[법률S토리] 달라지는 '새해 주택세법'

[법률S토리] 달라지는 '새해 주택세법'

김윤정 KB국민은행 WM투자자문부 세무전문위원

대부분의 세법 규정들은 법률 공포된 뒤 즉시 시행하는 것이 일반적이다. 그러나 달라진 세법 기준에 의한 납세자의 수용성을 감안할 때 법이 확정됐음에도 시행시기를 늦추기도 한다. 2020년을 시작으로 매년 시행되는 주택 관련 세법 규정을 알아보자. 

2020년부터 시행되는 제도를 살펴보면 연 2000만원 이하 주택임대소득은 지난해까진 비과세였다. 하지만 올해 발생하는 소득부터는 분리과세로 소득세를 납부해야 한다. 따라서 주택임대사업을 개시할 때 관할 세무서에 사업자등록을 해야 한다.  

만약 2020년부터 주택임자사업자가 사업자등록을 하지 않으면 임대수입금액의 0.2%의 해당하는 가산세가 부과된다. 기존 주택임대사업자도 2020년 1월1일을 사업개시일로 보기 때문에 사업자 미등록 시 가산세 부과 대상이 된다. 

1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세뿐만 아니라 장기보유특별공제 혜택을 더 받기 위해선 거주기간이 필요하다. 현재는 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택이라도 1세대 1주택에 대해서는 연 8%(10년 보유시 80%) 장기보유특별공제 혜택이 가능하다.  

하지만 2020년 이후 양도분부터는 2년 이상 거주 여부에 따라 장기보유특별공제 적용률이 달라진다. 9억원 이하 1세대 1주택은 전액 비과세이기 때문에 상관이 없지만 9억원 초과 고가주택은 2년이상 거주한 경우에 한해 장기보유특별공제가 최대 80% 가능하다.

반면 2년 이상 거주하지 않은 1세대 1주택은 장기보유특병공제 한도가 연 2%(15년 보유할 경우 30%)로 제한된다. 이 경우 2020년 이후 양도하는 1세대 1주택 고가주택이면 거주기간을 충족할 것인지 여부를 포함한 새로운 절세전략을 검토하는 것을 추천한다.

1세대 1주택 비과세 조건 중 보유기간은 해당 주택의 취득일부터 양도일까지로 한다. 여러 채의 주택을 보유하다가 양도하고 최종 1채만 남았을 때에는 해당 주택의 보유기간은 전체 보유기간을 인정한다. 따라서 해당 1주택을 취득한지 2년이 넘었다면 기존 주택들을 양도한 뒤 비과세 조건 중 보유기간 요건을 충족해야 한다. 

하지만 2021년 이후 양도분부터는 1세대가 2주택 이상 보유한 경우 비과세를 받기 위해서는 1주택만 남은 날부터 보유기간을 계산한다. 다주택자의 경우 최종 1주택에 대한 비과세를 위해서는 적어도 2020년 이전에는 1주택 외의 주택들을 양도해야 한다. 2021년 이후에는 최종 1주택의 보유기간을 추가로 2년 더 유지하는 등의 방향을 통해 양도계획을 준비해야 한다.

또한 2022년부터는 1세대 1주택 비과세 범위가 조정된다. 현재 1세대 1주택 부수토지 범위는 주택정착면적의 5배(도시지역 밖 10배)지만 지난 7월 말 발표된 세법 시행령에서는 2022년 이후 양도분부터는 수도권 내 도시지역에 있는 주택 부수토지는 정착면적의 3배로 축소하는 안이 포함됐다. 이대로 개정안이 확정된다면 사전에 점검이 필요한 부분이다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제618호(2019년 11월12~18일)에 실린 기사입니다.

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