(윤정웅 법률칼럼) 팔라하시더니 돌아가셨소.

(윤정웅 법률칼럼) 팔라하시더니 돌아가셨소.

-사람은 오는 순서대로 가지 않는다.-

 

사람은 누구나 이 세상이 올 때 순서대로 온다. 그러나 갈 때는 순서가 없음이 원칙이다. 누구나 80세를 채우든지 100세를 채워 가게 되면 갈 때를 대강 알게 되므로 미리 준비를 하겠지만, 아무도 그걸 알 수 없기 때문에 사후에 여러 가지 문제가 일어나게 된다.

 

특히 부동산을 가지고 계신 분들은 이 문제에 신경을 써야 한다. 유족들이 모두 한 곳에 모여 살고, 법이 정한대로 순순히 상속을 받으면 별 탈이 없겠지만, 집 나가서 연락이 안 되는 자식도 있고, 외국에서 영주권을 얻어 살고 있는 자식들도 있게 되면 수년째 상속처리를 못해 애를 태우는 일이 있게 된다.

 

요즘은 집 나가서 수년째 소식이 없는 남편과 마누라도 있다. 또 유족 중에는 특히 욕심이 많아서 혼자 독식을 하려고 가족끼리 싸우는 사람도 있다. 상속재산은 없어도 문제지만, 있어도 없을 때보다 못할 때도 있다.

 

-사례-

 

甲은 부동산이 많은 80후반 노인이다. 생전에 땅을 팔아 적당히 증여 하려고 강남 땅 1000평을 큰 아들인 A에게 매도위임을 했다.

 

A는 2018.1.25. 갑의 인감증명서를 발부받아 위임장을 작성한 후 각 중개업소에 매도의뢰를 했고, 매수인은 여러 곳에서 나타났다. 같은 해 2.10. 중개업소에서는 매수인을 붙여 계약을 하자고 하여 대금 30억에 무사히 매매계약을 마쳤다.

 

소유권이전등기일은 15일 후인 그해 2월 25일로 정했다. A는 그 다음 날 동사무소에 가서 매도용 인감증명서를 발부받는 등 이전등기에 필요한 서류를 갖췄다.

 

그러나 이게 웬일인가. 이전등기 5일 전인 2월20일 갑은 갑자기 사망을 했다.

 

갑은 평소 건강했기에 100세까지 살 줄 알았지만, 어느 날 없어지는 뜬구름처럼 갑자기 죽게 된 것이다.

 

드디어 2월 25일 잔금 날이 되었다. A는 이미 발부받아 가지고 있던 갑의 인감증명 등 서류를 법무사에게 넘겨주고 잔금을 받았다.

 

등기 후 수일이 지났는데 매수인은 위 땅 매수를 후회하고, 갑은 이미 2월20일 사망하였는데 소유권이전등기가 될 수 있느냐고 주장하면서 이 계약은 무효라고 한다. 그리고 A를 사문서위조죄 등 죄로 고소하였다.

 

A는 부친이 살아생전 매도위임을 했고, 살아생전에 팔라는 대로 팔았을 뿐, 내 행위에는 잘못이 없다는 주장을 되풀이 하면서 계약은 유효라고 한다. 또 무슨 얼어 죽을 형사고소냐고 따지며 달려든다.

 

여러분이 변호사라면 어떻게 판단하시겠는가?

 

1. A의 주장이 맞다. 갑이 살아생전에 매도위임을 한 것이므로 인감증명을 언제 발부받았는지는 문제가 되지 않는다. 따라서 매매계약은 정당하게 이루어진 것이다.

 

2. 아니다. 설사 그렇게 됐다 하더라도 이미 사망한지 5일이 지난 사람의 인감증명과 위임장은 무효이다. 그러나 형사고소감은 아니다.

 

3. 갑이 매도위임을 했다 하더라도 사망하게 되면 그때부터 위임은 효력을 잃는다. 사망 후 대리인에 의한 인감위임은 무효이고, A는 사문서위조나 행사죄의 죄책을 면하기 어렵다.

 

-사례에 대한 해설-

 

사람이 사망을 하게 되면 모든 권리능력이 없어진다. 따라서 갑이 사망을 하게 되면 그때부터 모든 위임관계 내지 포괄적인 대리관계는 종료되는 것으로 봐야 한다. A로서는 아무리 부자관계의 일이라 할지라도 부친의 명의를 사용하는 것이 허용된다고 볼 수 없게 된다.

 

인감증명 위임장은 본래 생존한 사람이 타인에게 인감증명서 발급을 위임한다는 취지의 문서라는 점을 고려하면 이미 사망한 갑에게는 그럴 능력이 없어졌다. 물론, 갑이 승낙했을 것이라는 기대와 예측만으로는 안 된다는 것이다.

 

따라서 정답은 3번이다. 정당하게 매매계약이 이루어진 후, 소유권이전등기 직전에 매도인이 사망하거나 매수인이 사망하여 주위를 당황하게 만드는 일이 가끔 일어나고 있다. 그럴 때 편의를 좇다보면 본의 아니게 법을 어기는 일이 있게 된다.

 

A는 부친이 돌아가셨다 하더라도 위 소유권이전등기 행위에는 묵시적, 추정적 승낙이 있었고, 다만 편의상 이루어진 일이므로 형사고소 또한 가치가 없다고 주장하지만, 법을 위반한 행위만은 분명한 것이다.

 

그렇다면 매수인 앞으로 이미 이전돼버린 소유권이전등기는 어찌해야 할까? 다시 말소하고 법에 따른 세금을 물고 상속처리를 해야 한다. 협의 분할에 의한 등기를 하든지, 공동등기를 한 다음 매수인 앞으로 다시 이전해야 할 것이나, 실무상 그렇게 되지 않고 있음이 사실이다.

 

글쓴이 : 윤 정 웅

21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796

수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률) 010-5262-4796. 031-681-6627

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