집값 상승폭과 하락폭의 불균형

집값 상승폭과 하락폭의 불균형

2017년 3월 경 이 정부 출범직후 강남 어느 아파트 76.78㎥형의 거래시세는 11억7천만 원쯤 되었다. 작년 9.13대책이 나오기 직전에는 18억5천만 원까지 올랐으나, 2019년 5월 기준으로 16억쯤에 거래가 되고 있다.

 

주먹만 한 아파트 한 채가 1년도 안 되는 사이에 7억이 올랐다가 6개월 만에 다시 2억이 떨어진 것이다. 아파트가 마술을 부린 것일까? 몇 달 사이에 몇 억을 쥐었다, 폈다하게~ 그런 집을 가지고 있는 사람은 입이 떡 벌어지겠지만, 그 집을 언젠가 사보려는 사람은 다리에 힘이 쫙 빠질 것이다.

 

요즘 위 아파트 값은 15억과 16억 사이에서 말뚝을 박고 꼼짝 않고 있다. 다리에 힘이 빠진 사람은 더 내려갈 것이라 기대하고 있고, 입이 벌어졌던 사람은 더 이상 내려가면 안 된다고 버티고 있다. 앞으로 아파트 값은 어떻게 움직일까?

 

값이 오를 때는 ‘억’이 일곱 개가 한꺼번에 오르고 내릴 때엔 기껏 한두 개가 야금야금 내려놓고 이제 와서는 거기가 바닥이라고 한다. 정부에서는 더 오르면 또 다른 대책을 내놓겠다고 으름장을 놓고 있기에 오르기는 어렵지만, 내리는 일도 쉬운 일은 아니다.

 

1970년대부터 지금까지 우리니라 주택시장의 거래시세는 이런 과정을 되풀이 하며 이어 왔다. 즉, 오를 때는 뭉텅이로, 내릴 때는 병아리 눈물만큼 내렸다는 것이다. 굳이 나이가 많지 않더라도 1997년 외환위기 이후를 거쳐 온 사람이라면 앞으로 집값은 어떠한 시세를 유지할 것이라는 짐작을 할 수 있으리라.

 

서울의 아파트 값은 앞으로 상당기간 줄다리기를 하겠지만, 수도권 외곽지나 지방은 더 내릴 것이고, 5월에만 쏟아지는 전국의 6만2천 가구 신규분양은 고전을 면치 못할 것이다. 와중에 3기 신도시건설 마지막 지정까지 나오고 보면 이제 서울과 수도권은 집에 눌려 죽을 판이다.

 

그렇다면 앞으로 집을 사야 할까? 팔아야 할까? 언제 팔고 언제 사는 게 좋으며 다주택자는 어떻게 재테크를 해야 할까? 어려운 시기일수록 재테크 상담은 늘어난다. 요즘 오르내리는 재테크 상담 중 몇 가지를 골라 보자.

 

1. 아파트 시세는 딱 부러지게 장담하기 어렵다.

 

옛말에 ‘곡식은 남의 곡식이 좋고, 자식은 내 자식이 좋다’고 했다. 이상하게도 당신이 사고자 하는 지역의 집은 값이 내려도 조금 내렸거나 내리지 않고 있을 것이다. 그건 앞으로도 그렇다. 지역이 좋기 때문이다. 서울 대부분도 그렇지만, 수도권 좋은 입지도 값은 내리지 않을 것이다.

 

언제까지 그 집값 내리기를 기다리다가는 값이 다시 오를 수 있다. 내리기를 기다리고 있는데 오르게 되면 배신감을 느끼게 된다. 원래 부동산값은 이런 과정을 되풀이 한다. 꼭 사야할 지역의 집이라면 지금 사는 게 맞다. 내가 산 다음에 값이 내리면 어떡할까? 그건 세월만이 아는 비밀이다.

 

2. 갈아타는 시기에 조심할 문제점

 

지금처럼 내리는 곳, 값이 멈추어 있는 곳, 새로 분양하는 곳이 엉키게 되고 일정한 기준 가격이 없게 되면 얼마에 사고, 얼마에 팔아야 할지 분간하기 어렵게 된다. 내 집 팔고 갈아탈 때는 꼭 먼저 사야 할 집부터 골라야 한다. 그러나 파는 집은 오늘, 사는 집은 내일 계약하는 게 맞다.

 

갈아타기를 하다보면 싸게 팔고 비싸게 사는 경우가 종종 있다. 집만 보고 지역을 더 못한 곳으로 가면서 오히려 대출을 많이 짊어지고 가는 경우도 있다. 부동산은 입지라는 말씀을 종종 드렸다. 집만 욕심이 나서 지역을 무시하는 우를 범하지 않도록 하자. 강남의 어느 빌라는 5억인데 다른 어느 곳의 빌라는 2억이더라.

 

3. 집에 욕심 부리지 말자.

 

크고 좋은 집은 값이 비싸다. 이런 집은 경기가 좋아지면 값도 많이 오른다. 그렇다고 2인 가족이 50평 아파트를 가는 건 무리다. 2인 가족이면 25평 이하, 3인 가족이면 34평 이하, 4인 가족이면 45평 이하에서 고르는 게 좋다. 그렇다고 돈만 생각하고 너무 작은 집을 고르는 건 잘못된 재테크다.

 

옛날에는 5억짜리 집 사서 3년 살면 2억이 늘었지만, 앞으로는 그렇지 않다. 인플레만큼 오른다고 생각하고 거주에 목적을 두고 사는 게 옳다. 내가 집을 살 때는 시장을 바닥으로 생각하고 사야 한다. 첫째는 학교, 둘째는 직장거리다. 집은 늘 옮길 수 없기 때문에 처음에 다소 짐을 무겁게 짊어지는 게 좋다.

 

4. 요즘 투자, 요즘 사람들이 움직이는 곳

 

2주택 이상자들은 모두가 전세안고 집을 사놨기 때문에 행여 전세금이 내릴까 노심초사다. 집값은 내리건 말건 상관이 없다. 다주택자들에게 불리한 주택정책이 나올까봐 그게 걱정이다. 내 돈으로 집 사놓고 걱정하는 게 싫어졌다. 그래서 팔리기만 하면 토지시장과 상가시장을 들락거린다.

 

전세안고 산 집은 6억에 팔아 봐도 전세금 5억 주고나면 내 돈은 1억뿐이다. 1억 가지고 어디에 투자한단 말인가? 그래서 팔리건 안 팔리건 신경 쓰지 않는다. 큰 돈을 가진 사람은 상가 등 수익성 부동산시장을 들락거리고, 작은 돈을 가진 사람은 토지시장에 입맞춤을 하고 있다. 그리고 장기투자로 방향을 돌리고 있다.

    

글쓴이 : 윤 정 웅

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