 분양자격을 판단하기가 쉽다. 그러나 재개발지역의 부동산은 그 존재형태가 너무나 다양하여 분양대상과 권리가액 산정이 쉽지 않다.

토지와 건물의 소유자가 다른 경우, 공유상태인 경우, 소유토지의 면적이 너무 작아서 분양을 못 받는 경우, 다가구주택에서 여러 세대가 독립하여 사는 경우, 토지만을 소유하고 있는데 그 토지를 2003. 12. 30.이후에 분리취득한 경우, 무허가건물인 경우, 기존건물에 허가 없이 증축한 경우 등 수많은 사례들이 존재하고 각각의 경우에 분양대상인지가 문제된다. 

조합의 책임 있는 관계자의 발언이라고 해서 믿을 수는 없다. 나중에 관리처분계획을 수립할 경우에 구두약속이 바뀌는 경우가 허다하기 때문이다. 그러므로 외부의 전문가와도 상의해 보아야 하는데 이것만으로는 부족하고 자신이 직접 관련법령을 읽어보아 과연 내가 주택 또는 상가의 분양자격이 있는지를 확인해 보아야 한다. 그리고 공동주택(아파트)를 분양받을 수 있는지, 상가를 분양받을 수 있는지, 순위는 어느 정도인지도 살펴봐야 한다.

주택재개발사업과 도시환경정비사업의 경우에 분양기준에 대한 ‘서울특별시 도시및주거환경정비조례’를 살펴보기로 한다. 재개발조합의 정관도 대체로 아래와 같은 내용을 담고 있다. 법조문이 다소 어렵게 느껴지더라도 가만히 살펴보면 자신이 분양대상인지 아닌지를 구별할 수 있을 것이다.

2. 서울특별시 도시및주거환경정비조례

제24조 (주택재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제52조제1항제3호 의 규정에 의하여 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 토지등소유자로 한다. (편집자 주 - 조례 33조에 의하여 도시환경정비사업의 경우에도 준용된다)

   1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자

   2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적(편집자 주 -여러필지가 있으면 합산)이 「서울특별시 건축조례」(이하 "건축조례"라 한다) 제25조제1호의 규모(편집자 주 - 주거지역인 경우 90㎡) 이상인 자. 다만, 2003년 12월 30일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 법 제28조 규정에 의한 사업시행인가고시일 이후부터 법 제52조제3항 의 규정에 의한 공사완료고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다.(개정 2006.01.01) (편집자 주 - 이 단서의 의미는 토지 총면적이 30㎡이상 90㎡미만일 때에는 무주택자에 한해서만 분양자격이 주어진다는 것이다. 그런데 이 경우에는 정비조례 시행일인 2003. 12. 30.이후에 분할된 필지들을 합하여 비로소 30㎡가 되는 경우에는 해당이 없다. )

   3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자

   4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 의하여 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호 내지 제3호의 규정은 적용하지 아니할 수 있다.

② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.

   1. 단독주택 또는 다가구주택이 건축물준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우

   2. 관리처분계획기준일 현재 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우. 이 경우 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.

   3. 하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만 2003년 12월 30일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축조례 제25조제1호의 규정에 의한 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다.(개정 2006.01.01)

   4. 2003년 12월 30일 이후 한 필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우(개정 2006.01.01)

   5. 하나의 대지범위안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 ‘준공’이후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우. 다만, 2003년 12월 30일 전(前)에 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우로서 토지의 규모가 건축조례 제25조제1호의 규정에 의한 규모(90㎡) 이상인 경우에는 그러하지 아니하다.(개정 2006.01.01)

③ 제1항 제2호 규정의 종전토지의 총면적 및 제1항 제3호 규정의 권리가액을 산정함에 있어 다음 각호의 1에 해당 하는 토지는 포함하지 아니한다.(개정 2005.03.17)

   1. 「건축법」 제2조제1항제1호 의 규정에 의한 하나의 대지범위안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 2003년 12월 30일 이후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지(개정 2006.01.01)

   2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 2003년 12월 30일 이후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지(개정 2006.01.01)

   3. 1필지의 토지를 2003년 12월 30일 이후 분할 취득하거나 공유지분으로 취득한 토지(개정 2006.01.01)

④ 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 사업시행방식전환의 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다.

제26조 (주택공급 기준 등) ① 영 제52조제1항제8호 의 규정에 의한 주택 재개발사업의 주택공급에 관한 기준은 다음 각호와 같다.

   1. 권리가액에 가장 인접한 분양주택가액의 주택을 분양한다. 이 경우 인접한 분양주택가액이 2 이상인 때에는 분양대상자의 신청에 의한다.

   2. 제1호의 규정에 불구하고 정관등으로 정하는 경우, 국민주택규모의 주택은 분양대상자의 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있으며, 국민주택규모를 초과하는 주택은 당해 주택의 총건설 가구수의 50퍼센트 이하가 분양대상자에게 분양될 경우 규모별 50퍼센트까지 분양대상자에게 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있다.

   3. 동일규모의 주택분양에 경합이 있는 경우에는 권리가액이 많은 순으로 분양하고, 권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨에 의하며, 주택의 동·층 및 호의 결정은 주택규모별 공개추첨에 의한다.

② 주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 조성되는 상가 등 부대복리시설은 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 순위를 기준으로 공급한다.

   1. 제1순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록(인가·허가 또는 신고 등을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자

   2. 제2순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자

   3. 제3순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자

   4. 제4순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자

   5. 제5순위 : 공동주택을 분양받지 아니한 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자

   6. 제6순위 : 공동주택을 분양받은 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자

3. 토지만을 소유한 경우의 각종 제한

위 조례의 규정에서 알 수 있듯이 주택을 소유한 경우에는 일단 분양자격이 주어지는데 토지만을 소유하고 있는 경우에는 면적이 90㎡이상이 되어야 한다는 제한이 있다.

그런데 토지만 소유하고 있는 경우에는 90㎡이상이더라도 2003. 12. 30.이후에 분할취득, 공유취득, 건축물과 분리취득하는 경우에는 이 부분은 분양기준이 되는 면적이나 권리가액에서 제외된다.

4. 2003. 12. 30. 및 준공 이후 토지를 건물로부터 분리취득한 경우 공동분양대상인가 아니면 현금청산인가?

90㎡이상의 토지를 2003. 12. 30.이후 그리고 준공이후 건축물로부터 분리취득한 경우에는 토지소유자와 건물소유자를 묶어서 하나의 분양권을 주는 즉 공동분양대상이어야 할 것으로 판단되며(서울시 정비조례 24조 2항 5호 및 도시및주거환경정비법 시행령 52조 1항 4호), 실제로 공동분양대상으로 결정하는 조합의 사례도 있다.  

그런데 이 경우에 건물소유자에게만 분양권을 주고, 토지만을 소유한 자에게는 이 면적이 권리가액에서 제외된다는 이유로 현금청산하는 조합이 있다. 이러한 조합의 조치는 서울시 정비조례 24조 2항 5호과 도시및주거환경정비법 시행령 52조 1항 4호에 반하므로 무효라고 판단되며 공동분양대상자임을 확인하는 수분양권존재확인의 소송을 제기하면 승산이 있을 것으로 보인다.

왜냐하면 서울시정비조례의 관련 규정들은 지분쪼개기로 여러개의 분양권을 취득하는 것을 방지하고자 하는 취지이므로 토지·건물 소유자 전체에게 하나의 분양권을 주는 공동분양결정으로 그 입법취지를 충분히 달성할 수 있기 때문이다. 그럼에도 불구하고 토지만 분리취득한 자에 대하여는 현금청산을 하고 이 자를 재개발분양권대상에서 완전히 제외시키는 것은 입법목적을 일탈한 과도한 처분이라고 보인다.

5. 건물의 일부만을 주거용으로 사용하는 경우는?

하나의 건물의 일부는 주거용으로 사용하고 나머지는 상가로 사용하고 있는 경우에는 정비조례 24조 1항 1호 괄호안의 경우로사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우로 볼 수 있을 것인가?

여기에 대하여는 명확한 관련규정이 없다. 그러나 이 경우에도 이 조항의 입법취지를 감안하여 주거용으로 사용하고 있는 부분의 비율을 따지지 않고 모두 분양대상으로 보아야 한다고 판단된다.

왜냐하면 주택재개발은 열악한 주거환경을 개선하고 그 구역내에서 주거용건물을 소유하고 있는 사람에게 새집을 주는 것이 근본적인 목적이기 때문이다. 하나의 건물의 일부만을 주거용으로 사용하고 나머지는 상가로 사용하고 있는 건물이야말로 재개발지역내에서 가장 영세한 조합원이므로 더더욱 우선적으로 공동주택 분양대상자격을 주어야 할 필요성이 높은 것이다.

그럼에도 불구하고 이러한 자들에게 공동주택을 분양하기로 관리처분총회에서 결정하고서 나중에 대의원회의에서 이를 번복하여 공동주택을 분양하지 않고 상가를 분양하기로 결정하는 조합이 있는데 이는 매우 잘못된 것으로 보인다.

분양대상자를 결정하는 것은 관리처분계획수립의 본질적인 요소이고 총회의 전권사항(도시정비법 24조)이며 대의원회가 행할 수 없는 것으로 도시정비법에 규정되어 있다. 또한 이는 관리처분계획의 경미한 변경이라 볼 수도 없다.

결국 이 경우에는 소유자가 상가를 신청하거나 주택을 신청하거나 여부를 결정하는 선택권을 가진다고 판단된다. 주거비율이 절반에 못미친다고 하더라도 엄연히 주거이므로 공동주택을 신청할 경우에는 상가부분을 포함한 전체를 권리가액으로 산정하여 분양여부를 결정하여야 할 것이다.

대의원회가 이러한 것을 결정하는 것은 더욱 더 위법이며, 비록 총회에서 결정하였더라도 관련법령을 위반한 것으로서 수분양권지위확인 또는 관리처분계획 일부취소소송을 제기하면 승소의 가능성이 있는 것으로 보인다.

6. 분양신청의 중요성

어느 조합원은 사업시행인가고시 이후에 진행되는 분양신청기한내에 신청을 못하여 재개발사업에서 탈락하고 현금청산당하는 경우가 있었다. 이 조합원은 추진위원회 구성, 조합설립에 동의서를 인감첨부하여 제출하고 조합설립이후의 각종총회에도 적극참석하여 사업에 협조의사를 표시하고서도 마지막 골인지점에서 실수를 한 것이다. 이렇게 되면 모든 것이 허사이다.

재개발은 간단히 말해서 “헌집줄테니 새집을 비교적 싼값에 다오!”라는 사업이다. 그러므로 그 전의 모든 행동은 의미가 별로 없고 “새집을 달라”는 의사표시를 명확히 해야 한다.  

어느 조합원은 그 전까지의 모든 단계에서 비협조적이다가 마지막 분양신청기한내에 신청을 하는 경우도 있다. 이렇게 되면 그는 사업에 동참하고 재개발사업의 이익을 누릴 수 있게 된다(물론 종전토지등의 감정평가액과 추가부담금의 액수가 적정할 것이 전제가 되어야 할 것이다).

재건축사업은 조합설립동의서 제출자체가 조합원가입의 최종적인 의사표시이고 동의서 미제출후 최고에도 응하지 않으면 매도청구를 당하여 현금청산되므로 비교적 일찌기 자신의 입장을 정하여야 한다.

그러나 재개발 사업은 80%(2008년부터는 75%)만 찬성하면 미동의자도 일단 조합원으로 강제편입되므로 최종적인 의사표시인 분양신청기간내의 신청여부가 매우 중요한 것이다.

간혹 설계변경이 있어 사업시행인가를 변경인가 받는 경우가 있는데 이 경우에는 분양신청절차를 다시 거쳐야 하는 일이 생기고 이때에 구제기회가 생기기도 한다.

7. 분양신청을 하지 않으면 조합원 자격이 상실된다(서울행정법원 판례).

재개발조합 표준정관에 따르면 분양신청기한내에 분양신청을 하지 않은자는 조합원 자격을 상실하는 것으로 되어 있다. 간혹 도시정비법 제19조 1항에 따라 토지등소유자이기만 하면 재개발조합의 조합원이므로 이 정관조항은 무효라는 주장을 하는 사람들도 있는데 이는 잘못된 견해인 것으로 보인다.

도시정비법 제19조는 토지등소유자이기만 하면 조합이 설립될 당시 동의를 했느냐의 여부와 관계없이 조합설립시 무조건 강제로 조합원으로 편입시키고 조합원으로서의 권리와 의무를 부여하는 것을 규정하는 조항일 뿐이지 나중에 분양신청기한내에 분양신청 안한 경우에도 계속하여 조합원자격을 유지하도록 하는 취지는 아니기 때문이다.

그리고 도시정비법 제20조 1항 2호는 조합원의 자격에 관한 사항을 정관에서 규정하도록 하고 있고 이러한 위임에 따라 건설교통부가 제시한 재개발조합 표준정관에서 분양신청기한내에 분양신청을 하지 않은자는 조합원 자격을 상실하는 것으로 규정하고 있어서 아무런 논리의 충돌이 없는 것이다.

실제로 법원에서도 분양신청기한내에 분양신청을 하지 않은 경우에는 재개발조합 표준정관 11조 2항에 따라서 조합원자격이 상실됨을 전제로 하여 관리처분계획취소를 구할 원고적격이 없음을 이유로 각하한 사례가 있다(서울행정법원 2007구합34859호 관리처분계획취소). 끝.