도시기본계획 뜯어보기⑧ 평택, 1400만평 시가화예정지 지정

평택항 배후신도시 주변지역 노려라

도시기본계획 뜯어보기⑧ 평택, 1400만평 시가화예정지 지정

 

경기도 평택시가 주거·상업·공업 기능을 고루 갖춘 수도권 남부의 중견 도시로 거듭 날 전망이다.

경부고속도로 개발 축 상에 있는 평택시는 그 동안 서울 도심과는 상대적으로 거리가 멀다는 이유로 ‘무늬만 수도권’이라는 지적이 많았다.

하지만 용인·화성 등 수도권 중심지역의 개발이 포화상태에 이르면서 이를 대신하는 대체 도시로 최근 평택시가 급부상하는 분위기다.

게다가 부산신항, 광양항과 함께 3대 국책항만으로 꼽히는 평택항 개발 이후 평택시는 그야말로 ‘상전벽해’를 방불케 할 정도로 개발 속도가 눈부시다.

이에 따라 지난해 농지 전용 비율이 경기도 31개 지방자치단체 중에서 1위를 기록하는 등 개발 압력이 높아지고 있다.

개발수요가 많아지자 평택시는 ‘2016년 도시기본계획’을 다시 짜는 작업을 서두르고 있다.

현재 ‘2016년 도시기본계획’을 바탕으로 재수립 중인 ‘2020년 평택 도시기본계획’에는 모두 29개 지역, 46㎢(1400만평)가 새 개발 예정지(시가화 예정용지)로 잡혀 있다.

시는 이에 2020년 인구계획을 100만평(2007년 5월말 현재 39만9000명)으로 설정했다.

도시기본계획 상의 인구 규모만 놓고 보면 수원(135만명), 용인·성남(각 120만명), 화성(110만명), 고양(106만명)에 이어 수도권 31개 지자체 중 다섯번째다.

이런 내용이 담긴 ‘2020년 평택 도시기본계획’은 현재 ‘평택시-건교부’간 막판 의견 조율 중이다. 평택시 도시과 관계자는 “7월 중으로 기본계획이 확정될 것”으로 기대했다.

 

▲ '무늬만 수도권'이라는 지적을 받아왔던 평택시가 인구 100만의 수도권 남부 중심 도시로 거듭날 전망이다. 사진은 평택시 전경.

개발재료, 대부분 땅값에 반영돼

‘2020년 평택 도시기본계획’에 따르면 평택시는 모두 송탄·고덕·남평택·팽성·청북·안중 등 6개 생활권으로 나뉘어 개발된다.

먼저 동부권역인 송탄생활권은 주거·상업 기능이 대폭 확대될 계획이다. 평택시는 이를 위해 ‘2020년 평택 도시기본계획’에서 송탄지역 9곳, 4.768㎢(144만평)을 시가화 예정용지로 반영, 주거단지와 상업지역으로 개발할 예정이다.

이번에 송탄생활권에서 시가화 예정용지로 반영된 곳은 ▶서탄면 수월암리 일대 2.033㎢ ▶진위면 가곡리 매일유업 북쪽 일대 0.498㎢ ▶서탄면 금암리 내리 마을 북쪽 일대 0.425㎢ ▶진위면 견산리 매일유업 남쪽 일대 0.152㎢ ▶진위면 갈곶리 일대 0.106㎢ ▶신장동 군부대 정문 일대0.039㎢ ▶장당동 장당공원 동쪽 일대 0.112㎢ ▶칠괴동 쌍용자동차 남쪽 일대 0.024㎢ ▶장당동, 이충동 일대 1.379㎢ 등이다.

시는 이곳을 대부분 주거단지로 개발될 계획이다. 대규모 산업단지 개발에 따라 급증하는 인구를 수용하기 위해서다.

하지만 이번에 신규 시가화 예정용지로 반영된 곳은 대부분 땅값이 크게 오른 곳이 많아 투자에는 신중을 기해야 한다고 현지 부동산중개업계에선 본다.

송탄동 미래공인 한숙자 실장은 “최근 공장용지 수요가 급증하면서 일대 땅값이 평당 60∼70만원을 호가한다”며 “개발 예정지 주변지역에서 급매물을 노려볼만 하다”고 조언했다.

 

▲ 개발 압력이 급증하는 평택시가 도시기본계획을 재수립하고 있다. 사진은 평탱항 전경.

대규모 신도시 개발계획도 반영돼

중부권역인 고덕생활권은 국제평화신도시(국제화계획지구 조성 개발사업)이 진행될 예정이다. 이를 위해 평택시는 이번 도시기본계획에서 고덕면 일대 9.159㎢(277만평)를 시가화 예정용지로 반영했다.

경기도가 추진하는 국제평화신도시는 내년부터 개발계획 수립과 함께 본격적인 토지보상에 들어갈 예정이다.

경기도는 이곳에 2012년까지 모두 7조132억원이 투입, 15만7000명을 수용하는 아파트 등 주택 6만3000여 가구를 지을 예정이다.

도는 이와 함께 국제적 업무기능을 수행할 수 있는 금융서비스센터ㆍ고속철도역사ㆍ종합행정타운 등을 건설한다는 방침이다.

현지 부동산중개업계에선 이곳이 대부분 보전용지로 묶여 땅값이 크게 오른 편은 아니라고 본다. 때문에 아직 땅값 상승여력은 남아 있다는 것. 서정동 현대공인 관계자는 “신도시 등 대규모 개발로 내년 한햇동안 평택서만 보상비로 2조5000억원 가량이 풀릴 예정”이라며 “대토 특수를 기대한 투자 문의가 부쩍 늘고 있다”고 말했다.

남부권인 팽성생활권에는 미8군, 한미연합사 등 미군기지 이전에 따른 도시확장과 인구증가를 수용하기 위해 총 5곳, 3.63㎢(110만평)을 시가화 예정용지로 반영했다.

이번 ‘2020년 평택 도시기본계획’에서 시가화 예정용지로 반영된 팽성생활권은 ▶팽성읍 근내리 일대 1.665㎢ ▶팽성읍 안정리 안정주공아파트 남쪽 일대 0.429㎢ ▶팽성읍 대사리 경부고속철도 일대 1.258㎢ ▶팽성읍 송화4리 일대 0.249㎢ ▶팽성읍 근내리 일대 0.029㎢ 등이다.

토지거래허가구역으로 묶여 거래 뜸해

‘2020년 평택 도시기본계획’을 뜯어보면 서부권역인 안중생활권에는 평택항 배후 신도시 개발계획이 반영돼 있다.

해양수산부가 추진하는 신도시는 평택항 배후 포승면, 현덕면 일대에 450만 평에 조성될 계획이다. 전체 사업비는 6조3000억 원 규모로 민자 유치로 충당한다는 복안이다.

해양수산부는 올해 중으로 이곳에 국제교류ㆍ물류ㆍ비즈니스센터 구상을 완료하고, 내년부터는 실시설계에 따른 구체적인 개발계획에 착수할 계획이다.

올해 안으로 건설교통부의 지구지정이 이뤄지면 2015년까지 신도시 조성을 완료할 수 있을 것으로 전문가들은 본다.

건교부는 평택항 배후 신도시 개발에 따른 교통계획으로 평택항에서 평택역까지 철도 27km가 새로 건설하고, 서해안고속도로 평택항 나들목을 설치할 계획이다.

현재 이곳 땅값은 최근 3∼4년 사이 평균 3배 이상 올랐다. 토지건설팅업체인 다산서비스 이종창 대표는 “10년전만해도 평당 10만원이던 땅값이 개발 소문을 타고 최소 80만원 이상 호가한다”고 말했다.

하지만 2001년부터 토지거래허가구역으로 묶여 거래는 뜸하다고 현지 부동산업계에선 전한다. 청북면 서해공인 관계자는 “편법을 통해서라도 땅을 사겠다는 문의가 많지만 규제가 심해 어렵다”고 밝혔다.

개발재료 대부분 땅값에 반영돼 투자신중해야

전문가들은 평택지역 땅 투자는 때 늦은 감은 있지만 대규모 개발예정지 주변지역의 땅값은 아직 상승여력이 남아 있다고 본다.

JMK플랜닝 진명기 대표는 “안중면 현화리, 포승면 내기리 일대엔 아직 평당 50∼60만원 짜리 땅이 많다”며 “이들 개발지 인근은 각종 개발에 따른 인구유입과 토지 수요 증가로 유망지로 꼽힌다”고 말했다.

반면 이미 개발재료가 땅값에 대부분 반영된 만큼 투자에 신중을 기해야 한다는 지적도 많다. 최근 평택의 부동산 가격 상승률이 수도권에서 다섯 손가락 안에 들 정도로 올라 투자 이점이 많이 떨어졌다는 것.

시간과 공간 한광호 대표는 “평택지역은 3∼4년전부터 하늘 높은줄 모르고 땅값이 치솟았다”며 “저평가 된 곳이나 급매물 땅이 아니면 신중할 필요가 있다”고 말했다.

 

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평택 주요 신개발지 어디

구분	위치	면적	시가화예정지 지정 목적	용도
송탄생활권
①	서탄면 수월암리 일대	2.033㎢	경기도 공업지역 수요 타당 성 조사서 개발 적지로 평가	구역외*→ 공업용
②	진위면 가곡리 매일유업 북쪽 일대	0.498㎢	진위 역세권 개발 및 진위산업단지 개발에 따른 주거 용지 확보	보전용지→ 주거용
③	서탄면 금암리 내리 마을 북쪽 일대	0.425㎢	산업단지 개발에 따른 배후 주거단지 확보	구역외→ 주거용
④	진위면 견산리 매일유업 남쪽 일대	0.152㎢	기개발된 주택밀집지역의 계획적인 개발유도	구역외→ 주거용
⑤	진위면 갈곶리 일대	0.106㎢	취락지구 용도현실화	구역외→ 주거용
⑥	신장동 군부대 정문 일대	0.039㎢	군부대 주거용지 확보	보전용지→ 주거용
⑦	장당동 장당공원 동쪽 일대	0.112㎢	경부선 주변 주택밀집지역 용도현실화	보전용지→ 주거용
⑧	칠괴동 쌍용자동차 남쪽 일대	0.024㎢	공업용지 정형화, 토지이용계획 효율성 제고	보전용지→ 주거용
⑨	장당동, 이충동 일대	1.379㎢	주거용지 확보	보전용지→ 주거용지
고덕생활권
⑩	고덕면 일대	9.159㎢	국제화 계획지구 건설계획에 따른 용도반영	보전용지→ 주거용
남평택생활권
⑪	비전동 죽백초등학교 일대	0.604㎢	인구증가에 따른 주거용지 확보	보전용지→ 주거용
⑫	동삭동 쌍용자동차 남쪽 일대	0.049㎢	이안아파트 주변지역 개발 압력 수용	보전용지→ 주거용
⑬	죽백동 배다리저수지 앞쪽 일대	0.044㎢	유원지 기능 상실한 곳의 토지 효율성 제고	유원지→ 주거용
⑭	칠원동 수촌마을 일대	0.869㎢	인구증가에 따른 주거용지 확보	보전용지→ 주거용
팽성생활권
⑮	팽성읍 근내리 일대	1.665㎢	군부대(미8군,한미연합사등) 이전에 따른 도시확장	구역외, 보전용지→주거용(1.587㎢), 상업용 (0.078㎢)
16	팽성읍 안정리 안정주공아파트 남쪽 일대	0.429㎢	용도 현실화	보전용지→ 주거용
17	팽성읍 대사리 경부고속철도 일대	1.258㎢	산업단지 개발	구역외→ 시가화예정용지
18	팽성읍 송화4리 일대	0.249㎢	개발압력 증가	보젼용지→ 주거용
19	팽성읍 근내리 일대	0.029㎢	군부대(미8군,한미연합사등) 이전에 따른 도시확장	구역외→ 주거용
청북생활권
20	청북면 고염리 동서고속도로 청북IC 북쪽 일대	0.974㎢	평택항과 연계된 유통단지 조성	구역외→주거용(0.300㎢), 상업용(0.674㎢)
21	청북면 현곡리 원현곡마을 앞 일대	0.006㎢	토지이용 현실화	보전용지→ 주거용
22	청북면 현곡2리 현곡산단 북쪽 일대	0.152㎢	인구증가에 따른 주거용지 확보	보전용지→ 주거용
23	청북면 현곡리, 후사리 일대	0.167㎢	인구증가에 따른 주거, 상업용지확보	보전용지→ 주거용 (0.132㎢), 상업용 (0.035㎢)
24	청북면 용성리 오뚜기라면 일대	0.157㎢	공장부지 현실이용 반영	보전용지→ 공업용지
25	청북면 옥길리, 후사리 청북 신도시 일대	3.012㎢	청북택지개발에 따른 용도변경	시가화예정용지→보전용지 (공원)
26	오성면 죽리 일대	0.535㎢	인구증가에 따른 주거용지 확보	보전용지→ 주거용
27	청북면 오성산단 남쪽 일대	0.996㎢	첨단산업단지 조성	보전용지→ 공업용
28	포승면 내기리 포승산업단지 동쪽 일대	1.139㎢	포승산단과 연계한 공업단지 개발	구역외→ 공업용
29	포승면 희곡리 일대	7.133㎢	2016년 평택도시기본계획 면적(구적 오차) 정정 (5.004㎢→7.133㎢:증 2.219㎢)	시가화예정용지→시가화예정용지(상업용 4.81㎢, 공업용 2.323㎢)
#개발계획은 변경될 수 있음.                     *은 도시계획구역 이외 지역  *자료:평택시