2008 달라지는 부동산 정책

[REALESTATE] 2008 달라지는 부동산 정책 [중앙일보]

오피스텔도 입주 전까지 전매 못해

내년부터 서울·수도권 아파트에 대해 지역우선 공급을 받으려면 입주자 모집공고일 현재 해당 지역에 1년 이상 살아야 한다. 사진은 터파기 공사가 한창인 경기도 파주신도시 전경. 관련링크 부동산 REAL ESTATE 새 정부가 출범하는 내년에 달라지거나 새로 생기는 부동산 관련 제도나 정책이 적지 않다. 신도시와 같은 공공택지에 들어서는 공공아파트에는 후분양제가 적용된다. 지역 거주자의 우선 공급자격도 강화된다. 하나은행 김창수 재테크 팀장은 “부동산시장은 정부 정책과 제도 변화에 큰 영향을 받는 만큼 새해 내집 장만 및 투자 전략을 세우기에 앞서 달라지는 내용을 꼼꼼히 챙기는 게 중요하다”고 말했다. 주택 수요자들이 꼭 알아둬야 할 부동산 관련 제도와 투자 체크 포인트는 무엇인지 정리했다. 　 #지역 우선 청약하려면 전입 서둘러야 　 내년부터 지역 우선 공급 주택 청약자격이 강화된다. 서울·수도권 투기과열지구에서 지어지는 아파트에 대해 지역 우선 공급을 받으려면 입주자 모집공고일 현재 해당 지역에 1년 이상 거주해야 하는 것이다. 내년 1월 1일 이후 분양승인 신청분부터 적용된다. 지금까지는 입주자 모집공고일 이전 또는 6개월 전 거주자 등 지방자치단체마다 자격 조건이 다양했다. 　 이에 따라 내년부터 순차적으로 공급되는 광교신도시와 2009년 하반기 분양 예정인 송파신도시 등을 염두에 두고 있는 예비 청약자라면 서둘러 해당 지역으로 전입하는 게 유리하다. 실제 거주하지 않고 주소지만 옮겨 놓은 위장 전입을 통해 분양받아 적발될 경우 주택공급 질서교란 혐의로 당첨이 취소되고 3년 이하의 징역이나 3000만원 이하의 벌금을 물 수도 있다는 점을 유의해야 한다. #하반기부터 오피스텔 전매 제한 강화 　 서울·수도권 투기과열지구에서 공급되는 오피스텔도 일반아파트처럼 전매 제한이 강화된다. 입주 때까지 분양권을 사고팔 수 없는 것이다. 이에 따라 오피스텔 시세 차익을 노린 단기 투자 수요가 상당 부분 차단될 것으로 보인다. 시행 시기는 내년 하반기로 잡혀 있다. 현재 법 개정(건축물의 분양에 관한 법률 개정안)이 추진 중이다. 내년 2월 임시국회에서 개정안이 처리될 경우 이르면 8월 시행될 예정이다. 와이플래닝 황용천 대표는 “지금까지는 전매 제한이 없어 유망 단지를 중심으로 가수요가 붙어 청약 열기가 뜨거웠으나 제도 시행 이후에는 오피스텔 분양시장에 찬바람이 불 것 같다”고 말했다. 오피스텔에도 지역 우선공급제가 적용된다. 분양 물량의 20%를 지역 거주자에게 우선 공급하는 것이다. 유망 오피스텔 청약 과열을 막기 위한 조치다. #재건축·재개발 조합 설립 쉬워질 듯 내년부터 재건축·재개발 조합 설립 요건이 완화된다. 4분의 3(75%) 이상의 주민 동의만 받으면 조합을 설립할 수 있는 것이다. 지금은 5분의 4%(80%) 이상 동의를 받아야 한다. 시행 시기는 1월부터다. 그동안 전체 소유자의 70% 이상 동의를 얻었는데도 일부 주민의 반대로 사업이 지연되는 곳이 적지 않았다. 따라서 조합 설립 요건 완화로 재건축·재개발 사업 속도도 빨라질 전망이다. #단독주택 재개발·재건축 투자 앞서 주택 노후도 잘 따져 봐야 　 서울 지역 단독주택 재개발·재건축 연한이 20년에서 30년으로 강화될 예정이다. 서울시는 ‘도시 및 주거환경정비 조례’ 개정을 통해 노후·불량 주택으로 간주되는 단독주택의 건축연한을 최장 30년까지 늘리는 방안을 검토 중이다. 무분별한 재건축·재개발사업으로 단독주택은 사라지고 주택 유형이 아파트로 획일화하는 것을 막기 위한 조치다. 이에 따라 재개발·재건축 사업 추진이 늦어지거나 어려워지는 지역이 늘어날 가능성이 큰 만큼 지분 투자에 유의해야 한다는 게 전문가들의 지적이다. #배우자 간 증여 활발할 듯 　 부동산 세제 부문에서도 적지 않은 변화가 있다. 내년부터는 배우자 간 증여 때 세금 공제액이 3억원에서 6억원으로 높아진다. 부부끼리 재산을 증여할 때 증여액과 공제액을 10년간 합산해 6억원까지 증여세를 물지 않아도 되는 것이다. 이에 따라 부부 간 증여가 활발해지고 증여 규모도 증가할 전망이다. 박정현 세무사는 “증여하면서 취득가액을 높여 놓으면 되팔 때 양도차익이 줄어든다”며 “양도세와 증여세를 동시에 줄이는 효과가 있는 배우자 간 증여가 늘어날 것 같다”고 말했다. #재산세 및 종합부동산세 등 보유세 납부세액 높아져 세법이나 제도가 바뀌는 것은 아니지만 과세표준 적용률이 매년 순차적으로 높아지기 때문이다. 따라서 공시가격이 변화하지 않더라도 세금은 늘어나게 된다. 과세표준 적용비율은 올해 상향 조정됐다. 주택과 종합합산토지는 70%에서 80%로, 별도합산토지는 55%에서 60%로 높아진 것. 이것이 내년에는 10%포인트 올라 주택과 종합합산토지는 90%로, 별도합산토지는 70%로 상승하게 된다. 종부세 납부방식도 신고납부에서 정부부과로 바뀐다. 과세 관청이 세액을 계산해 고지서를 발부하고, 고지 내용에 이의가 없는 납세자는 납부기한 내(12월 1~15일) 세금을 내면 된다. #전·월세 계약도 신고해야 　 내년 1월부터 주택 매매 거래에 대한 신고뿐만 아니라 전·월세 계약도 반드시 신고해야 한다. 위반 땐 300만원 이하의 과태료를 물게 된다. 상반기부터는 실거래가로 신고해야 할 것으로 보인다. 주택거래신고지역에서 전·월세를 계약할 경우 15일 이내에 실거래가를 부동산중개업자가 해당 지자체에 직접 신고해야 한다. 이를 어길 경우 취득세의 최대 다섯 배까지 과태료가 부과된다. 조철현 기자