매수타이밍을 대선이전으로 앞당긴 이유

매수타이밍을 대선이전으로 앞당긴 이유

봄비가 몇차례 내리더니 하늘이 깨끗해졌습니다. 하지만 저에게 4월은 알레르기 비염이 찾아오는 시기입니다. 이번 주부터 재채기가 자주 나오는걸 보니 비염 증세가 시작될 모양입니다.

이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 심상치 않은 수도권 주택시장 움직임을 들여다볼까 합니다. 대선이후가 아닌 대선이전에 매수세가 늘어나고 있는 이유를 말입니다.

4월은 전형적인 투자수요시장입니다. 올해처럼 악재가 발생하고 불확실성이 높아지면 매수심리가 위축돼 약보합세를 벗어나기 힘듭니다. 전세나 내집마련을 해야하는 실수요자들의 거래가 거의 없는 4월이기 때문입니다.

수도권 주택시장은 탄핵정국, 미국 금리인상, 대선정국이 이어지면서 대선이전에는 매수세가 늘어나기 힘들 것이라는게 전문가들의 중론입니다.

하지만 갑자기 연락이 없던 중개업소에서 아파트를 팔라고 전화가 오고 중개업소에 저가매물을 사겠다는 매수자들이 늘어나면서 거래량이 증가하고 있습니다.

대선이후 매수여부를 결정하겠다는 대기 매수자들이 매수타이밍을 대선이전으로 앞당기고 있습니다. 대선주자들의 부동산 규제 공약에도 불구하고 부동산 투자심리가 살아나고 있는 것입니다. 저가매물이 하나둘씩 사라지자 매수자들이 당황하고 있습니다.

주택시장을 리딩하는 개포동 재건축시장의 경우 투자자들이 움직이기 시작했습니다. 개포주공 1, 4단지는 물론 래미안블레스티지, 디에이치아너힐즈 분양권 또는 입주권 모두 매수세가 늘어나고 있습니다.

몇 번 언급했지만 누가 대통령이 되든 부동산정책은 똑같습니다. 부동산정책은 대통령이 아니라 부동산시장이 결정합니다. 시장 상황에 따라 냉온탕이 반복됩니다.

냉온탕 로테이션으로 보면 MB정부와 박근혜정부가 규제완화, 온탕이었으니 새정부는 규제강화, 냉탕이 맞습니다.

하지만 주택시장이 과거 참여정부시절처럼 과열되지 않는다면 고강도 규제책을 펼 가능성은 낮습니다.

이미 부동산 규제책이 2016년부터 시작됐기 때문입니다. 대출규제 및 분양보증 강화, 11.3대책에 따른 전매제한이 시행되고 있습니다.

새정부에서 추가로 나올 규제카드는 많지 않습니다. 재건축 초과이익환수제(재초환)는 부활되지 않을 것입니다. 부활해서도 안되구요.

만약 재초환이 부활될 경우 참여정부처럼 공급부족에 따른 집값 급등이라는 시장의 역습을 받을 것입니다. 서울 등 수도권과 부산 대구 등 대도시 핵심입지에 신규주택공급이 2~3년뒤 끊길 것입니다. 이어 풍선효과로 재개발시장이 과열되면 재개발마저 규제를 강화하면 아파트공급은 중단될 것입니다.

여하튼 새정부의 부동산정책은 최소한 올해까지 현기조에서 크게 벗어나지 않을 것입니다.

매수세가 대선이전에 되살아나는데는 1년전 학습효과도 큽니다.

지난 2015년 11월 정부가 원리금 균등 분할상환이라는 대출규제를 발표하면서 조정장세가 시작됐습니다 하지만 2016년 3월말 개포 래미안블레스티지 일반분양이후 4월에 반등했습니다.

악재가 악재가 아니라는 것이 밝혀졌고 래미안블레스티지 완판이후 집값 상승 기대심리가 높아지면서 실수요 투자수요가 급증했기 때문입니다. 상승세는 4월부터 시작돼 봄 여름을 지나 가을 한복판인 10월 중순까지 계속됐습니다. 

11.3대책 전후 시작된 조정장세는 3월까지 계속됐습니다. 탄핵정국에 미국 금리인상까지 단행돼 매수심리를 위축시켰습니다. 하지만 결과적으로 탄핵정국이 클라이막스로 치닫던 지난해 12월에서 2월까지가 최적의 매수타이밍이었습니다. 

미국은 3월 금리인상 이후에도 집값은 계속 상승세입니다. 유동성장세가 계속되고 공급부족이 아직 해소되지 않았기 때문입니다.

2017년 수도권 주택시장의 봄은 이제 시작입니다. 5월 9일 대선이후 3차 상승랠리가 시작될 가능성이 높습니다. 지난해 4월에 시작된 2차 상승랠리처럼 말입니다. 

PS: 오늘(4월 20일) 저녁 시작되는 오윤섭의 아파트 투자급소에선 대선이전에 사야할 아파트 투자처를 공개합니다.

어느 지방 소도시에서 만난 부동산 고수

“오로지 이곳에서 투자를 하면서 수익형부동산을 가지고 있고 꾸준히 월세를 받으며 자신만의 영역을 구축하고 있는 그녀의 모습이 아름다워 보인다. 그녀는 큰 욕심이 없다. 작은 도시지만 이곳에서 수익형부동산과 사업을 통해 충분히 자신의 파이프라인을 구축할 수 있다고 하는 확신을 갖고 있다. 그녀와 이야기를 나누고 있는 지금 이시간이 행복하다.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=16481