내가 생각하는 2019년 주택시장 최대 해프닝

내가 생각하는 2019년 주택시장 최대 해프닝

주택시장은 냉정합니다. 민간택지 분양가 상한제 시행여부와 상관없이 시장참여자들의 ‘집단지성’, 시장의 힘이 발휘되고 있습니다. 

8.12대책, 분상제 발표후 낙폭이 컸던 잠실주공5단지와 둔촌주공은 2주만에 가격이 원상회복됐습니다. 9월 들어 잠실주공5단지 36평형은 전고점을 돌파했습니다. 둔촌주공도 전용면적 84타입 총매매가 14억원을 돌파중입니다. 개포주공1, 4단지 등 분상제 영향권 강남 재건축단지도 모두 강보합세입니다. 84타입은 21억원을 향하고 있습니다. 

압구정 구현대 신현대 등도 중대형 중심으로 매수세가 다시 늘어나고 있습니다. 분상제를 피한 강남 입주아파트는 초강세입니다. 개포 래미안블레스티지 84타입은 26억원을 호가합니다. 신반포자이가 최근 27억원에 거래돼 전고점(24억5천만원)을 가볍게 돌파했습니다. 고덕그라시움은 8월에 13억4천만원에 거래되면서 로열동호수는 14억원 이상을 호가합니다. 

추석전 매수세 증가는 무엇을 의미할까요? 수도권 분양시장은 분상제라는 규제책이 트리거가 됐습니다. 이수역 푸르지오를 시작으로 녹번역 e편한세상캐슬 2차, 부천 일루미스테이트, 송도 더샵 센트럴파크3차및 프라임뷰 등 규제지역 비규제지역 가릴 것이 청약률이 고공행진입니다. 송도 더샵 3개 단지엔 수도권 1순위 청약자 11만2천명이 몰렸습니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 아직 2019년이 4개월 남았지만 올해 수도권 주택시장에서 최대 해프닝(정보가 아닌 소음) 2가지, 계단식 하락과 6년 연속 상승 불가의 법칙에 대해 정리했습니다. 

해프닝1: "계단식 하락이다"

지금 생각해도 참으로 어처구니 없는 뉴스입니다. 부동산 초보자가 대부분인 30대 기자들이 한국감정원과 일부 전문가의 코멘트를 기사화한 것입니다. 언제나 새로운 뉴스(NEW)에 목말라하는 기자들에겐 좋은 '먹잇감'이 됐을 것입니다. 

계단식 하락이라는 해프닝은 지난 1월 일어났습니다. 9.13대책 이후 급매물도 거래가 안 되면서 갈수록 매도호가가 낮아져 계단식 하락이 이어질 것이라는 주장입니다. 4월에도 압구정 현대, 잠실주공5단지 등에서 저가매물이 소진되고 있음에도 일시적 반등, 계단식 하락 해프닝은 계속됐습니다.

전년대비 거래량이 너무 적고 급매물이 소진되면서 일시적 반등에 따른 착시현상으로 전셋값도 하락하고 있어 계단식 하락이 계속될 것이라고 주장했습니다. 하지만 실수요가 매수세를 주도한 4월 거래량 3천건(계약일 기준)은 9.13대책 이전 4천5백건 수준으로 결코 적지 않았습니다. 2개월후 6월에 7천건(9.13대책 이전 1만건 이상 수준)으로 거래량이 폭발하며 상승랠리가 시작됐습니다.

그런데 전셋값 하락과 계단식 하락은 무슨 상관인가요? 대세상승장 후반기엔 매매가는 전셋값과 상관없이 계단식 상승이 계속됩니다. 동탄2신도시도 9.13대책 이전까지 입주물량 폭탄에도 전셋값은 하락했지만 매매가는 이번 상승장에서 꾸준히 올랐습니다.

2019년은 물론 2020~2021년은 전셋값 등락에 상관없이(전셋값이 오르고 있지만) 매매가 상승폭이 커지는 구간입니다. 

주택시장에서 계단식 하락이 오려면 반드시 대세하락장이 와야 합니다. 9.13대책 이후 조정장세를 하락장으로 착각한 사람들이 있지만 결과적으로 7개월 조정장세였음이 판명났습니다. 9.13대책으로 실수요장으로 바뀌었는데 하락장이 와서 투자수요의 손절매나 투매해야 일어나는 계단식 하락 주장은 한마디로 넌센스였습니다.

계단식 하락은 지난 2010~2012년처럼 하락장일 때야만 가능합니다. 그럼 하락장을 미리 알수 있을까요? 미리 알수는 없지만 하락장을 추론할 수 있는 단 하나의 통계를 꼽는다면 바로 미분양 물량입니다. 

수도권 미분양이 1만5천가구가 넘어가면 하락장이 올 위험이 높아진다는 시그널입니다. 이어 2만가구가 넘고 미분양이 증가세라면 하락장이 온다고 보면 될 것입니다.

수도권 하락장에서 미분양 물량은 서울의 경우 2천~4천가구를 오갔습니다. 경기는 2만가구 안팎, 인천은 3천~5천가구 였습니다. 

수도권 미분양은 지난 하락장에서 2만~3만가구 수준을 유지했습니다. 2013년 8월 3만6천여가구로 고점을 찍고 감소세로 돌아섰습니다. 2015년 3월 1만4천가구로 떨어지면서 대세승장이 시작됐습니다. 

상승장이든 하락장이든 경기 미분양 물량이 최대 변수입니다. 2019년 7월말 현재 수도권 미분양은 1만789가구입니다. 이중 경기가 7,821가구 입니다.

해프닝2: "서울 집값 6년 연속 상승한 적 없다"

지난 4월 뉴스를 읽고 참 어이없었던 기억이 나네요. 서울 아파트값 6년 연속 상승불가의 법칙은 이렇습니다.

KB부동산 시세를 기준으로 서울 아파트 상승세는 1987~1990년,1994~1997년, 1999~2003년, 2005~2009년, 2014~2018년으로 상승세 연속 기간이 최장 5년이라는 것입니다. 1987년 이후 한번도 6년 연속 상승한 적이 없으니 2019년 서울 집값은 오르지 않는다는 것입니다. 

그런데 상식적으로 법칙으로 인정받으려면 시장을 최소한 50년 이상 들여다봐야 하지 않을까요? 미국 경제학자, 앨빈 한센은 1860~1930년 70년간 미국 주택가격 등락을 분석해 건축순환(Building Cycles)이 17년 또는 18년 주기로 반복된다고 주장했습니다.

미국 주택시장에서 1973년, 1990년, 2007년 17년 주기로 고점이 맞았다고 해서 2024년에 미국 집값이 고점이 된다는 보장은 없습니다. 다만 2010년대 들어 글로벌 주택시장 동조화가 더욱 강해지고 있어 미국 20개 대도시 뿐만 아니라 한국 수도권 주택시장에서 한센사이클은 참고할만한 법칙이라고 생각합니다.

본론으로 들어가 6년 연속 상승 불가의 법칙을 신뢰할 수 없는 이유는 수도권 상승장 기간에도 규제정책에 따라 변동폭이 매우 심해 연속 상승의 의미가 없기 때문입니다. 9.13대책이 없었다면 2019년 서울 아파트값은 20% 이상 폭등했을 것입니다.

2017년 이후 규제책으로 수요를 억제해-주로 매매거래를 막는 수법으로- 집값을 일시적으로 하락시키는 경우가 너무 자주 일어나고 있습니다. 특히 참여정부, 문재인정부에서 그렇습니다. 

예를 들어 참여정부에서 KB 통계상 1% 안팎 하락한 2004년을 하락장으로 봐야 할까요? 저는 조정장세로 봅니다. 이례적으로 조정장세가 길었던 건 1년간 다주택자 양도세 중과 한시적 유예 때문입니다. 다주택자 매물, 즉 유통물량이 일시적으로 쏟아지면서 하향안정세를 보였습니다. 하지만 2005년 다시 폭등장이 시작됐지요. 참고로 아파트 매매가 통계는 전년동기대비로 1년전과 비교해야 의미가 있습니다. 계절적 요인이 강하기 때문입니다. 

또 2007~2008년도 마찬가지입니다. 하락장으로 보기 힘든 게 노도강으로 대표되는 강북 시장이 단기급등-단기급락한 반면 강남3구 재건축단지는 단기급락-단기급등했기 때문입니다. 2009년 9월 전후 강남 재건축단지 가격이 떨어지면서 수도권 하락장이 시작됐다고 봐야 합니다. 

최근 한미 주택시장 사이클을 보면 미국은 금융위기가 찾아온 2007년부터 2011년까지 5년간 하락장(Bust)이 이어졌습니다. 이어 2012년 상반기 바닥을 치고 2013년부터 상승장(Boom)이 시작됐습니다. 그리고 2019년 9월 현재 7년 이상 상승장이 지속되고 있습니다. 올들어 모기지금리 하락으로 밀레니얼세대 저가주택 매수세가 다시 늘어나고 있습니다. 미국은 1990년 후반기에 14년 이상 연속 상승장이 계속된 적이 있습니다.

한국 수도권은 2009년 하반기~2013년 상반기 총 4년간 하락장이 이어졌습니다. 2014년 플러스 상승률을 기록하며 회복기로 돌아서고 2015년부터 계단식 상승장이 5년간 계속되고 있습니다. 

하락장은 금융위기나 경제위기에서 오는 경우와 공급이 넘치고 유동성장세로 생긴 주택가격 거품이 꺼질때 옵니다. 경제위기는 예측할 필요가 없으며 대응하고 대비할 뿐입니다. 공급과잉은 미분양 물량으로 적정재고량을 파악할 수 있습니다. 유동성장세로 인한 가격거품은 꺼져야 알 수 있습니다. 

주택시장은 단순하지 않습니다. 단순하지 않은 이유는 수요를 예측할 수 없기 때문입니다. 9.13대책으로 더 이상 투자수요는 없다, 실수요는 태부족하다라는 예측이 틀린 이유는 아무리 고강도 규제책이라는 ‘그물’도 수요라는 ‘바람’을 막을 수 없기 때문입니다.

부동산 개미들이 많이 신뢰하는 KB부동산 시세를 보면 8월 26일 현재 2019년 서울 아파트값은 전년동기대비 5% 올랐습니다. 앞으로 남은 4개월간 지난해 9.13대책 이후 하락폭과 9월 이후 상승폭 싸움이 흥미진진합니다. 올해 4분기 상승폭이 지난해 4분기 하락폭보다 2배 이상 크다면 2019년 서울 집값은 10% 상승도 가능하다고 봅니다. 

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