개포 vs 과천 매매가 갭은 좁혀질까?

개포 vs 과천 매매가 갭은 좁혀질까?

지난 주말 부산 금정산에 다녀왔는데요. 남쪽이라 그런지 단풍이 절정이더군요. 단풍철이 아니더라도 가벼운 산길 산책을 좋아한다면 범어사에서 금륜사까지 양산 누리길 강추합니다. 

이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 개포와 과천 재건축 아파트 가격을 한번 비교 분석하려고 합니다. 과천 2기 재건축 아파트와 개포 1기 재건축 아파트 매매가 차이는 계속 벌어질까요? 아니면 좁혀질까요?

개포 VS 과천 시세 추이

개포그랑자이로 변모할 개포주공4단지 11평형은 지난 7월 실거래가 10억3천5백만원을 기록하며 조합원 지위 양도 금지로 매물이 사라졌습니다.

과천주공2단지 16평형은 실거래가든 매물이든 8억5천만원에서 오르락내리락 하고 있습니다.

10.24대책 이후 장세는 개포는 상승장, 과천은 강보합세로 온도차가 있습니다.

2014년 이전 개포와 과천 저층 아파트값 전고점은 2009년 가을 입니다.

개포주공4단지 11평형은 지난 2009년 8월 6억8천5백만원으로 전고점을 찍었습니다. 2015년 10년만에 상승장이 시작되면서 그해 7월 전고점을 돌파했습니다. 이후 대책과 악재에 따라 매매가는 계단식 상승을 하며 올들어 7월 10억원을 돌파했습니다.

과천주공2단지 16평은 도 2009년 9월 7억4천만원으로 고점을 찍고 2010년 이후 대세 하락장이 지속됐습니다. 과천 정부종합청사의 세종 이전까지 겹치면서 낙폭이 컸습니다. 하지만 2015년 10월 전고점을 돌파했습니다. 개포보다 3개월 늦게 말입니다.

2009년 가을 전고점 기준으로 개포주공4단지 11평형(대지지분 13.4평)은 대지지분 기준으로 평당 5천1백11만원이었습니다. 반면 과천주공2단지 16평형(23.2평)은 평당 3천1백89만원이었구요. 과천 재건축 아파트 땅값은 개포의 62.3% 수준이었습니다.

그러나 2017년 11월 현 시세로 보면 대지지분 기준 평당 7,835만원 VS 3,663만원으로 과천은 개포의 46.7% 수준으로 갭이 벌어졌습니다. 재건축 사업속도(개포주공4단지는 이주중 VS 과천주공2단지는 철거중)를 감안하면 차이는 더 벌어진 것입니다.

2017년 11월 이후에는?

개포 과천 아파트값을 예측할 때 공급물량 중 일시적인 입주물량 증가는 문제되지 않는다고 생각합니다. 물론 개포는 강남권이지만 과천은 범강남권으로 수요의 양과 질 차이는 존재합니다.

먼저 개포 아파트 공급물량 상황입니다. 2020년 전후로 래미안블레스티지를 비롯해 개포동에 아파트 입주물량 1만6천여가구 몰리면서 매매가가 하락할 것이라고 예측하는 분들이 있습니다.

그렇지 않습니다. 개포동은 내부수요는 물론 외부수요가 두터운 지역입니다. 갈수록 두터워지는 지역입니다. 입주물량이 전셋값 하향안정세에 영향을 주겠지만 매매가를 하락시키진 않을 것입니다. 전셋값도 입주후 2년이 지나면 최소한 1억원 이상 오를 것입니다.

수요는 언급할 필요도 없습니다. 특히 8.2대책으로 인해 강남3구를 비롯한 투기지역에선 똘똘한 아파트 중대형 매수세가 거세지고 있습니다. 그 중심인 압구정 반포잠원 개포가 중심입니다.

남3구가 투기과열지구로 지정돼 조합원 지위 양도 금지로 갑자기 공급물량이 줄어들면서 매도자 우위시장이 뚜렷해지고 있습니다. 더욱이 2020년 이후 재건축 아파트가 입주하면서 거래가 자유로울 때 매매가는 시세분출할 가능성이 높습니다.

개포는 구매력 있는 30~40대 매수세가 강해지고 있습니다. 특히 쾌적한 주거환경을 선호하는 대기업 직장인들이 말입니다. 

또 개발호재가 상당합니다. 영동대로와 송파대로 사이 영동대로 지하공간을 비롯해 한전부지 및 종합운동장을 개발하는 국제교류복합지구가 시작됩니다. 오는 2019년 한전부지 GMC 빌딩 착공을 시작으로 개발이 본격화될 것입니다. 신축 아파트가 몰려있는 개포는 대표적인 배후주거지가 될 것입니다.

여기에 아직 노선이 유동적이지만 서초구와 송파구를 직통하는 위례과천선이 2025년 이후 들어설 예정입니다. 현재로선 양재에서 구룡 수서를 거쳐 송파(문정지구)를 지나 복정역까지 잇는 노선이 유력합니다.

마지막으로 개포주공 1기 재건축 아파트는 신축 희소가치가 높습니다. 과거 반포자이나 반포래미안퍼스티지처럼 동일 생활권에서 신축 아파트로서 희소가치가 높으면 입주 이후 시세분출했습니다.

다음은 과천입니다. 공급물량에서 과천지식정보타운이 과천주공 재건축 아파트갑에 악재가 될 것이라고 말하는 사람이 있는데 참 순진한(?) 생각입니다.

그럼 우면지구 내곡지구 세곡지구 등 보금자리지구 입주물량 때문에 강남구 서초구 아파트값이 떨어졌나요? 과천지식정보타운 아파트 분양물량은 4천2백가구(임대 포함 총 8천2백가구)에 불과합니다.

개포만큼은 안되겠지만 과천 2기 재건축 아파트도 신축 희소가치가 높습니다. 과천 1기 재건축단지인 래미안에코팰리스와 래미안슈르가 벌써 지은지 10년이 지나가고 있습니다.

과천 아파트시장에서 약점은 정부청사가 떠나면서 직주근접 가치입니다. 하지만 과천지식정보타운에 2020년 전후 기업 임직원 8천여명이 상주합니다. 또 인근에 상업 업무 기능을 강화한 인덕원역세권 개발이 예정돼 있습니다.

여기에 인근 우면동에 삼성전자 서울R&D캠퍼스, LG전자 서초R&D가 들어선데 이어 서울시는 양재동 우면동 개포동 부지 111만평에 4,752억원을 들여 양재R&CD를 조성합니다. 조만간 중소벤처기업부로부터 특구로 지정받아 2027년까지 조성할 계획입니다. 기업 대학 등 상주인원이 1만5천명에 달합니다.

또 개포와 마찬가지로 과천도 4호선 경마공원역에서 출발하는 위례과천선이 들어서면 강남구 서초구 송파구 등 강남3구 지하철 접근성이 크게 좋아집니다. 외부수요층이 두터워질 것입니다.

마지막으로 대형 호재가 있습니다. 바로 GTX C노선 과천역입니다. 4호선 과천정부청사역 부근에 들어설 예정입니다. 연내 예타 결과 발표가 예정돼 있습니다. 2019년 12월 착공해 2024년 개통되면 과천에서 삼성역까지 15분 걸립니다.

현재 개포주공2단지를 재건축하는 래미안블레스티지(2019년 2월 입주) 34평형의 경우 상한가 기준 분양권 시세가 18억원에 육박합니다. 반면 과천주공 7-2단지를 재건축하는 래미안과천센트럴스위트(2018년 7월)는 11억원을 최근 돌파했습니다. 입지 차이를 무시하고 단순 계산해서 과천은 개포의 61% 수준입니다. 

결론입니다. 개포주공4단지 34평형은 2020년 입주시점에 상한가가 20억원 이상 갈 것입니다. 과천주공2단지 역시 2020년 입주하면 13억원까지 가능할 것으로 예측합니다. 즉 신축 아파트 매매가는 과천이 최소한 개포의 60% 이상은 될 것으로 예측합니다.  

PS: 올해 제가 하는 마지막 강의인 ‘2018년 시세분출 핵심지역’ 특강이 11월 28일(화) 저녁에 있습니다. 부자노트 독자님들의 많은 성원 바랍니다.

11월 부동산 시장 엿보기

“가을장임에도 전세가가 안정되어 있고 실수요자들 중심으로 간간이 거래가 체결되는 모습입니다. 이러한 혼조세 속에선 앞이 잘 보이지 않고 누구도 미래를 전망하기가 어려운 법입니미로속에서도 출구의 방향은 분명히 존재하고 안개길 속에서도 등대는 방향을 안내하듯이, 우리가 무엇을 key값으로 삼을지 그 선택에 따라서 앞이 보일 수도, 보이지 않을 수도 있다고 ..” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=2130