재건축 이익환수 규제 없애고…임대사업자제도 부활을

재건축 이익환수 규제 없애고…임대사업자제도 부활을

 

◆ 尹 당선인에 바란다 ⑤ ◆   제20대 대선은 '부동산 대선'이라고 불릴 만큼 유권자들의 성난

주택 250만호 공급 성공하려면

재건축·도심 고밀개발 위해
국회·서울시와 빨리 협의를

임대차법 합리적 조정 통해
전월세 시장부터 안정시켜야

주택 공급 5년 로드맵 제시해
예측가능한 親시장정책 수립

 

◆ 尹 당선인에 바란다 ⑤ ◆

제20대 대선은 '부동산 대선'이라고 불릴 만큼 유권자들의 성난 표심이 큰 영향을 미쳤다는 분석이 나온다. 유권자 표심의 바로미터인 수도 서울에서 5년 전 대선 때 25개 모든 구에서 승리했던 여권은 이번에 11곳에서 승리하는 데 그쳤다. 차기 윤석열정부가 이 같은 실패를 답습하지 않기 위해서는 "이념 편향적인 편 가르기 정책보다는 임기 5년 동안 정책 로드맵을 만들어 시장참여자들의 예측 가능성을 높여줘야 한다"고 전문가들은 입을 모은다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부가 정책을 장기적으로 예측 가능하게 큰 방향만 제시해줘도 시장은 저절로 균형점을 찾는다"며 "모든 걸 정부가 책임지겠다는 태도를 버려야 한다"고 말했다. 문재인정부 시절 주먹구구식 정책으로 시장 혼선을 부추긴 대표적인 제도로 주택임대사업자 지원 대책을 꼽을 수 있다.

실제로 문재인정부는 집권 초기 이 제도를 활성화하겠다고 발표하고 임대사업자들의 참여를 독려했다. 하지만 집값이 치솟자 '임대사업자 제도가 다주택자의 부당이득을 보호해주는 정책'이라며 3년 만에 폐지하겠다고 입장을 바꿨다. 전문가들은 "정부에 대한 시장의 신뢰를 결정적으로 떨어뜨린 사건"이라며 "임대사업자 제도의 긍정적 측면이 훨씬 많다는 점을 인정해야 한다"고 말했다. 성창엽 대한주택임대인협회 회장은 "누구도 보유하고 싶지 않은 소형 주택을 매수해 임대로 내놓는 임대사업자는 전체 주택시장에서 긍정적인 역할을 한다"며 "제도 폐지를 재검토해야 한다"고 설명했다.

더불어민주당이 국회를 장악한 후 일방적으로 밀어붙인 임대차법도 합리적으로 조정해야 한다는 지적이 나온다. 2020년 7월 31일 시행된 임대차2법(계약갱신청구권·임대료상한제)은 임대차 시장에 엄청난 혼란을 일으키며 전세의 월세화와 전·월세 가격 폭등을 부추겼다. 세입자를 보호한다는 의도는 좋았지만 지나치게 갑작스럽고 집주인에 대한 배려가 없어 거센 반발에 부딪혔다. 계약갱신청구권 사용을 두고 집주인과 세입자 간 갈등, 신규 계약과 갱신 계약의 임대료 격차가 2배까지 벌어지는 '이중가격' 현상 등 시장 혼란도 이어지고 있다. 게다가 오는 8월 임대차2법 시행 2주년을 맞아 새로운 세입자를 받는 집주인들이 지난번에 올리지 못한 임대료를 대폭 올리려고 시도할 것이고 이에 따라 전·월세 가격이 다시 한번 폭등할 수 있다는 우려가 나오고 있다.

다만 세입자 보호라는 제도의 원론적 취지는 좋고 시행 후 2년 가까이 지나 제도가 어느 정도 정착되고 있는 만큼 법안을 무효화하는 건 바람직하지 않다는 것이 전문가들 의견이다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "초기에 혼란이 발생한 것은 너무 갑작스럽게 시행됐고 선진국과 달리 집주인의 소유권을 지나치게 경시했기 때문"이라고 설명했다. 고 원장은 "일례로 임대료를 올리지 않는 집주인에게는 보유세 감면 혜택 등 보상을 해줘야 한다"며 "이는 국가가 집주인의 소유권을 제한하는 것에 대한 반대급부"라고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "계약갱신청구권 등은 집주인과 새로운 집주인의 잔금 처리 시점까지 따져봐야 하는 등 제도 자체가 너무 복잡하게 이뤄져 있다"며 "제도를 단순하게 정리하거나 계약갱신청구 없이 계약 기간을 3년으로 늘리는 방법 등을 생각해 볼 만하다"고 지적했다.

민주당 정부 시절과 달리 차기 정부에서는 재건축, 도심고밀개발 사업과 관련해 서울시와 원활한 정책 협조가 이뤄질 것이란 기대감도 높아지고 있다. 5년 전 선거 때와는 달리 이번 대선에서 서울 지역 한강변에 위치한 자치구 유권자들이 대거 윤석열 당선인에게 투표한 것은 이 같은 기대심리를 반영하고 있다는 분석이 나온다.

대표적인 사례로 재건축초과이익환수제 역시 가능한 한 빨리 폐지할 필요가 있다고 전문가들은 지적한다. 그래야만 재건축을 준비하고 있는 서울 도심과 1기 신도시 등 핵심 입지가 원활히 사업을 진행할 수 있다. 재건축초과이익환수제도는 재건축 조합설립 추진위원회 승인 시점과 입주시의 공시가를 비교해 차익에 사실상 과세를 하는 제도다. 이 제도하에선 서울 지역 웬만한 재건축 아파트는 억대의 부담금을 내게 돼 사실상 사업 진도가 나가지 않는다.

이 제도를 옹호하는 일부 인사들은 "재건축 사업으로 막대한 수익을 거뒀으니 그 차익 일부를 내놓는 게 맞는다"고 주장한다. 하지만 집을 팔기 전까지는 해당 수익을 거뒀다고 볼 수 없다는 점에서 이 같은 논리는 맞지 않는다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "환수금을 부담해야 하는 조합원 입장에서는 받아들이기 어려운 제도가 맞는다"고 말했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "이 제도가 유지되면 부담금 때문에 재건축을 반대하는 주민들이 나올 것이고, 이 경우 재건축이 상당히 지연될 수 있다"며 "재건축은 빈 땅을 구할 수 없는 도심 주택 공급의 주요한 수단이므로 제도를 폐지해야 한다"고 말했다.

말도 많고 탈도 많은 '토지 수용' 제도도 현실화해야 한다. 택지 개발을 위해 공공기관이 사유지를 강제로 수용하는 제도는 선진국에선 존재하지 않는 특별한 법이다. 재산을 마음대로 처분할 수 있는 권리인 재산권을 심각히 침해하는 법이기도 하다. 토지를 수용하는 대가로 주어지는 보상금이 적절하면 몰라도 대부분 감정평가라는 미명하에 주변 시세보다 낮은 돈을 주는 경우가 대부분이다. 경기도 성남시 대장동에서 민간개발업자들이 천문학적 이익을 거둘 수 있었던 것도 공공이 주민들의 땅을 싼값에 사들인 다음 민간업자에게 넘겨줬기 때문이다.

[김동은 기자 / 유준호 기자]
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