9월 부동산 대책과 2019년 폭등장 가능성

9월 부동산 대책과 2019년 폭등장 가능성

완연한 가을입니다. 지난주 토요일 민둥산 억새를 보니 한창 억새꽃이 피는 모습이 아름답더군요. 억새의 절정은 서리가 내리는 시점입니다. 아침저녁 기온이 내려가고, 서리가 내리기 시작할 무렵인 상강(霜降), 10월 23일 전후가 되면 억새가 절정입니다.   
 
이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 대출규제를 통해 추가로 아파트를 매수하는 것을 차단한 9.13대책과 서울 신규아파트 공급부족을 해결하기 위한 미니 신도시  5곳을 조성하는 9.21대책 이후 수도권 주택시장은 어떻게 움직일 것인가를 들여다보겠습니다.
 
이에 앞서 최근 인상 깊게 읽은 글을 먼저 소개할까 합니다. 9월 부동산 대책이후 수도권 아파트값 움직임을 예측할 수 있는 좋은 글입니다.    
 
주택시장 인사이트를 위한 추천 글
 
먼저 2015년 이후 서울 아파트값이 오르는 근본적인 원인을 지적하는 내용입니다. 김두얼 명지대 경제학과 교수의 ‘단순한 사실과 단순한 논리’ 글입니다.
 
“최근 부동산 가격 폭등과 관련해서 제가 중요하게 생각하는 단순하지만 중요한 장기추세는 다음 두 가지입니다.
 
1. 2000년대 동안 우리나라 인구는 계속 증가했습니다. 여기에 더해서, 서울 자체는 몰라도 수도권 인구가 크게 줄어들었다는 증거는 본 적이 없습니다.
 
2. 2000년대 초중엽 우리나라의 일인당 GDP는 2만달러였고, 2018년 현재 3만달러입니다. 소득이 50%나 늘었으니, 당연히 더 좋은 집을 얻고 싶어 하는 사람들이 엄청나게 늘었습니다. 여기에 인구도 늘었으니 더 말할 나위가 없습니다.
 
그러면 이러한 소득 및 인구증가가 창출한 수요에 맞는 수준으로 ‘질 좋은’ 집이 늘어났을까요? 저는 그렇지 못했다고 생각합니다. 이처럼 수요증가가 공급보다 높으니까 가격이 오르는 것은 당연합니다.
 
여기에 더해서 많은 증거들은 우리나라의 불평등이 지난 20년간 증가한 것을 보여줍니다. 바꾸어 말하면 ‘질 좋은’ 주택에 대한 수요 증가는 인구 및 소득 증가 속도보다 훨씬 컸다는 뜻입니다.
 
중요한 것은 2008년 금융위기 이후 다른 나라들과는 달리 우리나라 경제는 지난 10년 동안 꾸준히 성장했다는 점입니다. 과거보다 성장률이 낮아진 점만 보지 마시고, 10년 동안 연평균 3-4% 증가를 유지했다는 점을 고려하실 필요가 있습니다.
 
결국 현재 우리나라 주택수요가 큰 것은 저금리나 투기 수요 이전에, (경제성장에 따른) 소득증가와 인구 증가라는 아주 단순한 두 가지 사실로부터 시작한다고 생각합니다.”
 
두 번째 글은 교보증권 건설부동산 백광제 연구원의 9.13대책에 대한 코멘트입니다. 이 글을 읽고 앞으로 1~2개월 조정장세(매매가는 소폭 하락하는 반면 전셋값은 소폭 상승하면서 매매 거래량이 감소하는 장세)를 거쳐 2019년 폭등장이 올 가능성이 높다는 우려가 커졌습니다.  
 
“이번 대책이 부동산 시장에 미칠 단기 하방 압력은 크지 않을 것으로 전망. 주택 가격 상승에 대한 정부의 문제 인식이 매물 부족까지 확대된 부분은 긍정적이나 주택시장 안정 대책이 매물 부족 해소 보다 투기 수요 근절에 집중된 것은 다소 아쉬운 부분.  
 
고강도 대출 규제로 신규 투기 수요를 막은 것은 주택 가격 상승률 둔화에 도움, 하지만 서울 지역 주택 가격 상승의 근본 원인은 재정비 멸실에 따른 절대 공급 부족으로 판단.  
 
도심 공급 부족 해소를 위해서는 ①도심내 신규 공급 확대, ② 다주택자 매물 유도 등이 필요. 이번 대책에 ① 도심내 규제 완화를 통한 공급 확대책이 포함되어 있음에도 불구, 세부 내용 부족으로 실현 시기, 공급 지역 및 규모를 확인 할 수 없어 신규 공급 확대 효과를 기대하기 어렵고, ② 투기지역 양도세 중과 효과 등이 종부세 상향 효과 보다 커 서울 도심 다주택자 · 임대사업자의 매물 잠김 현상이 지속 될 것으로 판단.  
 
따라서 이번 대책이 다주택자 매물 증가에 따른 주택가격 하락으로 이어지기는 어려울 것으로 판단.”
 
2019년 폭등장 가능성이 높아지고 있다
 
17년 안팎으로 주기가 반복되는 주택시장 사이클에서 공급부족과 유동성장세가 만나면 집값은 폭등합니다. 또 2017년부터 시작된 인플레이션은 일정 기간동안(기준금리가 3%대 진입해 유동성파티가 끝날 때까지) 아파트 등 자산 가치를 끌어올릴 것입니다.  
 
수도권 아파트값 폭등을 진정시키기 위해 대출 규제, 보유세 인상, 정비사업 규제와 같은 부동산 대책은 단기 효과에 그친다는 것은 이미 시장에서 입증됐습니다. 집값이 오르든 내리든 중장기 집값 안정책은 지속적인 신규아파트 공급입니다.
 
도심 정비사업을 가로막고 서울 외곽에 신도시를 조성해 아파트 공급을 확대하겠다는 것은-그것도 임대주택 중심- 질 좋은 아파트를 원하는 서울 소득 4, 5분위 주택수요를 분산시키기 위해선 역부족입니다. 수도권 원도심 정비사업을 통해 스카이 라운지, 수영장, 사우나, 광폭주차장, 공기정화시스템 등을 갖춘 4세대 아파트를 많이 공급해야 합니다.    
 
정부는 지금 역주행하고 있습니다. 특히 도심 매물은 강제로 잠가놓게 하고 서울 외곽 미니 신도시 5곳으로 서울 등 수도권 집값을 안정시키겠다는 것입니다.  

신도시 유력 후보인 광명시흥지구(9만가구)와 하남 감북지구(2만가구)는 과거 토지주의 반대로 보금자리지구에서 해제된 경력이 있습니다.
 
광명시흥지구는 부지는 신도시급이지만 입지상 서울 대체 신도시로 부족합니다. 철도망(역세권)을 해결해야 할 것입니다. 수도권 서남권 대체신도시일 뿐입니다.  
 
또 강남 대체 신도시 후보로 유력한 감북지구의 경우 부지가 100만평으로 말 그대로 미니 신도시인데다 토지주의 반대가 심합니다. 설령 추진된다고 해도 토지보상 과정에서 시간을 많이 허비할 것입니다.  
 
지난 2011년 아파트 첫 분양이후 아직도 분양이 끝나지 않은 2기 신도시, 위례신도시의 재판이 될 가능성이 높습니다. 이번 정부에서 첫 분양은 사실상 불가능합니다. 계획대로 추진된다면 9호선 보훈병원역과 가까워 강동권(강동구 하남 미사강변도시 등) 아파트값 안정에는 도움이 될 수 있다고 봅니다.  
 
제안한다면 수도권 집값을 안정시키기 위해선 미니 신도시 5곳 추가 조성을 추진하되 우선순위를 아직도 개발중인 2기 신도시의 완성에 집중하는 것이 좋습니다. 수도권 아파트 수요를 분산시키는 중단기 대책이 될 수 있습니다.  
 
위례를 비롯해 김포한강, 파주운정, 화성동탄2, 인천검단, 양주옥정, 평택고덕 등 2기 신도시에 광역교통망(전철망 도로망)을 완벽하게 갖추는데 집중하는 것입니다. 이와 함께 자족시설(관공서 기업 등) 기반시설(학교 도서관 공원 상권 등)을 하루빨리 마무리하는 것입니다. 송도국제도시도 수도권 서남권 대체 신도시로 GTX B노선 조기 착공 등 정부 차원에서 지원이 필요합니다.
 
추석이후 수도권 주택시장 관전포인트는 무주택자의 내집마련, 1주택자의 추가 매수(일시적 2주택 양도세 비과세 혜택을 노린 투자), 1주택자와 일시적 2주택자의 갈아타기 수요, 그리고 현금(5억원 이상) 동원력이 있는 투자수요가 얼마나 유지될 것인가? 하는 점입니다.
 
9.13대책이후 추석전(9월 20일)까지 시장참여자들은 심리적으로 크게 위축되지 않았습니다. 매도자들은 호가를 소폭 낮출 뿐이고 매수자는 급매물을 찾아 당분간 거래중단 가능성이 높습니다.
 
한편 9월 대책이후 수도권 아파트시장의 트리거(방아쇠)는 이번에도 강남3구 아파트가 될 것입니다. 강남3구의 수급의 움직임에 따라 요동칠 것입니다. 시장에 나올 공급물량은 이미 결정돼 있으니 수요가 관건입니다.  
 
강남3구 주택시장에선 10월 이후 멸실주택과 이주비 유동성장세를 동반하는 재건축 이주가 본격적으로 시작됩니다.  
 
강남3구 재건축 이주의 트리거는 반포권이 될 것입니다. 그중에선 이르면 12월부터 이주가 시작될 반포주공1단지 1, 2, 4주구(2,090가구. 이사비 포함 2조1천5백억원)가 될 것입니다. 이어 한신4지구(2,898가구)가 연내 관리처분인가를 받고 2019년 1~6월 이주예정입니다.  
 
잠실권에선 미성크로바(1,350가구)의 이주가 11월 중순부터 시작될 예정입니다. 이웃한 잠실진주(1,507가구)도 10월중 관리처분인가를 받으면 내년 1월부터 이주가 시작될 것입니다. 서초구에선 지난 9월 관리처분인가를 받은 방배13구역(2,911가구)이 11월 이후 이주가 시작될 것입니다.  
 
따라서 9.13대책이 발표된 지 3개월이 지나는 12월부터 강남3구 매매 전세시장이  요동칠 가능성이 높습니다.  
 
9.21 공급확대책이 시장에 주는 영향은 매우 제한적입니다. 마용성 거주자자가 신도시로 이주할까요? 강남3구 거주자가 신도시로 이주할까요?
 
더욱이 수도권 공공택지 전매제한을 최대 8년(수도권 투기과열지구는 대부분 5년)으로 강화해 매매시장은 입주후 2년이 지나야 형성될 것입니다. 불가능하지만 만약 준신도시에서 2021년에 분양한다고 하더라도 매매거래는 2028년 이후에나 가능할 것입니다.  
 
서울 아파트를 사려는 사람은 많습니다. 서울 등 수도권은 물론 전국국입니다. 해외교포는 물론 일본인 중국인도 있습니다. 현금 부자들은 여전히 강남3구 아파트시장에 돈을 투입시키고 있습니다. 강남3구에서 쏟아질 이주비도 다시 강남3구 아파트시장에 유입될 것입니다.
 
9.13대책 이후 수도권 주택시장은 거의 완벽하게(?) 매물이 시장 아래로 잠기고 있습니다. 9월 13일까지 취득(계약)한 아파트는 대출 규제와 임대사업자 세제혜택 폐지를 소급적용하지 않아 매물 잠김이 가속화되고 있습니다.  더욱이 2019년 수도권(서울 인천 경기) 아파트 입주물량은 18만가구로 2018년(23만가구)보다 5만가구가 줄어듭니다. 수도권 아파트 인허가실적도 감소세 입니다. 갈수록 분양물량은 물론 입주물량이 감소한다는 것을 의미합니다.  

2019년 수도권 주택시장을 안정시키려면 한시적 양도세 중과 완화 등으로 매물 부족을 해소해야 합니다. 그렇지 않으면 2019년 폭등장(연간 아파트값 20% 이상 상승) 가능성이 높아질 것입니다.