1세대 2주택 비과세특례규정(농가주택 비과세 특례 포함)

☆ 참고 자료 : 1세대 2주택자의 절세방안 ☆

◈ 1세대 2주택이라도 일정기간안에 1주택을 팔면 양도소득세가 비과세되는 경우가 있다

1세대가 국내에 2개의 주택을 소유하고 있는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이다. 그러나 다음과 같은 경우 일정한 기간 내에 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세 하고 있으므로 이를 잘 활용하면 세금을 절약할 수 있다.

1) 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때

1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 비과세 한다.

☞ 비과세 요건

⊙ 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도할 것
⊙ 종전 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것

※ 일시적 2주택으로 보는 대체취득 허용기간의 변천
적 용 연 도 95.3.15 이후 98.4.1 이후 02.3.30 이후 대체취득 허용기간 1년 / 2년 / 1년

2) 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때

① 상속받은 주택을 양도하는 경우

1주택을 소유한 1세대가 2002. 12. 31 이전에 1주택을 상속받아 2주택을 소유하게 된 경우 상속받은 주택을 2004. 12. 31까지 양도하면 양도소득세를 비과세 한다.
그러나 2003.1.1 이후 상속받은 주택은 일반주택과 마찬가지로 양도 당시 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어야 양도소득세가 과세되지 않는다.

피상속인(사망한 사람)이 상속개시 당시 두 채 이상의 주택을 소유한 경우에는 피상속인을 기준으로 소유기간이 가장 긴 1주택에 대해서만 위 상속주택의 특례가 적용되며, 하나의 주택을 여러 사람이 공동으로 상속하는 때에는 일반주택양도시 상속지분이 가장 큰 상속인이 상속주택을 소유한 것으로 본다.

3) 노부모를 모시기 위해 세대를 합침으로써 두 채의 집을 갖게 될 때

1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유하고 있는 60세(여자의 경우는 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 모시기 위해 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우, 세대를 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세 한다.

☞ 비과세 요건

⊙ 양도일 현재 양도하는 주택은 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주(서울, 과천 및 5대 신도시 지역에 한함)한 주택일 것
⊙ 세대를 합친 날로부터 2년 이내에 양도할 것
⊙ 노부모(남60세, 여55세 이상, 본인 또는 배우자의 직계존속 포함) 를 봉양할 것

4) 혼인으로 두 채의 집을 갖게 될 때

1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2개의 주택을 보유하게 된 경우, 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세 한다.

☞ 비과세 요건

⊙ 양도일 현재 양도하는 주택은 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주(서울, 과천 및 5대 신도시 지역에 한함)한 주택일 것
⊙ 혼인한 날로부터 2년 이내에 양도할 것


5) 농어촌주택을 소유함으로써 두 채의 집을 갖게 될 때 1주택을 소유한 자가 서울ㆍ인천ㆍ경기도를 제외한 읍ㆍ면 지역(도시계획구역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 경우, 일반주택( 3년이상 보유 및 1년이상 거주한 주택에 한함)을 팔면 양도소득세를 과세하지 않는다.

※ "농어촌주택"이라 함은 다음의 주택을 말한다.

- 상속주택 : 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

- 이농주택 : 농업 또는 어업에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면으로 전출함으로써 거주하지 못하게 되는 주택으로 이농인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

- 귀농주택 : 농업 또는 어업에 종사하고자 하는 자가 그와 그 배우자의 본적지 또는 연고지에 3 0 0평 이상의 농지와 함께 취득하는 주택으로써 대지면적이 2 0 0평 이내인 것

참고1 )
서울·과천 및 5대 신도시 지역에 있는 주택은 3년이상 보유기간 중 1년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세적용을받는다


2002. 9. 30까지는 1세대 1주택자의 경우 거주여부와 상관없이 3년 이상 보유하였으면 비과세하였으나, 서울ㆍ과천 및 5대 신도시 일부 지역에 소재하는 주택에 대하여는 2002. 10. 1 이후 양도하는 분부터 3년 이상 보유하는 기간 중 1년 이상을 거주해야 비과세 하도록 개정하였다.

다만, 2002. 10. 1 현재 2년을 초과하여 보유한 경우에는 10. 1부터 1년 이내 양도시 종전규정을 적용한다. 즉, 양도일 현재 3년이상 보유요건을 갖추면 비과세 한다.
따라서 서울ㆍ과천 및 5대신도시 지역에 소재하는 주택으로서 1년 이상 거주하지 않은 주택을 처분하고자 하는 경우에는 2003. 9. 30 이전에 양도하는 것이 좋다.

참고 2)
2주택자가1주택을멸실하여나대지 상태에 있거나 신축 중에 나머지 1주택을 양도하면 비과세 적용을 받을 수 있다

대도시에서 아파트 생활을 하는 많은 사람들은 나중에 여유가 생기거나 직장이나 사업에서 은퇴를 하게 되면 한적한 곳에서 전원생활을 하고 싶다는 소박한 꿈을 갖고 있으며, 이를 실현하기 위해 미리 농가주택 등을 구입해 놓는 사람들도 많이 있다.

이와 같이 꿈을 실현하기 위해 미리 준비하는 것은 바람직한 일이지만, 양도소득세 측면에서는 문제가 발생한다. 아파트를 하나 소유하고 있으면서 농가주택을 구입하게 되면 1세대 2주택이 되므로, 대도시 내에서 다른 곳으로 이사를 하거나 농가주택으로 이사하기 위해 살고 있는 아파트를 팔게 되면 양도소득세가 과세되기 때문이다.

이런 경우에는 세법 규정을 잘 이용하면 양도소득세를 안 낼 수도 있다.
세법을 적용할 때 국내에 두 개의 주택을 소유하고 있는 자가 그 중 한 주택을 헐어버리고 나대지 상태로 보유하고 있는 동안에는 하나의 주택만을 소유한 것으로 보며, 주택을 신축하는 때에는 신축주택의 취득시기(사용검사필증 교부일)가 도래하기 전까지만 1세대 1주택으로 보고 그 다음부터는 1세대 2주택으로 본다.

 

****농어촌지역에서 대지 200평 이하, 면적 45평 이하, 기준시가 7000만원 이하의 주택은 취득 후 기존 주택을 양도할 때 양도세를 면제해 주고 있다.