2008년 전망⑦시장 참여자 늘면서 낙찰가율도 상승 예상

특급리포트/경매 투자 열기 올해도 이어진다

2008년 전망⑦시장 참여자 늘면서 낙찰가율도 상승 예상

 

올해 부동산 경매시장 기상도는 ‘맑음’이다. 지난해와 마찬가지로 경매시장 참여자들이 꾸준히 늘면서 낙찰가율도 오름세를 탈 것으로 예상된다.

전문가들은 처분조건부 대출·주택담보대출 규제·금리 인상 등으로 대출 연장 또는 이자 납부를 제대로 하지 못한 채무자들의 부동산 매물이 경매시장으로 유입될 가능성이 크다고 내다본다.

특히 아파트 등 주택 물건이 크게 증가할 전망이다. 2006년 말 이후 대출을 받아 집을 샀으나 집값이 떨어진 반면 대출 부담은 가중됐기 때문이다. 이 시기에 구입한 주택 대부분이 실제 경매시장에 등장하는 시기가 대략 1~2년 뒤이므로 올해에는 이에 따른 매물이 급증할 것이란 얘기다.

지지옥션 강은 팀장은 “경매시장에 나오는 블루칩 아파트도 적지 않을 것 같다”며 “규제 완화 기대감에 일반 거래시장에서 매물이 줄면 경매시장으로 발길을 돌리는 투자자들이 늘면서 낙찰가율도 상승세를 보일 것”이라고 말했다.

연립·다세대주택 투자 열기 후끈

연립·다세대주택 등 빌라 경매 투자 열기도 후끈 달아오를 전망이다. 빌라의 경우 총부채상환비율(DTI) 규제를 받지 않아 아파트보다는 상대적으로 주택 매입 자금 부담이 덜하다는 장점을 지녔다.

▲새 정부가 출범하는 올해 부동산 경매시장에 훈풍이 불 것으로 전망된다. 시장 참여자가   늘면서 낙찰가율도 오름세를 타는 등 투자 열기가 달아오를 것으로 보인다. 사진은 경매   투자자로 북새통을 이루고 있는 한 법원 경매 입찰 현장.

특히 지난해와 마찬가지로 서울·수도권 재개발·뉴타운 사업지나 주변 지역 연립·다세대주택이 인기를 끌 것으로 보인다. 메트로컨설팅 윤재호 사장은 “재개발 및 뉴타운 개발 재료를 업고 투자 수익을 얻기 위한 경매 입찰자들이 치열한 경합을 벌이면서 고가 낙찰되는 사례도 적지 않을 것”이라고 내다봤다.

지역별·상품별 양극화 현상도 예상된다. ‘돈 되는’ 물건과 개발 호재가 많은 지역에는 투자자가 몰려들겠지만, 그렇지 않은 경우에는 투자 외면을 받을 가능성도 배제할 수 없을 것 같다.

올해 경매시장 ‘맑음’

▶경매물건 수 증가
-최근 1~2년간 부동산 가격이 하락한 데다 처분조건부 대출과 대출 한도 축소 및 금리 인상 등의 악재까지 겹쳐 부동산 소유자들의 자금난 가중으로 신규 경매신청 건수가 꾸준히 늘 듯.

-경기 불황과 대출 이자 납부 못한 채무자들의 경매 물건 수도 증가 예상.

▶경쟁률 및 낙찰가율 상승
-새 정부의 부동산 규제완화 기대감에 경매시장 참여자(내집 마련 수요자와 투자자) 더욱 늘어날 것으로 예상.

-경매 특성상 실수요자보다 투자 수요가 많아. 따라서 향후 가격 상승이 기대되는 지역 및 물건에 응찰자가 몰리면서 낙찰가율도 상승할 것으로 전망.

분기별 시장 전망

-국내 경기 상황과 새 정부의 부동산 정책 흐름 및 속도 등이 경매시장의 향방 좌우할 것으로 예상.

▶1분기
-새 정부 부동산 로드맵이 나올 때까지 관망세가 이어질 것으로 예상. 이 시기에는 실수요자 위주로 시장이 형성될 것으로 보임.

-따라서 내집 마련이나 거주 지역, 종목, 평형대를 갈아타려는 실수요자들은 이 시기를 적극적으로 노려볼 만.

▶2분기
-새 정부의 부동산 정책의 틀이 가시화되는 시기.

-시장 추이를 관망하던 투자자들이 본격적으로 시장에 진입하면서 경매 열기후끈 달아오를 것으로 전망,

▶3분기
-단기 반등에 대한 반발 심리 및 계절적 비수기가 겹치면서 다소 소강 상태 에 접어들 가능성도 배제 못해.

▶4분기
-연초 경기 회복에 대한 기대감으로 경매신청 건수 감소할 경우 그 여파가 이 시기에 본격적으로 나타날 것으로 전망. 경매 물건 감소 속 시장 참여자 늘면 낙찰가율도 상승세로 돌아설 것으로 예상.

지역·물건별 차별화 뚜렷

▶빈익빈 부익부 현상 지속 예상
-지역·물건에 따른 양극화 현상은 새 정부 들어서도 지속될 것으로 예상.

①재개발·뉴타운내 아파트 강세
-지난해에 이어 올해도 연립·다세대주택 인기 여전할 듯. 낙찰가율 상승세 지속 예상.

-재개발·뉴타운 대상 지역의 아파트 경매물건 수 감소 예상. 반면 투자자 늘면서 재개발·뉴타운지역이나 주변 지역 빌라 낙찰가율 강세 전망.

-서울에선 강북권 등 개발 호재지역을 중심으로 신건 내지 1회 떨어진 물건에 투자자 몰리면서 고가 낙찰 사례 늘듯.

-지방에선 재개발·뉴타운 지역 많지 않아. 따라서 연립·다세대주택 인기는 서울·경기·인천 등 수도권에 한정될 듯.

②중대형 아파트 상승세 반전 예상
-서울 강남권 등 버블세븐 지역은 실수요자가 시장을 주도. 낙찰가율 안정세 내지 소폭 상승세 예상.

-하지만 새 정부의 종합부동산세 대상 주택 기준 상향 조정 및 양도소득세율 인하 등이 구체화될 경우 그동안 억눌렸던 강남권 고급아파트 등 중대형아파트 경쟁률 및 낙찰가율 상승세로 돌아설 것으로 예상.

③재건축아파트 인기 예상
-새 정부의 재건축 규제 완화와 용적률 상향 조정 기대감에 재건축 추진 중인 아파트의 경쟁률 및 낙찰가율 강세 전망.

④토지시장 전반적 하향 안정세 전망
-토지시장은 전반적인 하향안정세를 보일 것으로 예상. 부재지주 양도세 중과 등 규제 영향 때문.

-하지만 이명박 대통령 당선자의 대선 공약인 대운하 건설 예정지역 및 세계 박람회 개최지인 여수 등 일부 개발호재 지역에선 투자 수요 몰리면서 강세 보일 가능성도 배제 못해.

-노무현 정권 당시 추진했던 행정수도·기업도시·혁신도시 등의 경우 향후 계획의 수정·변경 등에 따라 지역별 희비가 엇갈릴 것으로 예상.

투자 전략 및 유의점

▶강남권 중대형 및 재건축 아파트 공략
-지난 한해 동안 억눌렸던 강남권의 중대형 아파트 및 재건축 대상아파트의 경우 올해 가격 반등의 가능성 열려 있어. 큰 폭은 아니더라도 적어도 추가 하락으로 이어지지는 않을 것이라는 전망 우세.

-실수요자 경우 경매시장에 뛰어들어 응찰해도 좋을 듯. 투자자의 경우 강남권과 분당신도시 등 인기 주거지역 중대형 아파트 또는 재건축 단지를 주요 타깃으로 삼아도 괜찮을 듯.

-다만 분위기에 휩쓸린 '묻지만 고가 낙찰'은 금물.

▶뉴타운·재개발 지역 물건도 노려볼 만
-서울·수도권 뉴타운·재개발 재료 안고 있는 지역의 경우 매수세 늘면서 가격 상승 예상. 일반 거래시장에선 매물 부족하기 때문에 경매 물건을 잡는 것도 고려해볼 만.

-하지만 '묻지마 투자'는 금물. 지나친 입찰 경쟁으로 인한 고가낙찰 속출하는 사례 많은 만큼 응찰금액 산정시보다 세심한 주의 필요.

▶수도권 토지시장 및 전원주택도 눈여겨봐야
-경기 회복에 대한 기대와 삶의 질 향상에 따른 토지 및 전원주택 경매 수요는 꾸준히 늘어날 듯.

-하지만 지역별 투자 가치 차이 심한 만큼 선별 작업 필요한 등 신중하게 접근해야.

▶공동투자도 고려해 볼만.
-경매시장에도 규모의 법칙 작용. 공동투자는 '위험은 분산하고 수익은 극대화'할 수 있는 모델 중 하나로, 부동산시장 전환기에 적극 고려해 볼만.

-가령 1억원짜리 물건은 낙찰하기 어렵거니와 어렵사리 낙찰해도 손에 남는 게 별로 없는 반면 10억원짜리 물건은 낙찰받기도 쉽거니와 수익 규모도 1억원짜리 물건보다 크다는 장점도 지녀.