거래량으로 내다본 서울 상승랠리 타이밍

거래량으로 내다본 서울 상승랠리 타이밍

이번 주 날씨가 비온 뒤 아주 좋습니다. 서울 등 수도권 아파트시장도 핵심지역 중심으로 거래량이 늘어나면서 반등세가 확산되고 있습니다. 네임드 아파트의 의미 있는 신고가 행진이 이어지고 있습니다. 둔촌주공4단지 34평형은 17억9천만원에 거래돼 9.13대책 이전 전고점(16억3천만원)을 돌파했습니다. 이에 앞서 4월에 25평형도 12억8천5백만원으로 전고점을 넘어섰습니다. 개포주공1단지처럼 대형 평형을 배정받은 구축 매수세가 늘어나고 있습니다.

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또 최근 잠실엘스 33평형이 17억2천만원에 실거래됐습니다. 래미안옥수리버젠 24평형도 10억8천5백만원에 거래돼 전고점(11억원)에 초근접했습니다.

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저가매물이 소진되고 있지만 추가로 나오는 저가매물은 거의 없습니다. 한 단계 오른 가격으로 매물이 나와 계단식 상승이 시작됐습니다.

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이번 주 오윤섭의 부자노트에선 서울 아파트 매매 거래량을 다시 한번 들여다볼까 합니다. 문재인정부 규제정책의 시대에 거래량과 집값 움직임은 과거 참여정부 이후 히스토리로 추론하는 게 타당할 것입니다. 부동산 투자(투기)의 역사는 그대로 반복되지 않지만 그 흐름은 반복될테니 말입니다.

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서울 아파트 매매 거래량 감소요인

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서울 아파트 매매 거래량 감소요인으로 가장 많이 꼽는 게 바로 9.13대책의 유주택자 대출규제입니다. 규제지역에선 전국에 보유하고 있는 주택수(분양권 포함)에 따라 주택담보대출은 물론 집단대출인 정비사업 이주비대출&분담금대출, 분양권 중도금대출까지 규제하고 있습니다.

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이처럼 상승장을 주도하는 서울 등 수도권 규제지역(조정대상지역 투기과열지구 투기지역)에서 유주택자 대출차단을 통해 수요를 억제시켜 아파트매매 거래량을 감소시키고 있습니다.

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두 번째론 다주택자 양도세 중과가 대표적인 거래량 감소요인입니다. 시장 매물량을 줄여놓은 결적적인 요인입니다.

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양도세 중과는 결과적으로 매매시장을 왜곡시킵니다. 바로 동결효과(Lock-in Effect) 때문입니다. 자본차익에 대해 양도세를 지나치게 많이 부과하면 아파트 보유자는 매도하지 않고 계속 보유함하는 동결효과로 인해 매물급감을 초래합니다. 보유자는 정권이 바뀌거나 시장상황에 따라 양도세 중과가 유예되거나 폐지될 것을 기대하며 버티기에 들어갑니다. 여기에 양도세 중과로 인한 증여와 임사(주택임대사업) 물량이 급증하면서 매물잠김이 심각해졌습니다.

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또 1주택자는 물론 다주택자 장기보유특별공제가 대폭 축소돼 매물잠김에 기여(?)하고 있습니다. 오랫동안 보유한 아파트를 매도할때 여러 해 걸쳐 쌓인 자본차익에 적용되는 누진세율의 양도세액으로 인해 세부담이 커지는 결집효과(Bunching Effect)가 발생합니다. 장특공제는 결집효과로 인한 세부담을 완화시켜줍니다.

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하지만 2018년 4월 이후 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도할 경우 장특공제를 받을 수 없습니다. 또 2019년부터 장특공제율도 비조정대상지역의 경우 3년 이상 보유할 경우 공제율이 연간 3%에서 2%로 축소됐습니다. 따라서 10년 이상~11년 미만 보유시 공제율이 2018년 양도시 30%에서 2019년 이후 양도시 20%로 10% 포인트 축소됐습니다.

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또 1주택자가 고가주택(실거래가 9억원 초과) 양도시 공제율은 지난해까지 10년 이상 보유하고 양도시 거주여부와 상관없이 80%를 받았습니다. 그러나 2020년 이후 양도시 2년 이상 거주하지 않으면 15년 이상 보유해도 최대 30%만 공제받습니다.

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시장에 매물량을 줄이는 요인을 추가하면 투기과열지구 재건축 조합원 지위 양도금지가 있습니다. 이로 인해 서울 과천 광명 등 수도권 투기과열지구에서 조합설립인가를 받은 10만여가구가 매매시장이 닫혔습니다. 양수양도가 허용되는 예외 요건에 해당될 때만 한시적으로 매매시장이 열리고 있습니다.

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서울 아파트 매매 거래량 증가요인

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거래량 증가요인으론 수도권에 노후아파트가 너무 많아 잠재적 교체수요가 풍부하다는 것입니다. 규제책으로 갈아타기가 쉽지 않지만 노후화가 진행될수록 교체수요는 늘어날 수밖에 없습니다. 거래량 증가로 이어질 것입니다.

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교체수요의 핵심은 준공된지 20년 이상 된 노후아파트에 살고 있는 1주택자입니다. 특히 재건축을 기대하기 힘든 용적률 200%가 넘는 단지에 거주하는 1주택자들의 교체수요가 지속적으로 늘어날 것입니다.

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서울 아파트에 살고 있는 1주택 세대가 100만가구에 달합니다. 이들중 구축 아파트에 사는 세대가 갈아타기 핵심수요가 될 것입니다.

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서울에서 30년 이상 돼 재건축 연한이 지난 노후아파트가 전체 164만가구중 10%를 차지하는 16만가구에 달합니다. 해가 갈수록 재건축 연한이 도래한 노후아파트가 급증하고 있습니다. 특히 강남4구에 서울 노후아파트의 27%를 차지할 정도로 몰려있습니다. 강남구는 30년 넘은 아파트가 4만4천가구로 가장 많습니다. 강동구(2만4천가구) 서초구(2만3천가구), 송파구(2만1천가구)가 뒤를 잇고 있습니다.

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수도권 1기 신도시 아파트 32만가구는 준공된지 20년이 넘었습니다. 2022년부터 분당 시범단지를 시작으로 재건축연한 30년이 도래하는 아파트가 급증합니다. 분당만 8만7천가구가 대기하고 있습니다.

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한편 2016년 현재 20년 이상 된 서울 노후아파트는 61만가구가 넘었으며 2021년 이후 90만가구 이상 즉 서울 아파트 전체의 절반 이상이 20년이 넘은 노후아파트가 될 것입니다. 특히 노원구 강서구 도봉구 양천구가 20년 이상된 노후아파트가 많습니다. 아파트는 지은 지 20년이 지나면 배관 등 유지보수 스트레스가 높아져 거주중인 집주인의 신축으로 갈아타기 교체수요가 늘어나기 시작합니다. 신축 수요증가는 30~40대 직장인 실수요도 한몫할 것입니다.

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초과이익환수제, 조합원지위 양도금지 등 재건축 규제수위가 높을수록 2020년대에 구축에서 10년 이내 신축 준신축으로 갈아타는 교체수요가 증가해 거래량 증가 요인이 될 것입니다. 갈수록 심해지는 정비사업 규제는 신축 희소가치를 높여줄 것입니다. 재건축을 할 수 없는, 20년 이상 된 구축 아파트와 4세대 신축 아파트 가격 차이는 서울 강남3구 전용면적 84타입 기준으로 최대 10억원까지 벌어질 것입니다.

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서울 아파트 매매 거래량이 얼마 돼야 상승랠리가 올까?

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규제정책 수위가 높아질수록 거래량과 매매가는 탈동조화되기 마련입니다. 2017년보다 거래량이 감소한 2018년에 가격 상승폭이 더 커질 수 있습니다.

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그럼에도 참여정부 이후 조정장세에서 응축된 에너지가 폭발해 상승랠리(월 평균 매매가 1% 이상 상승)가 오려면 예외없이 거래량이 급증했습니다.

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4월 강남발 반등장이 5월에 서울 전역으로 확산하려면 최소한 월 3천건이 넘어서야 한다고 봤습니다. 5월은 29일 현재 3,035건으로 이미 3천건을 돌파했습니다.

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서울 아파트값 상승랠리는 이르면 오는 8월(분양시장 비수기&재고아파트시장 매매전세 성수기 시작) 이후 시작될 것입니다. 거래량이 7천건 넘으면 2016~2018년처럼 상승랠리가 찾아올 것입니다. 9.13대책 이후 다가올 상승랠리에선 월 거래량 1만건 돌파가 쉽지 않습니다. 하지만 1주택자와 일시적 2주택자 거래량이 급증하면 가능할 수도 있습니다. 거래량 1건이 3건(1주택자 또는 일시적 2주택자가 팔고 사고 매도한 1주택자 또는 일시적 2주택자가 사고)이 되기 때문입니다.

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지난해 12월 이후 서울 및 북위례, 과천 지식정보타운 등 수도권 공공택지 분양시장에서 희망고문에 시달리는(특히 가점 40~50점) 무주택자들이 8월 이후 얼마나 재고아파트 매매시장으로 옮겨올지가 거래량 증가의 주요 변수입니다. 2017년 12월 현재 서울 무주택 가구(세대)는 전체의 50.8%를 차지하는 1백93만가구입니다.

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참여정부 2005년 8.31대책 이후, 박근혜정부 2016년 11.3대책 이후, 문재인정부 2017년 8.2대책 이후 등 굵직한 규제정책이 발표되고 나서 5개월이 지나 상승랠리가 오면 서울 아파트매매 거래량은 예외없이 월 1만건이 넘었습니다. 2016년 4월 이후, 2017년 4월 이후, 2018년 8월 이후 상승랠리가 왔을 때 말입니다.

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9.13대책은 발표된 지 8개월이 지났지만 이제야 월 3천건을 넘어서고 있습니다. 양도세 중과로 인한 동결효과와 양도세 중과를 피하기 위한 임사 등록 및 증여로 인한 매물잠김을 감안하면 서울 거래량이 월 7천건은 넘어야 상승랠리가 올 것입니다.

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참고로 2010~2013년 침체기엔 서울 아파트 매매 거래량은 월 3천가구 안팎을 유지했습니다. 회복기인 2014년엔 8천건 안팎이었습니다. 상승장이 시작된, 규제책이 없던 2015년엔 1만건 안팎으로 거래량이 폭발했습니다.

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