[안명숙의 차이나는 부동산 클래스]오피스텔, 세법과 건축법 사이 ‘카멜레온 본능’

[안명숙의 차이나는 부동산 클래스]오피스텔, 세법과 건축법 사이 ‘카멜레온 본능’

요즘 부동산 개발업체들에 가장 핫한 상품은 오피스텔이다. 서울 등 대도시 역세권에 오피스텔을 지을 만한 토지를 찾는 부동산 개발업체들의 ‘땅찾기’ 행렬은 전쟁을 방불케 하고 있다. 이는 지난해 9·13 대책의 영향으로 아파트 가격이 약세로 접어들면서 규제가 많고 이미 가격이 꽤나 올라있는 주택 투자에 대해 수요자들이 냉정해지고 있기 때문이다. 개발업체들은 상대적으로 주택 이외 용도로 활용할 수 있는 오피스텔 마케팅이 효과적일 것으로 판단하고 있다. 

특히 최근 급증하고 있는 1인 가구 증가도 오피스텔의 공급 매력도를 높이고 있다. 통계청에 따르면 우리나라 1인 가구 수는 2000년 222만가구에 불과했으나 2017년 말 기준 561만3000가구로 150% 이상 증가했다. 1인 가구가 차지하는 비율도 지속적으로 증가, 전체(1967만가구) 대비 28.6%로 뛰었다. 2인 가구는 526만여가구로 1~2인 가구가 전체의 절반 이상에 해당하는 셈이다.

오피스텔은 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 주거시설과 업무시설의 목적으로 혼용되어 활용되고 있지만 건축법에서는 이를 업무시설로 분류해 주택에 포함하지 않고 아파트 청약 시에도 주택으로 간주하지 않는다. 

그러나 실질 과세 원칙을 적용하는 세법에서는 얘기가 달라진다. 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있으면 주택으로 인정, 본인 주택 이외 보유 시 주택 수에 포함되어 다주택자 양도소득세 중과나 종합부동산세 부과 시 합산될 수 있다. 이 같은 관련법의 차이 때문에 오피스텔은 주택이 되기도 하고 때론 오피스로 취급되기도 하는 ‘카멜레온 건축물’이 되었다. 

이러한 기준 때문에 최근 주로 상담하는 사례 중 하나를 소개한다. 자녀들이 대학에 진학하면서 서울로 이전한 50대 가장이 공무원인 부인 근무지(충북) 인근에 오피스텔을 마련, 거처하고 있는데 서울의 주택 청약 시 부인의 오피스텔 때문에 청약이 어려워 오피스텔 처분을 고민하는 내용이다. 이 경우 세법상 1주택자이나 주택법 기준으로는 무주택자이므로 청약에는 오피스텔 보유 여부가 아무런 문제가 되지 않는다.

다만 이미 1주택자이므로 만약 서울에 주택을 장만하게 되면 세법상 2주택이 돼 2년 거주 요건을 채워도 비과세가 적용되지 않는다. 때문에 서울에 새집을 장만한 후 2년 내 충북 소재 오피스텔을 처분해야 하는데, 부인의 근무로 2년 내 처분이 어렵다면 충북 오피스텔을 먼저 처분하고, 나중에 서울의 주택을 팔아야 2주택 중과 부담이 없어진다. 충북은 현재 기준으로 조정대상지역에 포함되지 않기 때문에 다주택자라 하더라도 양도소득세가 중과되지 않는다.

또한 주택임대사업자로 등록하고 부엌, 화장실을 갖춘 오피스텔의 경우 주택과 동일하게 세금 혜택을 부여한다. 

전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억원(지방 3억원)의 경우 8년 이상 임대 시 종합부동산세 합산 배제 및 양도세 감면, (신규 분양주택의 경우) 취득세 감면 등의 효과가 있다.

이 같은 혜택과 카멜레온 같은 오피스텔의 가변성은 여전히 금리가 낮고 유동자금이 풍부한 현재 상황에서 투자자들에게는 구미가 당기는 요인이 아닐 수 없다. 그 틈새를 타깃으로 삼아 부동산 개발업자는 오피스텔 공급에 열을 올리고 있다. 

부동산114 자료에 따르면 지난해와 올해 오피스텔 입주물량은 모두 16만여실에 달한다. 2018년 전국 신규 입주 오피스텔은 8만160실로 2004년(9만657실) 이래 14년 만에 최대치를 기록했고 올해는 8만1715실로 지난해보다 1.9% 많다.

공급이 늘면서 오피스텔 수익률은 점차 하락했다. 2017년 말 5.54%에서 지난 1월 말 5.46%로 하락한 것으로 부동산114 조사결과 나타났다. 노후 대비책으로 안정적인 월세를 받기 위해 오피스텔 투자를 고민하시는 분들께 ‘지금이야말로 옥석을 가릴 때’라고 조언하고 싶다. 

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