재건축 규제하면 시장은 어떻게 역습하나?

재건축 규제하면 시장은 어떻게 역습하나?

문재인정부는 급등하는 강남 아파트값을 잡기위해 세금을 무기로, 재건축을 타깃으로 규제수위를 높이고 있습니다. 세금은 양도세 이어 보유세중 종부세를 만지작거리고 있습니다. 재건축 규제는 이제 시작입니다. 참여정부에 비하면 규제수위는 아직 60% 밖에 되지 않습니다.

 

이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에선 재건축 규제정책의 시대를 맞아 상승장에서 규제수위가 올라갈수록 시장은 어떻게 반응하는 가를 정리합니다. 참여정부의 재건축 규제역사를 통해 예측해봅니다.

 

참여정부 재건축 규제와 아파트값

 

지난 2003년 2월 참여정부 출범 이후 재건축 규제책은 2016년까지 10건이상 쏟아졌습니다. 4, 5개월 마다 하나씩 규제책을 발표했습니다.

 

2003년 7월 후분양제, 안전진단 강화, 재건축 연한 강화를 시작으로 2006년 9월에 초과이익환수제가 시행됨으로써 규제수위는 절정에 달했습니다.

 

닥터아파트가 참여정부가 시작된 2003년 2월부터 2006년 10월까지 수도권 재건축 아파트값을 조사한 결과 무려 96%나 올랐습니다. 서울은 99% 급등해 규제수위가 높은 재건축 아파트값이 더 많이 올랐습니다. 경기도와 인천은 각각 81%, 62% 상승했습니다.

 

문재인정부의 재건축 규제는 앞에 말한 것처럼 이제 시작입니다. 이전 칼럼에서도 언급했지만 재건축 연한 강화, 안전진단 강화는 물론 후분양제, 임대주택공급비율을 용적률 증가분의 최고 25%까지 의무적으로 짓게하는 개발이익환수제도 재도입할 가능성이 있습니다.

 

재건축 규제책과 풍선효과

 

문재인정부는 2018년에 강남 아파트값이 안정세로 돌아서지 않는한 참여정부의 길을 걸어갈 가능성이 90% 입니다. 김수현 사회수석이 현직에 있는 한 100% 입니다.

 

하지만 과연 강도높은 재건축 규제책으로 강남 아파트값은 잡힐까요? 저는 강남3구 아파트시장에 공급확대가 이뤄지지 않는한 강남 아파트값은 장기간 우상향할 것으로 예상하고 있습니다.

 

참여정부처럼 이번에도 재건축 규제에 따른 풍선효과가 올 가능성이 높습니다. 풍선효과는 크게 2가지 입니다. 규제대상에서 벗어난 재건축 단지가 크게 오르고 규제가 상대적으로 덜한 지역의 아파트값이 오르는 것입니다.

 

예를 들어 재건축 연한이 2018년에 40년으로 늘어난다면 1986년 12월까지 준공된 단지는 재건축 연한 규제에서 제외돼 수혜를 입게됩니다. 1987년 준공단지부터 매년 2년씩 재건축 연한이 늘어나 1991년 이후 준공된 아파트는 재건축 연한이 40년이 되는 것입니다.

 

따라서 1986년이전 준공된 아파트가 풍선효과를 누리게 됩니다. 여기에 정밀안전진단까지 통과된 단지라면 과천 3기 재건축단지처럼 단기간 급등할 가능성이 높습니다.

 

서울 등 투기과열지구에서 재초환을 피한 단지는 조합원 지위 양도금지로 매물량이 급감해 매도자가 부르는게 실거래가입니다. 또다시 시세분출이 올 가능성이 높습니다. 민간택지 분양가 상한제도 피했으니 최대 수혜 단지가 될 것입니다.

 

이를 알고 있는 집주인들은 1월 25일부터 장기보유(1주택자&10년 보유&5년 거주)한 재건축단지의 조합원지위 양도가 허용됐음에도 매물로 내놓지 않고 있는 것입니다.

 

제건축 규제에서 벗어난 재건축단지에 이어 재건축 규제가 상대적으로 덜한(비조정대상지역 또는 비투기과열지구) 성남 안양 광명 등 수도권과 부산 대구 대전 등 대도시 재건축단지 가격이 오를 것입니다.

또 재개발과 신축 아파트도 풍선효과로 상승할 것입니다. 특히 재개발은 오는 1월 23일까지 최초로 사업시행인가 신청을 한 곳은 투기과열지구에서도 입주까지 재개발 조합원 입주권 매매가 자유롭습니다. 분양가 상한제는 재건축과 마찬가지로 이미 관리처분인가 신청을 했다면 규제를 피하게 돼 매수세가 갈수록 늘어날 것입니다.

 

이미 서울 재개발 입주권은 관리처분인가 신청을 구역을 중심으로 권리가액 프리미엄이 급등하고 있습니다. 오는 11월 입주예정인 흑석7구역(아크로리버하임)은 입주권 프리미엄이 5억원을 돌파했습니다. 또 동호수추첨과 일반분양을 앞둔 염리3구역(마포그랑자이)도 8.2대책 이후 2억3천만원까지 프리미엄이 하락했다 1월 들어 3억5천만원을 넘어서 4억원으로 향하고 있습니다.

 

신축 중 특히 신도시도 재건축 규제(신축 공급물량 감소)에 따른 풍선효과가 발생할 것입니다. 참여정부땐 판교신도시 분양 후폭풍으로 분당 평촌 용인 등 경기 남부권 아파트값이 급등했습니다.

 

하지만 2018년 1월 현재 문재인정부에선 더이상 신도시가 없습니다. 북위례가 남아있지만 분양물량은 7천가구에 불과합니다. 강남권 대체 신도시인 판교(동판교 서판교)와 위례(남위례)가 최대 수혜처가 될 것입니다. 광교도 마찬가지 입니다.

 

서울에선 말할 것도 없이 생활권별 A급 입지, 쉽게 말해 재개발 재건축해 입주한, 지은지 10년 안팎 아파트값이 상승할 것입니다. 역세권을 기본으로 직주근접성 학군 상권 등 주거인프라가 좋다면(좋아진다면) 더욱 그렇습니다.

 

2018년에 풍선효과가 발생하려면 시장 심리가 위로 향해야 합니다. 앞으로 집값이 더 오른다는 집값 상승 기대심리 말입니다.

 

그리고 유동성장세가 유지돼야 합니다. 저는 정책금리 3%까지 보고 있습니다. 수급도 물론 중요합니다. 문재인정부가 참여정부처럼 공급확대보다 수요억제책을 고집한다면 대세상승장은 길어질 것입니다. 가다서다를 반복하는 계단식상승이 될 것입니다.

 

심리와 유동성장세, 수급보다 중요한 것은 상승장의 펀더멘털(기초체력)인 국내 경기 입니다. 경기가 나빠지는데 집값이 계속 오른다면 거품이 발생해 큰 폭으로 하락할수 있습니다.

 

하지만 지금은 경기 회복기 입니다. 활황기(호황기)는 아직 시작되지 않았다고 봅니다. 반대로 참여정부 시절 마지막 급등기인 2005~2006년은 경기 호황기가 막바지였습니다. 2007년에 미국발 글로벌 경기침체가 시작됐습니다. 이와 관련 글로벌 주택시장 호황기는 2023년 전후까지 지속될 가능성이 높습니다.

 

2018년 재건축 규제정책의 시대를 맞아 투자타이밍도 중요하지만 투자방향이 더욱 중요합니다.

30~40대 실수요층이 두터워지는, 안전마진을 갖춘 아파트를 사서 장기보유하는 부동산 가치투자를 해야 합니다. 대출 세금 재건축 등 전방위 규제정책에 일희일비하지 마세요. 긴 호흡으로 시간싸움에서 이긴다면 최후의 승리자가 될 것입니다.

오늘 재건축 40년 기사를 보고...

“부동산 투자 원칙 중 이런 말이 있습니다. 정부에 맞서지도 말고 정부에 따르지도 말라 저는 노 정권 시절 정부 부동산 정책에 따르다- 다주택자 보유세 강화-알짜배기 2호집(한강 뷰)을 던진 후 신분 상승 기회(?)를 놓친 기억이 새록새록 하네요. 그때 그집 던지지 않았다면 지금 이렇게 박 터지게 부동산 공부하지 않아도 되었을 듯해요.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=22572