반포현대 재건축부담금폭탄이 향후 부동산 시장에 미치는 영향

반포현대 재건축부담금폭탄이 향후 부동산 시장에 미치는 영향

안녕하세요?

합리적 상승론자 부동산전문 법무법인 열린의 대표 정충진변호사입니다.

엊그제 반포현대 아파트 재건축 부담금 예정통지가 있었는데요.

조합측에서 산정한 금액과 서초구청에서 통보한 금액의 차이가 워낙 커서 이를 예의주시하던 다른 단지들 조차 패닉상태에 빠져들었다는 기사가 어제, 오늘 연일 보도되고 있습니다.

3개월 전에 국토교통부에서 평균 4억, 최대 8억원의 부담금 시뮬레이션 결과를 공표했을때와 거의 같은 흐름인데요.

당시에도 저는, 재건축부담금은 다양한 변수로 인해 현재 시점에서 정확한 산정이 원천적으로 불가능함에도 정부가 선제적으로 부담금 액수를 발표하는 건, 일단 발등의 불인 재건축 아파트의 상승세를 꺽어 급등하는 집값의 흐름을 잡아보려는 고육지책이라고 말씀드리면서, 재건축부담금의 다양한 문제점에 대해 장문의 칼럼을 올려드린 적이 있었지요.

어제 산정된 재건축부담금은 국토교통부가 제공한 기준 및 메뉴얼을 그대로 따른 것이기 때문에 1월 달과 비교하여 달라지지도, 달라질수도 없는 너무도 당연한 결과입니다.

그럼에도 시장은 또 한번 요란하게 들썩이는 모양새를 보이고 있는데요.

다시 한 번 강조합니다만, 재건축초과이익환수제는 법률전문가이자 부동산전문가인 제가  다양한 관점에서 조망해 보았을 때 위헌의 소지가 다분한 제도입니다.
 

법이론적인 측면과 실무에서의 운용적 측면 모두를 철저히 점검해 본 저로서는 자신있게  재건축부담금의 모법인 '초과이익환수에 관한 법률'은 위헌이라고 말씀드릴 수 있겠습니다만, 어차피 판단은 헌법재판소에서 하는 것이니 제가 경솔하게 위헌결정이 날 것이다, 아니다라는 불확실한 전망을 내 드리지는 않겠습니다.

그러나 위 법이 위헌의 소지가 다분하여 충분히 위헌결정이 내려질 수도 있음을 우리는 예의주시할 필요가 있겠구요.

안전진단강화와 재건축 초과이익환수제의 부활로 재건축 시장이 한없이 나락으로 떨어질 것이 예상되는 현재의 상황을 고려하건데, 만약 재건축부담금제도에 대해 위헌결정이라도 내려진다면 그야말로 재건축의 폭발적 급등은 막을 수 없을 것이라는 사실도 우리는 분명히 염두에 둘 필요가 있겠습니다.

지난 번에도 말씀드렸습니다만, 재건축은 어떤 경우를 상정해도 바뀔수 없는 영원한 투자 테마인 만큼 이번 발표의 영향을 잘 지켜보고 계시다가 본인이 원하는만큼 가격이 떨어졌다 싶으면, 재건축 물건 하나로 노후 대책을 끝낸다는 생각으로 장기 보유 하시면 아주 좋은 결실이 있을 것으로 보이니, 재력이 있으신 분들은 오히려 지금과 같은 혼란한 시점에 이쪽 방향으로의 투자를 적극적으로 검토해 보시기 바랍니다.

재건축부담금 이상으로 하락한 저가매물을 선점하실수만 있다면 안전진단강화와 재건축부담금이 지금처럼 강행되는 경우를 상정하여도 결코 손해는 없을 것으로 보이구요.

만약 여당차원에서 발의된 재건축안전진단강화 무력화 법안이 통과되거나 아니면 적절히 절충하여 변형된 형태로 재건축규제가 이루어지면 재건축 시장은 다시 한번 들썩일 것은 분명하고, 나아가 재건축초과이익환수제가 위헌 혹은 헌법불합치 결정이라도 나게되면 그 파급효과는 인력으로 막을 수 있는 성질의 것이 아닌만큼, 앞으로 하향곡선을 그릴 재건축 매물을 적기에 매입해 4-5년이상 장기보유하겠다는 마음으로 투자하시면 리스크없이 안정적인 수익 내지는 경우에 따라서 지금까지 누릴수 없었던 상당한 고수익을 얻을 수 있는 매력적인 투자처가 될 것으로 보입니다.

특히나 재건축의 중심지인 강남과 목동 신시가지 아파트 단지 매물은 그 희소성, 차별성으로 말미암아 그 가치가 꽤나 높아 질 것으로 보이니, 보다 적극적인 마인드로 투자하셔도 무방하겠습니다.

나아가, 이제 재건축시장이 당분간 하락세를 면치 못할것은 분명한만큼, 시중의 유동성들은 더 나은 투자처를 찾아 이동할 것으로 보이므로 지난 칼럼에서 말씀드렸던 5년이내의 새아파트와 리모델링 추진 단지 등을 중점적으로 발굴하여 투자하시는 것도 중단기적으로 유효적절한 투자가 될 수 있겠습니다.

현재의 상황으로 보아, 입주 5년이내의 각 자치구 랜드마크 아파트들은 앞으로 더욱 더 상승의 흐름을 보일 것으로 예상되며 앞으로 중단기적으로는 재건축단지가 아닌, 5년이내의 새아파트 단지들이 주변시세를 이끌어 가는 모양새를 띨 가능성이 매우 높다고 할 것입니다.

장차 시장이 재상승의 흐름을 타게 되면 서초구의 아크로리버파크나 래미안퍼스트지 및 아크로리버뷰 아파트 30평형대는 마의 30억원의 벽을 넘어설 것으로 보이고, 반포자이도 무난히 25억대 중후반에 안착할 것으로 보입니다.

마포구의 랜드마크인 마포래미안 푸르지오나 종로구의 대표주자인 경희궁 자이는 20억대를 넘보며 10억 대 후반에서 가격이 형성될 것으로 보이고, 공덕자이나 아현동 아이파크, 서울역 센트럴자이도 그 뒤를 추격하며 새로운 역사를 써 내려갈 가능성이 높아보입니다.

서대문구 남가좌동, 북가좌동을 위시한 가재울 뉴타운의 매물들도 무난히 10억원대를 돌파할 것으로 보이고 강서구 마곡동의 엠벨리단지들도 10억을 넘어 15억원대로 질주할 것으로 보이며 왕십리 뉴타운의 센트라스나 텐즈힐 1, 2단지도 계속 지역 랜드마크로서의 위상을 지켜나갈 것으로 보입니다.

동대문구의 랜드마크 래미안크레시티, 래미안위브 등도 견고한 상승세를 유지할 것으로 보이고, 입주예정인 래미안답십리 미드카운티도 상승세를 이끌고 갈 선두주자로서의 역할을 톡톡히 해낼 것으로 보입니다.

성동구의 랜드마크인 옥수동 파크힐스나 리버젠 등의 아파트들로 다시금 상승세를 탈 것으로 보이며, 연말에 입주하는 대단지인 헬리오시티 30평형대는 무난히 20억을 돌파하며 인근의 엘스나 리센츠, 파크리오, 심지어 레이크 팰리스 아파트 단지까지 가격을 끌어올릴 것으로 전망됩니다.

이 새아파트 단지들의 약진으로 주위 구축아파트들도 갭메우기적 상승의 흐름이 예상되며 결국 서울권 아파트 평균시세는 2007년 1월(강남), 2008년 7월(강북) 항간의 전고점보다 약 40~50% 이상 상승한 선에서 형성되다가 세계경기의 약세 전환과 수인한도를 넘어서는 이자율 상승, 보유세 인상의 여파 등 전방위적 압박에 의해 서서히 약세의 흐름세를 보일 것이으로 보이는데요.

문제는 그때부터입니다.

시장이 서서히 약세의 흐름을 보이다가 급전직하의 급랭 장세로 돌아설 것이냐 아니면 다시금 불씨를 피어올리며 재상승의 모양새를 보일 것이냐에 우리는 주목해 볼 필요가 있는데요.

지금처럼 재건축규제가 갈수록 심해지면서 종래 서울의 공급이 현저히 부족해지는 시점이 도래하면, 시들어가던 투자수요가 다시 한번 불꽃을 피워 올리며 중단기적인 상승의 흐름을 재차 연출해낼 가능성이 있다는 것 또한 우리는 높은 개연성으로 예의주시할 필요가 있겠습니다.

어제, 오늘 있었던 재건축부담금 발표가 현재의 부동산시장에 악재인지, 호재인지 몰라 이리저리 흔들리시는 여러분들을 위해 평소 보수적인 어투로 칼럼을 쓰던 제가 오늘은 다소 강경한 어조의 글을 한번 써보았는데요.

투자의 책임은 여러분들에게 있으니 제 말씀을 전적으로 신뢰하기 보다는 과거 제가 쓴 칼럼이나 기타 부동산전문가분들의 글들을 다시 한번 꼼꼼히 교차 체크해보시면서 신뢰성에 대한 검증을 한번 해보시기 바랍니다.

결론적으로, 투자의 마인드가 견고한 고수분들은 재건축 매물의 조정시점을 기다렸다가 현재 시세보다 적정수준 떨어지는 시점이 오면 보다 적극적으로 재건축 투자를 감행해도 될듯 하구요.

다소 보수적인 성향을 가지신 분들은 5년이내의 랜드마크적 새아파트를 잘 선별하여 기존대로 6개월 이내의 단기투자나 2년이내의 중기투자를 진행하시면 되겠습니다.

종자돈이 작거나 초보투자자분들은 지금까지 소외되었던 지역인 강북구, 도봉구, 중랑구, 금천구 등의 저평가된 매물을 소액의 종자돈으로 투자하시어 2년 후에 느긋한 상승세를 기다려보시는 것이 안전하면서도 알찬 투자가 되지 않을까 싶습니다.

재건축부담금 예정통지는 현재의 부동산 시장의 흐름을 바꾸기에는 역부족이고 오히려 투자 트렌드의 변화를 가져오며 시장의 재상승세를 촉발할 우호적인 신호라는 점을 다시 한번 상기하시면서, 너무 불안해들 하지 마시고 계속해서 즐기는 투자하시기 바랍니다.

 

그럼 편안한 오후시간들 되세요~^.~

정충진[goodfellow] [부동산 경매 전문 변호사]

현 부동산 전문 로펌 법무법인 열린 대표 변호사
현 대한변호사협회 공인 부동산, 경매 전문 변호사
현 네이버 까페 '부동산 재테크의 모든 것, 행꿈사' 까페지기