공시가격 1억 이하 아파트 살 때 주택수 산정과 세금은 어떻게 될까?

공시가격 1억 이하 아파트 살 때 주택수 산정과 세금은 어떻게 될까?

 

공시가격 1억 이하 아파트 살 때 주택수 산정과 세금은 어떻게 될까?

[리얼캐스트=이진영 기자] 지난 2월 국토교통부가 공시가격 1억원 이하 저가 아파트에 대한 실거래 조사 결과를 발표했습니다. 법인과 외지인이 저가 아파트를 집중 매수한 사례를 기획 조사한 것인데요. 공시가격 1억원 이하 아파트에 매수세가 몰린 이유는 취득세 중과를 피하는 등 세제혜택과 시세차익을 기대했기 때문입니다.

 

만약 저가 아파트를 살 때 취득세와 양도세 같은 세금은 어떻게 산정될까요? 저가 주택이 다른 주택을 사고 팔 때 주택 수에 포함될까요? 리얼캐스트가 공시가격 1억원 이하 주택수 산정과 세금에 대해 알려드립니다.

 

늘고있는 공시가격 1억원 이하 ‘저가 아파트’ 거래

국토교통부가 지난 2020년 7월부터 2021년 9월까지 공시가격 1억원 이하 저가 아파트를 매수한 법인·외지인의 거래 9만여건을 조사한 결과, 법인·외지인 거래 비중은 지속적으로 늘고 있는 것으로 나타났습니다. 

 

같은 기간 동안 자금조달 계획이나 매도·매수인, 거래가격을 토대로 선별된 이상 거래 1,808건 중 570건의 위법 의심 사례가 있었는데요. 미성년자가 갭투기로 저가 아파트 12채를 매수하면서 필요한 자금을 부친에게 송금 받는 등 가족간의 편법 증여나 가족의 아파트를 대금 수수 없이 본인이 대표인 법인 명의로 소유권을 이전하는 명의신탁 의심 사례가 대표적이었습니다. 위법의심거래로 판단되면 조사를 통해 벌금 및 과태료 처분, 대출금 회수 조치 등의 후속 조치가 이뤄집니다. 

 

취득세 중과에서 제외되는 공시가격 1억원 이하 주택

 

이렇게 최근 법인·외지인의 저가 아파트 거래가 늘어난 이유는 무엇일까요? 그동안 저가 아파트는 입지가 좋지 않거나 입주한지 오래돼 실수요자는 물론 투자자들에게도 관심을 받지 못했는데요. 하지만 최근 비규제지역을 중심으로 전세가율이 높아 '갭투자'가 쉽고 시세 차익은 물론 다주택자의 경우 세금 폭탄을 피할 수 있다는 점 때문에 거래가 늘어났습니다.

이렇게 공시가격 1억원 이하 주택이 인기를 끈 이유는 취득세 중과에서 자유롭다는 점이 있습니다. 지난 2020년 7.10대책에서 법인과 다주택자의 주택 취득세는 기존 1~3%에서 최대 12%까지 높이기로 했는데요. 공시가격 1억원 이하 주택은 주택 수에 상관없이 기본세율이 적용됩니다. 

 

공시가격 1억원 이하 주택은 투기 대상으로 보기 어렵고, 주택 시장 침체에 대한 배려가 필요하다는 이유인데요. 공시가격이 1억원 이하인 저가 주택은 농어촌특별세와 지방교육세를 포함해 1.1%만 내면 되고 여러 채를 보유하더라도 중과 대상이 아닙니다. 

 

게다가 저가 주택은 취득세에 있어 주택 수에도 산입되지 않습니다. 다만 공시가격 1억원 이하 주택이라 하더라도 정비구역이나 소규모 주택정비사업 구역으로 지정된 곳에 있다면 주택수에 포함된다는 점을 주의하세요.

 

저가 아파트, 양도소득세 계산시 주택수에 포함되나 중과 대상에서는 제외

양도세를 계산할 때에는 주택수를 계산해 중과세 여부를 계산하는데요. 공시가격 1억원 이하 주택은 주택수 산정에는 포함되지만, 중과세 주택수를 계산할 때에는 제외됩니다. 

 

7.10대책에서 조정대상지역의 다주택자 양도소득세율은 20~30%포인트 증가하게 됐는데요. 지방 중소도시와 경기도와 세종시의 읍·면 지역, 광역시의 군 지역의 양도 당시 공시가격 3억원 이하 주택은 양도세 중과 주택 수에서 제외됩니다. 다주택자라 하더라도 비조정지역이나 지방 중소도시 공시가격 1억원 이하 주택은 양도세 중과 대상에서 제외되는 것이죠.

 

참고로 2021년 1월부터 다주택자에 대한 양도세 비과세 규정이 바뀌어 다주택자는 저가 주택을 먼저 팔고 남은 주택에 대해 최종 1주택이 된 날로부터 2년을 보유(조정지역은 2년 거주 포함)해야 양도세 비과세 대상이 될 수 있다는 점도 알아두세요.

 

종부세에서는 공시가격 1억원 이하 주택도 주택수에 포함돼 세금이 부과됩니다. 1주택자는 공시가격 11억원 이상이지만 다주택자는 공시가격 6억원 이상부터 종부세가 과세되고, 조정지역의 2주택 또는 3주택 이상은 과세 표준에 따라 1.2~6%의 세율이 적용될 수 있습니다. 

 

저가 주택이라 하더라도 다주택자가 되면 새로운 세금 진입 구간에 들어갈 수도 있는 것이죠. 따라서 저가 주택이라 하더라도 매입하기 전 세금 관계를 잘 살펴봐야 합니다. 저가 주택은 요즘 같은 가격 조정기에는 하락할 가능성도 있는데다 정부가 취득세 중과 예외 조치에 대한 개선안을 논의하고 있는 만큼 매수에 더욱 신중해야 할 필요가 있는 것으로 보입니다.