[세종시 토지]국토개발의 바이블 “국토종합계획”
부동산공법 투자공부의 첫걸음
국토계획 종류와 투자 활용법
부동산공법,토지공개념,국토종합계획,도시기본계획등 듣도보도 않던 생소한 용어들 때문에 부동산투자에 관한 서적들을 비싼값에 사놓고 몇페이지 보지도 않고 머리가 아파 덮어버린 경험들이 많을 것이다.
허지만 토지에대한 법률을 모르곤 토지에대한 투자는 생각할 수가 없다 할수 있는게 내땅에 내맘대로 건축을 할 수있다면 그비싼 도곡동땅에 타워펠리스를 짖지않고 지방의 시골땅에 고층건물을 올릴수 있다면 얼마나 좋을까?
대한민국의 토지는 개별소유가 자유롭지만 이를 활용하는데는 개인의 이익보다는 국가전체의 균형적인 발전을 위해 국가가 개인의 재산권활용에 제동을 걸 수있는게 토지공개념의 기본이며 토지공법의 시작이다.
즉 거미줄 같은 토지에 대한 부동산법을 익혀야 하며 국토개발의 종합계획인 국토종합계획부터 시작하여 도시기본계획까지 세부적인 개발계획을 숙지하므로서 성공적인 토지투자에 임해야 할 것이다.
“국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제1장 총칙”
이 법은 국토의 이용ㆍ개발과 보전을 위한 계획의 수립 및 집행 등에 필요한 사항을 정하여
공공복리를 증진시키고 국민의 삶의 질을 향상시키는 것을 목적으로 한다.
우리가 토지를 사는 것은 법률을 사는 것 이라고 하듯이 토지의 미래가치는 국토종합계획에서 시작하여 광역도시기본계획을 거쳐 해당시군의 도시기본계획까지 면밀하게 검토해야 할 것이다.
2020년 제4차 국토종합계획이 마무리하고 제5차국토종합계획이 시작하면서 향후 10∼20년 간 전국의 땅값 지형을 바꿔 놓을 굵직한 개발계획과 비젼들이 모두 담겨 있기 때문이다.
따라서 토지에 대해 관심있는 투자자라면 2020년부터 시행될 제5차 국토종합계획의 디테일한 세부계획까지 잘 이해해야 할것이며 하부계획인 도시기본계획을 넘어 지구단위계획까지 섭렵하여 부동산투자에 나서야 한다.
전국토를 관리하는 부동산공법 최상위에 대한민국 국토종합계획이 있고 그아래 광역시,도 기본계획을 거쳐 시,군 도시기본계획까지 상하관계를 유지하며 상호보완 유지된다.
국토개발의 마스터플랜 ‘국토종합계획’
우선 국토종합계획은 국가의 최상위 국토개발계획이다. 이 계획은 20년 단위로 중앙정부가 수립한다. 4차 계획기간(2000년∼2020년)이 올해말로 마무리되며 2020년 부터 제5차 국토종합계획(2020년~2040년)이 시작되며 이는 한해 앞당겨 시행될 예정이다.
알기쉽게 얘기하자면 국토종합계획은 어디를 어떤 식으로 개발할지를 결정하는 마스터플랜에 해당한다고 볼 수 있다. 지금까지 고속도로, 산업단지, 항만, 공항, 신도시 등의 대규모 개발사업이 이 계획에 따라 추진돼 왔다.
국토종합계획을 면밀히 살펴보면 10여년 후 우리 국토 모습을 어느 정도 가늠해 볼 수 있으며 제5차 국토종합계획의 골자는 개발보다는 이용,보전에 주안점을 두었으며 향후 부동산 투자자의 핵심은 남북교류,기후변화,인구감소에 대한 부분을 중점적으로 다루었다고 볼 수있다.
즉 2027년을 기점으로 대한민국인구는 감소하기 시작할 것이며 인구감소는 해당지역의 경쟁력을 약화시키고 경쟁력약화는 부동산투자의 매력을 상실할 것이다.또한 기후변화가 해당지역의 생산력에 큰 영향을 줄것이며 이는 우리가 부동산투자의 새로운 패러다임을 관찰해야 할부분이다.
‘광역도시계획’따라 땅 팔자 갈린다
지난5월 중앙정부가“제5차국토종합계획(안)”을 내놓으면 각 광역시ㆍ도는 이를 구체화하는 “광역도시계획(안)”을 수립해 공청회를 거쳐 해당지자체의 홈페이지와 국토교통부 홈페이지에 올려놓았다.
광역도시계획에는 해당 지역의 특성을 감안한 광역 개발계획이 담겨져 있다. 즉 어디를 개발하고, 어디를 보전할 것인지에 대한 큰 밑그림이 이 계획에 담긴다.
각 지방자치단체가 자체적으로 수립하는 “도시기본계획”도 이 광역도시계획을 바탕으로 작성된다. 각 지역 개발의 구체적인 목표와 개발형태, 방식 등이 광역도시계획의 청사진을 바탕으로 결정되는 것이다.
때문에 투자를 위해 땅을 매입하기 전에 최소한 해당 지역이 광역도시계획 상에 어떤 용도로 잡혀 있는지 세밀하게 확인해 봐야 한다. 이를 통해 해당 지역이 어떻게 개발될 것인지, 언제부터 개발의 파급효과가 미치게 될 것인지에 대한 면밀한 검토 후 투자에 나서야 실패를 줄일 수 있다.
지역 개발의 청사진 ‘도시기본계획’
도시기본계획은 국토종합계획, 광역도시계획 등을 토대로 지방자치단체가 20년 단위로 수립하는 지역 개발계획이다. 수립 대상은 인구 10만명 이상의 시ㆍ군 등이다.
이 계획이 확정되면 각 시ㆍ군은 5년 단위로 도시관리계획을 수립, 이를 바탕으로 주거ㆍ상업ㆍ공업ㆍ녹지 지역 등 용도지역을 배분하고 개발과 보존의 구체적인 토지이용 방안을 결정하게 된다.
이처럼 해당 시ㆍ군의 중장기 개발계획이 모두 담겨 있는 만큼 도시기본계획은 ‘지역 개발의 청사진’이라고도 불린다. 현재 수도권 31개 시군 중 25개 지자체가 이같은 도시기본계획을 수립해 계획적인 개발을 추진하고 있다.
도시기본계획에는 보전할 땅과 장차 개발할 땅이 상세하게 표시가 돼있기 때문에 땅 투자를 위해 도시기본계획을 살필 때는 개발 가능지가 어딘지에 주안점을 두어야 한다. 도시기본계획 상의 개발 가능지는 “시가화 예정용지”로 표시된다. 어떤 지역이 도시기본계획 상의 시가화 예정용지로 지정되면 해당토지의 신분은 급상승한다.
세종시 읍,면지역이 지금은 이름 없는 논밭이지만 도시기본계획 상 시가화 예정용지로 분류되면 언젠가는 주거ㆍ산업단지 등으로 개발돼 유입 인구가 늘면 그만큼 개발압력이 높아져 토지의 몸값이 오르는 것이다.
지역의 상세 개발지도 ‘지구단위계획’
지구단위계획이란 체계적인 개발을 유도하기 위해 지방자치단체가 일정 면적의 부지에 대해 수립하는 상세 계획을 말한다. 도시기본계획보다 한 단계 낮은 개발 계획이다.
지구단위계획이 확정되면 해당 구역에서는 이 계획에 맞춰 땅의 용도가 바뀌며 지구단위계획에 따라 어떤 지역이 고밀도 개발이 가능한 곳으로 바뀌면 인근의 땅값이 크게 뛴다. 이 계획에 따라 해묵은 규제에서 풀리는 지역도 높은 투자 수익기 기대된다.
준공업지역이 주거지역으로 변경되면 땅값은 최소 2∼3 배 이상 뛰어오르는 것은 보통이며 주변 지역의 지가 상승세는 더 가파르다. 이런 지구단위계획은 해당 지자체의 공람공고를 유심히 살피면 알 수 있다.
광역단체와 기초단체가 공존하는 단층제인 세종시의 읍,면지역의 도시관리계획이 조만간 발표될거라 예상되며 세부적인 조치원,전의면,부강면 일대에 시가화예정용지가 확정될 것이고 세부적인 주거,상업,공업지역이 발표될 것이다.
토지공법 설명은 아무리 쉽게 풀어가려고 해도 어려운 부분이며 그렇다고 공법을 무시하고 무작정 덤빌수도 없기에 이를 시작으로 토지에 대한 공법적인 부분을 시리즈로 연재할 계획이며 이는 부동산힐링캠프 회원님들의 토지투자에 조금은 안목이 커지길 바랄 뿐이다.
토지스터디가 필요한 회원님은 카페지기에게
문자로 신청해주세요.(3~5명 기준)
010-5478-2331(카페지기 복돌이)