(윤정웅 칼럼) 선분양과 후분양의 장담점

(윤정웅 칼럼) 선분양과 후분양의 장담점

  건물분양은 선분양이 있고, 후분양이 있다. 선분양은 입주자 모집과 동시에 도면이나 견본주

건물분양은 선분양이 있고, 후분양이 있다. 선분양은 입주자 모집과 동시에 도면이나 견본주택을 보여 그와 같이 분양한다는 것이고, 후분양은 건물을 다 지어놓고 가격을 정하여 건물을 부분적으로 나누어 파는 것이다.

 

선분양은 계약금을 받고 중도금은 순차적으로 나누어 받으며, 입주 때 잔금을 받으므로 돈을 여러 번 내거나 중도금을 대출로 전환할 수 있어 입주자의 부담을 줄일 수 있는 장점이 있다.

 

후분양은 새 건물을 다 훑어보고 바로 입주하는 장점도 있다. 그러나 우리나라 건설사 사정은 건축비를 건설회사에서 다 준비해야 하는 영세성 때문에 선분양을 선호하고, 수분양자도 돈을 나누어 내는 선분양에 익숙해져 대부분 선분양으로 건물을 분양하고 있다.

 

그런데 아파트, 오피스텔, 상가 등 대부분의 건물들이 선분양으로 계약을 해놓고 입주 때 당초 약정과 다른 건물을 내놓는다면 어찌해야 할까? 입주를 안 하자니 이미 중도금까지 대출로 처리해놨기 때문에 자칫 손해를 볼 수 있고, 다르게 지어진 부분을 입증하기도 상당히 어려워 지루한 법정싸움이 시작되기도 한다.

 

요즘 선분양으로 분양한 건물들이 입주 때 계약조건과 상이하게 지어 입주자의 속을 상하게 하는 늘 일어나는 일이 있는데 예를 들어가며 대처방법을 공부하도록 하자.

 

상가 점포 안에 커다란 기둥이 서있다면 어찌해야 할까?

 

처음 분양받을 때 도면에도 없던 둥그런 기둥이 점포안에 서있다면 그 점포는 불편해서 사용하기도 어렵고, 점포의 가치도 떨어질 것이 분명 하다. 그런 점포를 잔금 다 주고 들어가야 할까? 그 문제를 법적으로 짚고 넘어가야 할까?

 

최근 경기도 하남 미사강변도시내 A상가 수분양자 19명이 법원에 제기한 매매대금 반환청구소송에서 계약취소를 주장한 11명의 분양계약이 모두 취소대상임을 인정하며 취소를 주장한 수분양자의 분양대금 전액 및 2년여간의 법정이자를 지급하라고 선고했다.

 

또 손해배상만을 주장한 나머지 8명의 수분양자들이 청구한 손해액의 90% 상당을 손해액으로 인정함과 동시에 이들에게 3년여간의 법정이자를 지급하라고 선고했다. 상가를 분양하면서 공간 활용을 제약할 수 있는 기둥, 공조시설, 화단 등의 존재를 미리 알리지 않았다면 계약 해지 사유에 해당한다는 법원의 판결인 것이다.

 

다른 예의 사례에서는 100평 점포를 분양받은 수분양자가 입주 때 인테리어 공사를 하면서 아무래도 실내 점포가 좁아 측정을 해보니 실 평수가 50평으로서 평균 65평인 점포에 비해 너무 비좁다는 사실을 발견하고 항의한 일이 있다.

 

이 수분양자가 법적으로 대항한다면 손해를 복구할 수 있을까? 아니면 지어진 대로 승인하고 입주해야 할까?

 

점포는 달랑 1층에 몇 개 있는 점포는 거의 실평수가 나오지만, 여러 층으로 지어졌거나 복도, 계단, 화장실 등 부속 시설이 있을 때는 실평수가 거의 절반에 이를 수도 있으므로 재판을 걸어도 꼭 이긴다는 보장이 없다.

 

따라서 이런 건물은 실제 평수가 들쭉날쭉할 수 있으므로 점포사용에 영리하게 대처해야 한다.

 

요즘 주택시장이 늘 신고가를 찍으면서 투자를 멈추고 토지 쪽으로 투자가 밀리는 현상이 일어나고 있다. 땅도 땅 나름인데 어떤 땅에 투자해야 할까? 또 지역은 어디가 가장 적합할까?

 

땅은 장기와 단기로 봐야 한다. 단기는 5년 이상, 장기는 10년 이상으로 보고 투자하되 아무데나 사는 게 아니라 반드시 개발지역이라야 한다. 5년 단기로 볼 땅은 자연취락지구, 계획관리. 생산관리, 자연녹지 등으로 진입로가 좋은 땅이라야 한다.

 

10년 이상 장기투자용 땅은 개발지부근에 있는 땅이거나 농림지 중 교통이 좋은 지역이라야 한다. 현재 수도권에 있는 땅 중에서는 평택이 가장 좋은 투자여건을 가지고 있고, 거래도 순조롭게 잘 되고 있다.

 

개발지 토지구입 자금은 어느 정도 있어야 하는가?

 

일률적인 금액은 정할 수 없고 대개 3억에서 10억을 보고 있으며 투자규모는 300평 내지 1500평을 선호한다.

 

자신이 직접 개발한다면 어떤 용도가 좋을까?

작은 땅은 편의점, 커피숍. 가게 등 2층으로 짓는 게 좋고, 큰 땅은 창고, 공장 등 대형 건물을 짓도록 하되 최하 2층을 봐야 한다.

 

투자는 어느 곳이 좋은가?

 

지금 평택은 개발의 큰 장이 서 있다. 우선 평택항구가 네 배로 확장되고, 여의도 규모의 화양경제신도시가 생긴다. 신도시에는 아파트 2만5천 가구와 인구 60만 명이 입주한다. 또 평택항에는 서해안 복선전철 안중역이 생기고, 평택과 부발선 전철 등 교통혁신이 일어난다.

 

인구 10만의 미군부대는 이미 입주했고, 삼성과 엘지가 산업화의 주춧돌 노릇을 하게 되며 현대차, 기아차를 비롯한 모든 물동량이 평택항을 이용하게 되어 평택항은 앞으로 동북아의 물류기지가 되고 있음이 분명해지고 있다. 독자들에게 투자를 권고하는 광고성 글이 아님을 밝히면서 선분양과 후분양의 건물 건물분양에 참고하시기를 바란다.

 

 

수원대 평생교육원 부동산학과 가을학기학생모집 중

(문의 010-7124-6964 윤지영 조교수)