강남 초고가 아파트는 앞으로 폭등하기 힘들까?

강남 초고가 아파트는 앞으로 폭등하기 힘들까?

부자노트:: 강남 초고가 아파트는 앞으로 폭등하기 힘들까? | 닥터아파트

 

거래 침체가 계속되고 있습니다. 하지만 다주택자들은 좀처럼 팔지 않으려고 합니다. 인강남을 하고 싶어도 다주택을 포기하지 않으려는 성향이 강합니다. 임사 등록한 아파트도 마찬가지입니다. 대부분 자진말소 대신 자동말소를 선택하고 있습니다. 9억원 초과분 양도세 부담이 큰 1주택자와 일시적 2주택자도 갈아타기가 쉽지 않습니다.

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정부는 계획대로 공급확대를 위해 열심히 보도자료를 쏟아내고 있지만 시장은 따로 노는 느낌입니다. 시장참여자들의 움직임도 둔화된 상태입니다. 주택시장 춘곤증인가요?

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이번 주 오윤섭의 부자노트에선 4월 이후 연말까지 전용면적 84타입 기준으로 시가 20억원 초과 초고가 아파트시장이 어떻게 움직일 것인가를 분석했습니다.

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올해와 내년 수도권 주택시장을 초고가 약세, 시가 9억원 안팎 중저가 강세를 많이 예측하고 있습니다.

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그런데 4월에 중저가 아파트를 사서 2년 뒤 2023년에 판다고 한다면 그때 시장 상황은 지금과 많이 달라질 것입니다. 2023년 이후 3기 신도시 등 수도권 공공택지에서 본청약 당첨자가 늘어날수록 수도권 외곽과 서울 외곽 중저가 실수요 매수세는 큰 폭으로 줄어들 것입니다.

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4월 이후 초고가 아파트시장이 지금처럼 거래량이 위축되면 매매가 모멘텀(상승동력)이 약해질 수밖에 없습니다.

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서울권 84타입 시가 15억원 초과 고가 및 초고가 아파트시장을 보면 특징이 몇 가지 있습니다. 가격대별 허들이 존재한다는 것입니다. 특히 시가 15억원을 넘는 안팎 고가 아파트값이 매수세 감소로 실거래가 정체가 심합니다.

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12억원 안팎에서 15억원까진 가파르게 상승하다 시가 15억원이 넘으면 거래량이 줄어들어 상승세가 급격히 약해집니다. 물론 투기과열지구 시가 15억원 초과 주택담보대출 금지 영향이 큽니다.

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강남 초고가시장도 84타입 실거래가 30억원 허들이 높습니다. 반포 대치 신축 준신축은 가볍게 30억원을 넘어섰지만 다른 지역은 그렇지 못합니다.

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개포도 30억원 허들에 막혀있고(디에이치자이개포 분양권이 실거래가 30억원을 돌파했지만) 잠원(반포센트럴자이를 제외하고)도 마찬가지입니다. 삼성동 신축 삼성동센트럴아이파크는 아직 실거래가 30억원을 넘지 못하고 있습니다. 오는 9월 입주예정인 삼성동 래미안라클래시의 경우 매도호가는 32억원 이상이지만 역시 아직 30억원 이상 거래되지 않았습니다.

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순환매라고 하죠. 생활권내에서 핵심입지 1급지가 오르면 2급지가 따라 오릅니다. 1급지 신축이 오르면 준신축 구축이 오릅니다. 이어 2급지 신축>준신축>구축 순으로 오릅니다. 재건축단지는 정비사업 신축과 동행하며 상승장에서 계단식 상승장을 합니다.

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그럼 4월 이후 핵심입지 초고가 아파트값은 언제 매매가 상승폭이 커질까요? 중저가와 고가 아파트값과 갭이 줄어들면 오를까요? 순환매로 오를 수도 있지만 초고가 특성상 결정적인 모멘텀이 될 수 없을 것입니다.

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4월 이후 초고가 아파트값 상승폭이 크려면 다음과 같은 요인중 최소한 하나 이상이 충족돼야 합니다.

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- 종부세 중과가 완화된다

- 대출규제가 완화된다

- 정비사업 속도가 빨라진다

- 정비사업 일반분양가가 인근 시세와 격차가 줄어든다

- 대체재가 줄어든다

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문재인정부에서 종부세와 대출규제가 완화를 기대하는 것은 포기해야 합니다. 우선 1주택자 종부세 부과기준이 공시가격 9억원에서 12억원 이상으로 상향조정돼야 가능할 것입니다.

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문재인정부처럼 초고가시장에 집중적으로 규제가 누적되면 사지도 팔지도 못해가 거래가 침체되는 동결효과가 발생합니다. 한마디로 상급지, 강남2구로 갈아타기가 쉽지 않습니다.

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이런 상황에서 단기적으로 매매가 모멘텀이 발생하는 경우는 크게 3가지입니다. 우선 정비사업 속도가 빨라져야 합니다. 초고가 재건축시장에선 압구정 반포잠원을 비롯해 대치 개포 잠실 여의도 성수전략정비구역 한남뉴타운 목동 등 정비사업 속도가 빨라질수록 매매가 모멘텀이 강해질 것입니다.

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여의도 목동 등 조합설립인가전 초기 재건축단지에 관심이 많은데 상승장 후반기에선 조합설립인가후 2021~2023년에 사업시행인가가 가능한 곳이 모멘텀이 강하고 안전한 투자처라고 생각합니다. 특히 박원순 리스크로 인해 조합설립인가후 건축심의 등 정비사업이 중단된 곳이 최고의 투자처입니다.

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두 번째로 정비사업 일반분양이 많고 일반분양가가 현실화돼야 합니다. 반포잠원은 4월 이후 모멘텀이 강해질 가능성이 높습니다. 4월 래미안원베일리 분양 이후가 주목됩니다. 올 하반기 이후 강남에서 신반포메이플자이, 방배5, 6구역, 둔촌주공, 잠실진주, 문정동136재건축 등이 줄줄이 분양예정입니다. 강북에서도 강북권에서도 재개발 중심으로 장위4구역, 장위10구역, 양평12구역, 행당7구역, 용답동재개발, 청량리7구역, 대조1구역 등 일반분양이 예정돼 있습니다.

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올 하반기엔 안양 의왕 광명 부천 하남 등 경기권과 부산 대전 등 대도시 핵심입지에 위치한(입주후 신축 대장주가 될) 정비사업 일반분양이 대거 대기하고 있습니다.

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서울은 민간택지 분양가 상한제가 적용되면서 정비사업 일반분양가가 얼마나 현실화될 지가 관심의 초점입니다. 분상제 적용지역은 서울외 과천 광명 하남 정비사업지입니다. 안양 의왕 부천 인천 등 정비사업 일반분양이 많은 곳은 대부분 고분양가 관리지역입니다. 역시 개편된 분양가 산정방식으로 얼마나 분양가가 현실화될 지가 주목됩니다.

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마지막으로 대체재가 적어야 합니다. 당연하지만 초고가 아파트시장에서 대체재 많으면 실수요 매수세도 분산될 수밖에 없습니다. 주담대가 금지된 상황에선 더욱더 그렇습니다. 압구정 반포가 재건축 사업속도에 따라 매매가 상승폭이 큰 이유는 박원순 리스크로 재건축이 중단된 대치동 외에 대체재가 거의 없기 때문입니다.

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전용면적 84타입 기준으로 초기투자비(매매가-전셋값 갭) 15억원 이상이면 강남 입주권을 제외하고 대부분 전세끼고 매수가 가능합니다.

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반포잠원 신축 또는 재건축단지 vs 여의도 재건축단지 vs 개포 신축 vs 개포 재건축단지 vs 서초 신축 vs 방배 일부 입주권 vs 성수전략정비구역 재개발지분 vs 한남뉴타운 재개발지분 등 수많은 선택지가 있습니다.

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대체재가 줄어드려면 관리처분인가후 입주권으로 전환되는 정비사업이 늘어나야 합니다. 즉 사업속도가 빨라져야 합니다. 재건축 아파트의 경우 시가 15억원 초과할 경우 이주비 대출(승계)도 금지됩니다. 강남2구 재건축 입주권의 경우 이주철거 또는 공사중이라면 최소 20억원 이상 현금이 필요합니다. 실제로 25억원 이상은 있어야 합니다.

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대체재 경쟁에서 비교우위를 차지하려면 현재로선 정비사업 사업속도가 가장 중요합니다. 이주철거와 일반분양 사업장이 많을수록 매매가 모멘텀이 강해집니다.

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하락장이 오기전 강남을 중심으로 한 초고가 아파트값 폭등은 최소한 한번 이상 올 것으로 예측합니다. 폭등 시기는 4월 이후 하반기가 될 수도 있고 아니면 2022년이 될 수도 있습니다. 중요한건 마지막 상승장에선 다시 갭(초고가, 고가 vs 중저가)이 벌어진다는 것입니다.

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취득세 종부세 양도세 등 부동산 3종 증세 정책기조가 계속 유지된다면 초고가 아파트값 모멘텀이 쉽지 않습니다. 압구정에서 보듯 조합설립인가 또는 건축심의 통과, 사업시행인가 같은 대형 호재가 발생해야 합니다.

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하지만 부동산 증세 정책은 지속될 수 없습니다. 지속될 수 없는 징벌적 과세 악법이기때문입니다. 결국 2022년 5월 이후 차기정부에서 증세 완화가 시작될 것입니다. 따라서 규제완화 기대감이 높을수록 초고가 매매가 폭등 가능성이 높아질 것입니다.

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보수적으로 보면 징벌적 과세는 오는 2024년 4월 총선까지 유지될 가능성을 배제할 수 없습니다. 하지만 그대로 유지될 가능성은 낮습니다. 우선 종부세는 늦어도 2022년 하반기 이후 완화 움직임이 시작될 것입니다. 이어 취득세 양도세도 완화될 것입니다.

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시장참여자들은 규제가 완화된 다음 움직이지 않습니다. 특히 현금 자산이 많은 강남 등 전국 부자들은 규제완화 기대감이 높아지면 바로 움직입니다. 재건축시장도 마찬가지입니다. 규제완화 또는 사업속도 기대감이 높아지면 가격이 요동칠 것입니다. 거래량 증가폭이 크면 강남 초고가 아파트값은 다시 한번 폭등할 것입니다.

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일부에선 종부세 중과 등 규제가 완화되지 않으면 집값이 하락될 것으로 억측하는데... 전혀 그렇지 않습니다. 다주택자가 사야 할 주택을 사지 못하니 결과적으로 전세물량 매도물량 등 유통물량이 모두 줄어듭니다.

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시장에 유통물량이 줄어들면 최대 피해자는 누구일까요? 자본소득이 많아 선택지가 많은 다주택자가 먼저 존버를 포기할까요? 아니면 자본소득이 없어 선택지가 없는 무주택자가 먼저 포기할까요?