모멘텀 강한 미완성 신도시에 투자하라

모멘텀 강한 미완성 신도시에 투자하라

어이없는 기사를 보게됩니다. 3월 이사철인데 주택시장 매매시장이 잠잠하다고 하네요. 이사는 3월에 많이 하지만 실수요자들의 매매전세 계약은 1월과 2월에 대부분 합니다. 3월은  투자수요시장입니다. “3월 투자수요가 조용하다”고 해야죠.
 
이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 신도시 투자법을 소개합니다. 1990년대 분당 등 1기 신도시 입주와 2000년대 판교 등 2기 신도시 분양 및 입주를 지켜보면서 체득한 신도시 투자법 입니다.
 
요즘 입에 많이 오르내리는게 입지입니다. 물론 신도시도, 신도시 아파트도 입지가 중요합니다.   하지만 입지 가치는 변하게 마련입니다. 시범단지부터 입주를 시작한 이후 입지 가치가 갈수록 높아지거나 낮아지는 곳이 있습니다. 그런데 입주한지 10년이 지나 아파트 입지 가치가 뒤바뀌는 경우도 있습니다. 
 
신도시중에서도 현재 개발중인 미완성 신도시 투자법을 소개합니다. 투자자가 주목해야 할 미완성 신도시로는 위례신도시 송도국제도시 세종행복도시 다산신도시 등이 있습니다.
 
위례신도시는 정부(국토교통부, LH)가 개발하는 택지개발지구입니다. 정확히는 보금자리지구입니다. 세종행복도시는 대한민국 정부가 행정수도를 건설하는 신도시입니다. 2007년부터 개발이 시작됐습니다. 다산신도시는 경기도시공사가 개발하는 보금자리지구입니다. 
 
송도국제도시는 개발 주체가 인천경제자유구역청과 한국의 포스코건설, 그리고 미국의 Gale International 사의 합자 법인인 SONGDO IBD(송도국제업무단지)입니다. 2005년부터 개발을 시작했으니 11년이 지났습니다.
 
중요한 건 신도시 개발이 언제 시작됐느냐가 아닙니다. 언제 완성형 신도시가 되느냐입니다. 
 
지금 판교신도시에 투자하면 모멘텀(상승동력)이 약할 수밖에 없습니다. 완성형 신도시이기 때문입니다. 아직 GTX A노선 성남역, 판교창조경제밸리, 월곶판교선 서판교역 등 호재가 대기하고 있지만 말입니다.
 
신도시 아파트 투자는 신도시의 틀이 잡히기 시작하는 시점에 해야 합니다. 쉽게 말해 시범단지가 입주한 이후 매수타이밍을 잡아야 합니다. 후발 아파트가 입주한지 5년이 지나야 신도시 아파트 가치(새아파트로서)는 정점에 이릅니다.
 
위례신도시는 2025년 전후에 완성형 신도시가 될 것입니다. 다산도시는 별내선(8호선 연장선)이 개통하는 2022년 전후가 될 것입니다. 
 
세종시는 지난 2월 공공기관 이전이 국토연구원을 마지막으로 마무리됐습니다. 인구가 현재 25만명에서 40만명이 되는 2020년이 지나면 완성형의 틀이 잡히기 시작할 것입니다. 이어 서울세종고속도로가 개통되는 2025년에 완성형 신도시, 행정도시가 될 것입니다.
 
송도의 경우 바다를 매립하고 민자로 개발되는 신도시라 완성되는데 시간이 많이 필요합니다. 20년 이상 걸릴 것입니다. 
 
송도 6·8공구 개발사업이 마무리되면 신도시의 틀이 잡힐 것으로 내다봅니다. 송도 6·8공구는 부지 128만㎡를 송도 랜드마크 단지로 개발하는 곳입니다. 이르면 4월에 개발시행자가 선정될 것입니다. 개발진척도가 50%를 넘어선 송도국제도시는 2025년 이후 완성형 신도시가 될 것입니다. GTX B노선 송도역 신설 여부가 큰 영향을 끼칠 것입니다.
 
본론으로 들어가 그럼 어떤 신도시에 투자해야 할까요? 1기 신도시 분당과 같은 신도시에 투자해야 합니다. 분당에서는 수내정자라인과 같은 입지를 갖출 것으로 기대되는 아파트에 투자해야 합니다.
 
2기 신도시에선 판교, 광교와 같은 신도시에 투자해야 합니다. 판교중에선 동판교, 판교역 중심상권에 자리잡은 아파트 같은 곳에 투자해야 합니다. 광교중에선 광교중앙역 역세권 아파트 같은 곳에 투자해야 합니다.  
 
2017년부터 완성형의 틀이 잡히기 시작하는 신도시가 있습니다. 분당, 판교와 같은 입지를 갖춘 신도시가 있습니다. 그런 신도시에서 모멘텀이 강한 입지를 갖춘 아파트에 투자하면 됩니다. 
 
모멘텀이 강한 입지란 신도시별로 다릅니다. 광역급행버스(BRT) 접근성, 역세권, 학군, 조망권(호수, 공원, 산, 천 등), 중심상권, 생활인프라(주거환경) 등 입지 가치가 다릅니다. 
 
PS: 오윤섭의 투자스쿨에선 4월 부동산 콘서트-5대 신도시 아파트 투자급소를 강의합니다.  신도시 미래가치를 분석하고 시세예측을 통해 모멘텀이 강한 신도시 아파트를 공개합니다.

2018년을 기다리는 실수요자들이라....

“실수요자에게 묻고 싶다. 앞으로 전세가가 상승할 리스크는 어떻게 대응할 거냐고. 또 전세금을 올려주실 건지... 자알 생각해봐야 한다. 헛똑똑이가 될 수 있다. 내 판단으로는 입주물량이 과한 곳이 아니면 전세가가 오르면 올랐지 내릴 확률은 적어 보인다. 부디 내 판단이 틀리길 바래본다. 난 2018년에 혹 하락하더라도 타격은 크지 않다.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=15950