안전진단 강화가 몰고 올 나비효과

안전진단 강화가 몰고 올 나비효과

대출을 억제하고 양도세를 올리고 보유세도 올리려고 하고... 여기에 서울 집값 상승의 ‘진앙지’인 강남 아파트값을 잡기 위해 안전진단 강화라는 카드를 꺼냈습니다. 이같은 단기처방만으로 상승장에서 강남 아파트값은 진정될까요?

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에선 재건축 안전진단 강화가 몰고 올 나비효과를 정리했습니다.

강력한 재건축 규제책은 재건축 사업을 원천적으로 봉쇄하는 것입니다. 안전진단 강화 및 재건축 연한 강화가 대표적입니다. 재건축 기대심리를 꺾는 강력한 대책입니다.

안전진단 강화의 의미

안전진단 강화는 상승장에서 사업단계별 폭등하는 재건축 사업을 처음부터 막겠다는 것입니다. 문재인정부는 단기급등한 강남 아파트값이 재건축사업을 막으면 안정될 것으로 오판하고 있습니다.

이제 재건축 연한 30년(곧 40년이 되겠지만)이 지나도 아파트 건물에 치명적인 결함이 없다면 안전진단을 통과시키지 않겠다는 것입니다.

현재까지 안전진단 전후 재건축사업 추진 절차는 다음과 같습니다. 

우선 토지소유자의 10% 이상 동의를 받아 예비안전진단(시군구 부담)을 받습니다. 이에 앞서 통상 재건축추진위원회를 구성합니다.

이어 전문기관에 의뢰해 정밀안전진단(추진위 조합 부담)을 받습니다. 정밀안전진단 D등급 또는 E등급을 받으면 재건축 사업을 추진할 수 있습니다.

이어 서울 등 수도권 대도시 재건축단지 대부분은 정비구역 지정을 받아야 합니다. 시군구 도시계획원회에서 심의를 받습니다.

안전진단이 통과되고 정비구역이 지정되면 조합설립추진위원회를 구성합니다. 소유자의 50% 이상 동의를 받아야 합니다. 이어 조합설립인가(소유자 75% 이상 동의)을 추진합니다.

하지만 이르면 3월말부터 정밀안전진단에서 D등급 이상을 받기가 힘들어집니다.

우선 시군구 담당 공무원이 육안검사하는 예비안전진단 단계부터 공공기관이 참여토록 했습니다. 또 민간전문업체의 정밀안전진단에서 구조안전성 평가 비중을 현재 20%에서 50%로 대폭 상향했습니다. 조건부 재건축인 D등급을 받은 경우 공공기관의 적정성 검토가 의무화됩니다. 

안전진단 강화의 나비효과

재건축시장에서 안전진단 강화는 참여정부에서 파괴력이 입증됐습니다. 참여정부에서 안전진단 강화가 시행된 203년 7월 이후 2006년까지 안전진단 통과후 재건축을 추진하는 단지가 손에 꼽을 정도입니다. 통과되더라도 ‘재수’ ‘삼수’를 해서 어렵게 통과됐습니다.

목동 노원구 송파구 등 안전진단을 실시하지 않는 단지에게 안전진단 강화는 최대 악재가입니다. 이젠 시간싸움입니다.

안전진단을 통과한 단지도 호재만은 아닙니다. 단기적으로 풍선효과를 볼 수 있겠지만 5년 이상 중장기적으로 보면 악재입니다.

특히 투기과열지구는 초과이익환수제에다 재건축 조합원지위 양도금지까지 겹쳐 발목을 잡을 것입니다. 사업속도가 지금보다 2~3배 이상 늦어질 것입니다. 안전진단을 통과했다고 하더라도 조합설립인가 전후, 시공사 선정이전이라면 더욱 그렇습니다.

이제 건설사는 서울 등 수도권 재건축단지에서 수주에 미온적일 것입니다. 재건축 규제수위가 높아질수록 사업성이 악화되기 때문입니다. 반면 흑석9구역 신당8구역 갈현1구역 등 재개발을 적극적으로 수주할 것입니다. 참여정부처럼 수도권을 피해 규제가 덜한 부산 대구 등 지방 대도시 정비사업을 수주할 것입니다.

문재인정부는 강남 집값이 안정되지 않는 한 재건축 규제수위를 높일 것입니다. 추가 재건축 규제책으론 재건축 연한 강화, 재건축 후분양제 의무화, 개발이익환수제, 기반시설부담금 이 남아있습니다.

여하튼 이번 안전진단 강화는 재건축 사업을 중단시킬 것입니다. 남은 문재인정부 4년간 재건축 사업이 중단되고 나면 누가 집권하든 다음 정부에선 신규주택공급 부족으로 규제를 완화할 것입니다.

하지만 규제완화를 해도 2023년 이후 5년 이상 재건축 등 정비사업 일반분양은 씨가 마를 것입니다. 시장의 역습이 시작될 것입니다.

재건축 ‘암흑기’에 살아남은 재건축 아파트는 상승장을 맞으면 시세가 분출할 것입니다. 참여정부에서 안전진단 등 재건축 사업을 시작해 MB정부 때 2009년 입주한 반포래미안퍼스티지(반포주공2단지 5주구)처럼 말입니다.

참고로 참여정부에선 안전진단 강화에도 재건축단지 매매가가 폭등했습니다. 2003년 2월부터 2006년 10월까지 서울 재건축단지는 99% 급등했습니다.

사연 많은 대치동 은마 34평형은 매매가가 2002년에 5억원대였습니다. 하지만 안전진단을 강화한 2003년 7월 이후 8억원으로 치솟았습니다. 2006년 들어서 10억원을 넘어서고 그해 12월에 13억원을 돌파했습니다. 2010년 이후 8억원대까지 하락했다 지난 2015년부터 시작된 대세상승장을 맞아 2018년 2월 현재 매도호가는 18억원을 넘어섰습니다.