정비사업 꼬마아파트와 전세레버리지투자

정비사업 꼬마아파트와 전세레버리지투자

6.19대책 이후 서울 주택시장은 정부가 의도하는 방향으로 흐르지 않고 있습니다. 7월 비수기임에도 불구하고 매수세가 늘어나고 있습니다. 강북 재개발은 풍선효과로, 강남은 8월 추가 규제책 이전에 매수하려는 사람들이 증가하고 있습니다.   

 

이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 재개발 재건축 등 정비사업 꼬마아파트에 대한 미래가치를 생각해보려고 합니다. 꼬마아파트란 전용면적 59㎡보다 적은 전용 30~40㎡대 아파트를 말합니다.  

 

정비사업 조합(사업시행자)은 재개발 재건축시 법적상한용적률을 받기 위해 전용 60㎡ 이하 소형주택을 건설하는 경우가 대부분입니다.  

 

도시 및 주거환경정비법에 따라 법정상한용적률에서 정비계획 용적률을 뺀 용적률, 즉 늘어난 용적률의 일정 비율을 60㎡ 이하 소형으로 건설해야 합니다. 

 

“①과밀억제권역에서 시행하는 주택재건축사업의 경우 30/100 이상 50/100 이하로서 시도조례로 정하는 비율 

 

②과밀억제권역에서 시행하는 주택재개발사업의 경우 50/100 이상 75/100 이하로서 시도조례로 정하는 비율” 

 

서울의 경우 조례로 늘어난 용적률의 50%를 소형으로 짓게 하고 있습니다. 

 

꼬마아파트 입주프리미엄

 

따라서 정비사업에선 조합원분 또는 일반분양분 또는 조합원분+일반분양분으로 꼬마아파트가 공급됩니다. 전용 59㎡는 물론 40㎡대 꼬마아파트를 신청하는 조합원도 최근 늘어나는 추세입니다.  

 

최근 정비사업 꼬마아파트중 21평형의 분양가와 입주시점 시세 추이를 들여다보겠습니다. 21평형은 전용 13.8평 안팎으로 방 2개, 화장실 1개로 독신 또는 신혼부부 등 2인 이하가 살기 딱 좋은 구조입니다.  

 

먼저 6월 입주가 시작된 경희궁자이 4단지(4블록) 21평형입니다. 2014년 분양당시 분양가(로열층)는 4억3천9백만원이었습니다. 7월 현재 전셋값이 5억원입니다. 분양가를 뛰어넘었습니다. 매매가는 5억5천만원을 넘어 최고 6억원을 호가하고 있습니다.  

 

지난 1월 입주한 보문파크뷰자이 21평형의 경우 분양가는 3억4천3백만원이었습니다. 7월 현재 매매가는 4억5천만원이고 전셋값은 3억8천만원 안팎입니다. 

6호선 창신역 보문역 역세권에다 우이신설선 7월 29일 개통호재까지 있다고 하지만 미분양단지(해당 평형은 미분양이 없었지만)치곤 입주프리미엄이 많이 붙었습니다. 경희궁자이와 비교해도 입주프리미엄이 뒤지지 않습니다. 

 

꼬마아파트 전세레버리지투자 투자제언

 

앞으로 전세레버리지투자를 할 땐 전셋값 추이를 주목해야 합니다. 보유기간중 전셋값이 꾸준히 상승세를 유지할 아파트를 매수해야 합니다. 2017년 3분기부터 화성 용인 평택 등 경기 남부권 중심으로 경기 입주물량이 급증합니다. 또 2021년 이후부터 서울 입주물량도 꾸준히 증가할 것입니다. 

 

따라서 입지로서 가치, 특히 역세권+직주근접성에 비교우위를 확보한 재고아파트를 전세레버지투자처로 삼아야 합니다. 

 

전셋값이 2년 이상 꾸준히 상승하기위한 핵심요인으론 새 아파트+직주근접성이라고 봅니다. 서울에서도 직주근접 가치가 높아지는 지역의 새 아파트를 전세레버리지 투자처로 삼는 게 가장 좋습니다. 

 

기존 업무밀집지역은 물론 마곡 문정 고덕 성남(판교분당) 과천 광명 고양(일산) 처럼 신흥 업무지역으로 떠오를 지역을 주목해야 합니다. 최근 직주근접성이 좋아지는 역세권 라인으로는 공항철도, 4호선, 5호선, 6호선, 8호선, 경인선(동인천~용산) 수인선(오이도~인천) 경의선(일산~서울역) 등이 있습니다.  

 

꼬마아파트 전세레버리지 투자처로 정비사업 분양권을 추천합니다. 전매제한 해제시점에  꼬마아파트 분양권을 매수하고 입주하는 시점에 전세로 내놓는 것입니다.  

 

전세 2년 이후 매도타이밍을 잡으면 됩니다. 서울 정비사업 역세권 꼬마아파트 분양권은 대부분 입주시점에 전셋값이 분양가+가 됩니다.  

 

정비사업이 활발해지고 정비사업 분양물량이 갈수록 늘어나면서 꼬마아파트 분양물량도 늘어날 것입니다. 전세레버리지투자용으로 꼬마아파트 분양권을 적극 매수하세요. 소형 아파트 전성시대는 20년 이상 지속될 것입니다.  

 

특히 서울 집값이 우상향 할수록 꼬마아파트는 생애 처음 내집마련에 도전하는 30, 40대들이 갈수록 선호하는 아파트가 될 것입니다. 멸실주택을 전제로 한 정비사업은 공급과잉에서 자유롭습니다. 2023년 전후까지 매매 전세 동반상승할 가능성이 높습니다. 전세가율이 높아지고 매매가 상승폭도 커지는 ‘황금알 낳는 거위’가 될 것입니다.  

 

당신이 공격적인 투자자라면, 분양권 전매제한 해제전 매입하고 싶다면 조합원 꼬마아파트 입주권을 매수해도 좋습니다. 조합원 동호수 추첨 직후가 최적의 매수타이밍이라고 봅니다. 

규제의 긍정적 효과

“부동산 상승이 더 오랫동안 골고루 상승 할 수 있다는 것이다. 서울이 불붙어 상승하는데 정부가 규제를 하지 않는다면, 아마 짧은 시간에 크게 상승하고 금방 끝나버렸을 것이다. 그것도 강남4구 등 인기지역만 점점 더 크게 상승해 다른 서울 지역과 양극화는 더 심해지고 가격차는 더 벌어졌을 것이다. 그러나 규제를 하니 조금 조금씩 상승할 여지가 생겼다.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=18210