부동산의 다양한 소득원을 개발하는 방법

부동산의 다양한 소득원을 개발하는 방법

부동산 투자의 한 가지 좋은 점은 이를 통해서 돈을 버는 방법이 매우 많다는 것이다. 부동산을 통해 수익을 올릴 수 있는 전략에는 적어도 5가지 방법이 있다. 도매업 - 값싼 매물을 사들여 단시일 내에 차익을 내고 파는 방법 수리해서 판매하는 방법 - 중고 매물을 사들여 수리해서 파는 방법 매입해서 장기 소유하는 방법 - 부동산을 사들여 장기적으로 보유하면서 임대소득을 올리는 방법 모기지 융자사업을 하는 일 부동산 리스 옵션을 활용하는 방법 이에 더해서 파트너십, 컨설팅, 소개업, 임대 서비스업 등 여러 가지 부동산 관련 소득사업이 있을 수 있다. 《 기본전략 #1 - 도매업 》 이는 기본적으로 값싼 부동산 물건을 발굴하여 계약으로 이끌어가고 소유권 이전이 되기 전에 이 물건에 대한 구매자를 찾아내는 일을 의미한다. 그렇기 때문에 이 거래에는 실제 돈이 들어가지 않고 대신에 보다 높은 가격에 팔 수 있는 상대를 찾아내는데 따른 시간과 노력만이 투여될 뿐이다. 두 비용 사이의 차이가 일종의 이익이 되는 셈인 것이다.   내가 하고자 하는 거래의 의도와 내가 구매자의 이해를 대표하는 사람이 아니라는 사실을 사전에 밝히기만 한다면 이는 전혀 불법적인 행위가 아니다. 법적 보호를 받기 위해서 서면계약서에는 '이 거래에서 본인은 상대방의 이해를 대표하지 않는다'는 내용이 들어갈 필요가 있다. 나는 구매자에게 원래의 부동산 구매계약을 판매할 수 있으며 아니면 변호사를 통해서 '단축 마감'을 하도록 할 수도 있다. 즉 부동산을 법적으로 내가 매입한 다음 이를 즉시 새로운 구매자에게 판매하는 방식을 채택한다는 것이다. 그러나 거의 모든 문서계약은 소유권 이전이 가능하며 그렇기 때문에 이중의 번거로운 과정을 거치는 대신 이 계약권리를 그대로 넘기는 편이 오히려 간편할 수 있다.     《 기본전략 #2 - 수리해서 판매하는 방식 》 이 전략은 도장, 청소, 수리가 필요한 집을 구입해서 필요한 작업을 한 다음에 구매가격보다 높은 가격으로 팔아 넘기는 방식을 말한다. 여기서 중요한 점은 갖가지 수리에 들어가는 시간과 경비, 자본비용을 충당할 만큼의 이윤이 나와야 한다는 것이다. 거래 전과정을 통해서 예를 들어 2만 달러 이상의 이윤이 나오지 않는다면 이 거래방식은 추구할만한 가치가 없다고 봐야 한다.   이 분야에 대한 경험이 없는 사람은 이 과정에 소요되는 비용을 사전에 예상하기가 매우 어렵다. 수리에 들어가는 비용 뿐만 아니라 자본비용과 세금, 보험, 소유권 이전에 따른 거래비용을 정확하게 예상할 수 있어야만 한다. 여기에 더해서 건축업자를 고용해본 경험도 필요하고 완공이 늦어질 경우에 대해서도 충분히 대비를 해야만 한다.   이런 전략을 활용하는 한가지 좋은 방법은 돈만 투자하는 파트너를 영입하는 것이다. 즉 이 파트너로 하여금 투자를 하게 하고 내가 모든 수리작업을 책임진 다음 이를 통해 얻어진 이윤을 반반씩 나누는 방식이다. 그러나 그럴 경우 수리과정에서 추가경비가 더 들 수 있다는 사실을 이 파트너에게 주지시키는 내용을 계약서 조항에 포함시켜야 한다. 또 파트너의 소득에서 세금과 감가상각 비용을 상각시키게 할 수도 있다.     《 기본전략 #3 - 구입해서 장기 보유하는 전략 》 이 전략은 부동산을 장기적으로 보유하면서 이를 임대 해주는 방식을 말한다. 시간이 지날수록 부동산의 자산가격은 올라가고 부채는 줄게 된다. 이 부동산이 임대상태에 있는 한 임차인이 지불하는 임대료 현금흐름 덕택으로 위의 결과를 얻을 수 있게 된다. 이 물건을 내가 스스로 관리 할 수도 있지만 관리업무를 전문회사에 일임하는 방법도 생각할 수 있다. 부동산을 계속 임대해 줄 수만 있다면 구입해서 장기 보유하는 전략은 효과적일 수 있다. 그러나 유지관리를 하는데 따른 비용은 무시하지 못할 것이다. 따라서 임차인 이동이 잦을 경우 의외로 높은 비용이 초래될 수 있다.     《 기본전략 #4 - 모기지 융자과정에 적극 개입하는 방식 》 많은 건수의 부동산을 매매하다 보면 수많은 사람들을 은행이나 모기지 회사에 소개하게 될 것이다. 이 전략은 내가 소개하는 사람들에 대해서 융자은행 측으로부터 소개비를 받는 방식을 가리킨다. 이 사실을 사전에 '본인은 이 모기지 회사를 추천하며 그럼으로써 수수료를 받는다'는 식으로 서면으로 밝히기만 한다면 법적으로 아무런 문제될 것이 없다.   이런 방식에 경험이 쌓인 다음에는 내가 직접 모기지를 받아서 소유자에 의한 직접 융자를 할 수도 있다. 그러나 그러기 전에 해당 지역 법률에 따라 라이센스나 중개사 자격증이 필요한지 여부를 확인해봐야 한다.     《 기본전략 #5 - 부동산 리스 옵션을 활용하는 방법 》 리스 옵션은 부동산 자산을 구입할 수 있는 옵션과 함께 그것을 일정기간 임대하는 것을 의미한다. 이것은 토지를 소유하기를 원하나 앞으로 이것을 구매할 것인지 확실치 않은 사람들에게 매력적인 투자방식이 될 수 있다.   리스옵션이 좋은 이유는 다음과 같다. 토지를 이용할 수 있는 권한을 가지면서도 돈을 한꺼번에 많이 쓰지 않을 수 있다. 옵션을 활용해 이 토지를 구매할 수도 있고 마음에 들지 않으면 옵션을 활용하지 않을 수도 있다 - 즉 융통성이 있다. 자신이 가진 옵션을 일정 분량 다른 사람에게 팔 수 있다.