[법률S토리] '껑충' 뛴 종부세 인상안 점검 포인트

[법률S토리] '껑충' 뛴 종부세 인상안 점검 포인트

[법률S토리] '껑충' 뛴 종부세 인상안 점검 포인트 - 머니S

 

그래픽=김영찬 기자

 

최근 들어 정부가 주택시장 안정화 대책을 연달아 발표하면서 종합부동산세 인상안을 포함해 이목이 쏠렸다. 앞서 지난해 12월16일 발표된 대책에 포함된 종부세 인상안이 20대 국회를 통과하지 못하자 이번 방안에서 더욱 강도 높은 인상을 예고한 것이다. 이 개정안이 시행되면 종부세 부담은 얼마나 커질까

 

먼저 이번 인상안을 구체적으로 살펴보기 전에 주택에 대한 종합부동산세의 과세 체계를 짚어 보자. 주택에 대한 종합부동산세는 개인이 보유한 주택의 공시가격을 합산한 금액을 기본으로 과세표준을 계산한다. 즉, 실거래가가 아닌 공동주택가격 등을 기본으로 과세하기 때문에 가격이 얼마나 상승하는가에 따라 부담이 달라진다.

물론 가격의 합계액을 그대로 과세하는 것은 아니며 1인당 6억원을 기본적으로 공제하고 ‘공정시장가액비율’을 곱해 과세표준을 계산한다. 이 비율은 부동산 시장의 동향과 여건을 고려해 60%에서 100%까지 조정하도록 하고 있다. 개인별로 세액을 계산하고 기본공제액을 적용받기 때문에 현행 종부세 체계에서는 부부 공동명의가 단독명의보다 유리하다.

그런데 정부는 공시가격을 점진적으로 인상해 시세 반영률을 높이겠다는 입장을 고수해왔기 때문에 공시가격은 계속 오름세일 수밖에 없다. 공정시장가액비율 또한 점진적으로 인상해 올해는 90%, 내년에는 95%, 2021년에는 100% 까지 인상이 예정됐다. 종부세의 과세표준은 점진적으로 올라 현행 세율을 그대로 유지하더라도 종부세액은 인상될 가능성이 크다.

이런 상황에서 정부는 이번 종부세 개정안을 통해 3주택자 및 조정대상지역 내 2주택자들에 대한 적용세율을 대폭 인상하겠다고 발표했다.

대부분의 과세 구간에서 2배에 가까운 인상폭이다. 앞서 언급한 것처럼 공시가격 상승 및 공정시장가액비율의 상승효과에다 세율도 큰 폭으로 인상된다면 종부세 부담은 더욱 큰 폭으로 늘어날 것으로 예상된다. 당초 정부의 계획대로(전년 대비) 세 부담 상한까지 300%로 인상하는 경우 1년 만에 전년 대비 종부세가 2배 이상 오르는 경우도 충분히 가능해진다.

조정대상지역 내 공시가격이 각각 10억·15억인 주택 두 채를 보유한 경우 종부세 2142만원 가량을 부담하게 된다. 만약 내년에 이 공시가격이 10% 정도 오른다고 가정하고 이번 인상안을 적용하면 5705만원을 부담햐 새금이 2배 이상 늘어난다.

문제는 양도세와 달리 일시적 2주택자들에 대한 특례 규정도 없다는 것이다. 거기다가 임대주택에 대한 합산배제(비과세) 규정도 없앴기 때문에 지금 시점에서는 임대주택으로 등록하더라도 종부세 부담엔 변화가 없다. 결국 다주택 보유자는 본인 소유의 주택 공시가격 수준을 고려해 예상되는 종부세를 미리 고려해보고 주택의 처분 여부를 내년 과세 기준일인 6월 이전에 결정해야만 할 것이다.

 

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