[법률S토리] 오피스텔 투자, 모르면 세금 폭탄

[법률S토리] 오피스텔 투자, 모르면 세금 폭탄

[법률S토리] 오피스텔 투자, 모르면 세금 폭탄 - 머니S

 

사진=이미지투데이

 

A씨는 임대소득을 얻기 위해 주거용 오피스텔을 취득할 계획이다. 비교적 임대수요가 안정적인 주거용 오피스텔이 새로운 부동산 투자처로 떠오르고 있어서다.

오피스텔을 주거용으로 임대할 경우 주택으로 간주하는 세법 규정이 적용돼 취득 시 주의해야 한다. 예상하지 못한 세금부담으로 세후 임대수익률이 크게 떨어질 수 있어서다. 주거용 오피스텔을 추가로 취득할 경우 적용받는 세법 규정에 대해 살펴보자.

먼저 오피스텔 투자 시 내야 하는 취득세다. 최근 정부가 발표한 다주택자에 대한 취득세 중과세 방안에 따르면 다주택자가 신규 주택을 취득하는 경우 8%에서 최대 12%에 이르는 높은 취득세를 부담해야 한다.

주거용 오피스텔도 이 규정의 적용을 받는지 궁금해 하는 투자자가 많다. 결론부터 말하면 오피스텔은 주거용이라고 해도 취득세가 중과되지 않는다. 오피스텔은 취득 시에 용도와 관계없이 주택이 아닌 일반 건축물로 보고 4%의 취득세율을 일괄 적용하기 때문이다.

다만 주의할 점은 주거용 오피스텔을 취득한 뒤에 신규 주택을 다시 취득할 경우에는 주거용 오피스텔도 보유 주택 수에 합산, 다주택자로 분류돼 높은 취득세율이 적용된다. 다소 일관성이 없어 보이는 세법이지만 오피스텔 취득 시점에 따라 세법이 달라지는 셈이다.

정부는 투자자가 오피스텔을 취득했을 때는 용도를 확정하지 않았기 때문에 주택으로 보지 않는다. 주거용으로 사용하고 있는 것이 확정된 이후에는 주택으로 간주하겠다는 것이 취득세 규정의 취지다.

아울러 부가가치세도 유의해야 한다. 통상 주택은 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하)인 경우 부가가치세 면세 대상이다. 반면 오피스텔은 그 용도에 무관하게 취득 시에 부가가치세 10%가 과세된다. 오피스텔 취득 시 부담한 부가가치세는 주거용으로 임대하는 경우에는 환급받을 수 없고 일반사업자로 등록해 업무용으로 임대하는 경우에만 환급받을 수 있다.

양도소득세 과세도 고려해야 한다. 정부는 양도소득세를 과세할 때 주거용 오피스텔은 주택으로 포함한다. 즉, 조정대상지역 내에 오피스텔을 처분하는 경우 다른 주택을 보유하고 있으면 다주택자로 봐 중과세 대상이 되는 것이다. 특히 다주택자에 대한 중과세율은 더 인상될 계획이므로 양도소득세 부담은 앞으로 더욱 커질 전망이다.

이밖에도 임대소득에 대한 과세 시 주거용 오피스텔도 주택으로 간주한다. 주택 수에 따라 임대소득 비과세 여부나 간주임대료 추가 과세 등의 세부적인 규정이 달라지므로 이 규정도 주의해야 하는 부분이다.

또한 종합부동산세 과세 시에도 주택으로 포함된다는 점도 염두에 둬야 한다. 임대주택으로 등록하더라도 종합부동산세 합산배제(비과세) 규정이 폐지됐다는 점을 알아두자.

 

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