1급지 정비사업 규제가 몰고올 시장의 역습

1급지 정비사업 규제가 몰고올 시장의 역습

반등장이 서울 등 수도권 핵심지역 전역으로 확산되고 있습니다. 시장은 문재인정부의 모든 규제책을 빨아들이고 있습니다. 보유세 인상으로 늘어난다던 매물은 6월 들어 더욱 줄어들었습니다. 반포경남 개포주공1단지를 시작으로 잠실주공5단지 개포주공4단지 등 강남3구 재건축단지는 9.13대책 이전 전고점 돌파가 초읽기에 들어갔습니다. 

시장의 방향은 이미 결정이 났습니다. 6, 7월 비수기에 거래량이 줄고 9월 이후 고덕발 입주물량이 쏟아져 계단식 하락한다고 오판해선 안됩니다. 

아직 갈아타지 못하거나 매수하지 못한 대기 매수자들은 6~7월 연중 극비수기를 최대한 활용합니다. 저녁에 서늘한 바람이 부는 8월 15일 이후 성수기가 시작되면 전세입자, 1주택자 등 실수요까지 가세하면서 서울 등 수도권 1급지 상승랠리(월 평균 1% 상승)가 시작될 가능성이 높습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 재개발 재건축 등 정비사업 규제가 5년 이상 지속되면 시장엔 어떤 부작용이 발생하는지, 나아가 어떤 시장의 역습을 초래하는지를 정리했습니다.

정비사업 규제의 부작용

참여정부나 문재인정부나 상승장엔 언제나 강남 재건축단지가 가격 상승을 주도합니다. 그래서 여지없이 정비사업에 무차별 규제를 가합니다. 그리고 시장의 부작용이 발생합니다.

참여정부가 2003년 집권하자마자 재건축을 타깃으로 한 정비사업 규제수위를 높이면서 2008년 이후 서울 핵심입지에 정비사업 입주물량이 갈수록 줄어들었습니다. 결국 2015년 이후 상승장을 주도한 아파트는 정비사업 신축 또는 정비사업 재건축 단지였습니다. 

공급보다 수요가 많은 강남에 2008년 이후 재건축을 통한 신규아파트 공급이 줄어들면서 신축 희소가치까지 높아졌으니 집값에 날개를 달아준 꼴입니다. 반면 수요가 적은 2기 신도시를 참여정부를 무리하게 확장하면서 15년이 지난 지금까지 기반시설 미비로 후유증을 앓고 있습니다.

참여정부 정비사업 규제책은 결국 입주물량을 급감시켰습니다. 이에 앞서 인허가 실적을 급감시켰습니다.

서울 아파트 인허가 실적은 참여정부 집권이후 2007년까지 5만가구 넘게 유지됐습니다. 하지만 2008년 MB정부가 출범하자 참여정부의 정비사업 규제책이 위력을 발휘했습니다. MB정부의 정비사업 무관심(특히 재건축. 강남 보금자리주택 공급 올인)에 시장까지 침체되면서 사업시행인가를 받은 정비사업 인허가 실적이 연간 2만가구 안팎으로 급감했습니다. 

특히 강남4구 정비사업 입주물량을 보면 참여정부 규제책의 부작용은 심각했습니다. 

강남구 정비사업 입주물량은 2008년에 5백가구에도 못미쳤습니다. 이후에도 2018년까지 10년 가까이 매년 1천가구 안팎에 불과했습니다. 서초구도 상황은 마찬가지입니다. 우면지구 내곡지구 등 보금자리주택을 제외하곤 연간 1천가구 안팎에 그쳤습니다. 

보금자리주택이 없던 송파구의 경우 정비사업 입주물량은 2008년 엘리트파레로 대표되는 잠실 재건축단지가 입주한 이후 2010년, 2014년에는 재건축 입주물량이 없을 정도로 심각했습니다. 강동구도 2012~2014년 입주물량이 없었습니다. 

결국 5년간 지속된 참여정부의 정비사업 규제정책이 시작된 2003년을 기준으로 5년 전후가 지나면서 정비사업 입주물량이 줄어들기 시작했습니다. 그라고 10년 전후가 지나면 입주물량이 급감했습니다.

정비사업 규제에 대한 시장의 역습

문재인정부의 정비사업 규제가 2017년 시작됐으니 서울 정비사업 입주물량은 2022년 이후(특히 2024년 전후) 점차 줄어들 것입니다. 이어 2027년 전후로 입주물량은 급감할 것입니다. 

2024년 전후로 해서 서울 특히 재건축이 몰려있는 강남권은 참여정부 규제책 후유증으로 서울 도심 입주물량 가뭄(특히 재건축 신축)에 심했던 2010년대 전반기가 재연될 것입니다. 

정비사업 규제에도 불구하고 재건축 단지가 입주하면 입지가치에다 희소가치까지 더해집니다. 여기에 상승장을 맞으면 재건축 신축 집값이 폭등하는 것은 너무나 당연합니다.

반포주공2단지를 재건축한 반포래미안퍼스티지 시세 추이를 보면 쉽게 알 수 있습니다. 입주한 2009년 이후 시세 추세를 보세요. 전용면적 84타입 매매가는 13억2천만원으로 시작해 입주 9년만인 2018년 9월 27억원을 찍었습니다. 

일반분양 타이밍이 좋지 않았지만 입주후 결국 서울 강남 넘버원 '슈퍼스타'가 됐습니다. 4세대 아파트, 아크로리버파크(신반포1차)가 2016년 입주할 때까지 말입니다. 아크로리버파크도 래미안 원베일리(반포경남 신반포3차 등)가 입주하는 2023년에 넘버원 자리를 물려주겠지요. 

이제 2020년대에 또다른 '래미안퍼스티지'를 찾는 것도 흥미로운 미션이 될 것입니다. 서울 등 수도권 핵심입지 1급지에서 말입니다. 그리고 시장의 역습(정비사업 입자가치및 신축 희소가치로 인한 폭등)이 가해지는 시간을 기다리면 됩니다. 

시장은 언제나 정책을 이깁니다. 시장은 촘촘한 그물(규제정책)도 통과하는 바람이기 때문입니다. 

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