2017년 1억원대로 부동산 투자하기

2017년 1억원대로 부동산 투자하기

강남 재건축시장이 요동을 치고 있습니다. 어느 중개업소 사장의 말처럼 마치 게릴라성 호우처럼 시장이 급변하고 있습니다. 14억1천만원까지 떨어진 잠실주공5단지 34평형은 다시 초고층 50층 재건축 기대감으로 5천만원이상 뛰었습니다. 개포주공도 초소형 저가매물 유무에 따라 가격이 오르락 내리락 하고 있습니다.

이번주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 1억원대로 부동산 투자했을때 최대 수익을 올릴수 있는 방법을 찾아봅니다.

투자 방향

매수타이밍도 좋지만 먼저 투자자 스스로 투자 방향을 잡야 합니다. 이때 중요한 게 주택시장을 바라보는 안목입니다. 인사이트라고 하죠.

2017년 수도권 주택시장을 지배하는 상품은 정비사업이라고 생각합니다. 특히 부산처럼 재개발이 말입니다.

정비사업이 활발하려면 해당 권역에 새 아파트 공급이 부족해야 합니다. 그래서 아파트값이 올라야 합니다. 아파트값이 비싸야 합니다. 땅값이 비싸야 합니다. 아파트 투자는 토지 투자입니다.

땅값(집값)이 비싸고 집값이 뛰는 정비사업지는 어디일까요? 물론 입지가 뛰어난 곳입니다. 특히 직주근접성이 뛰어나야 합니다. 역세권 학군은 기본입니다.

따라서 2017년 투자의 방향은 정비사업으로 잡아야 합니다. 정비사업 위치는 당연하지만 도심(부도심)을 향해야 합니다.

최대 수익을 올리려면

권역별 핵심지역 정비사업에 투자해야 합니다. 스스로 투자등급을 매겨보는 것도 좋습니다. 미슐랭 스타처럼 별 1~3개로 투자등급을 매겨보는 것입니다.

다음은 닥터아파트에서 잡아본 재개발 미슐랭 스타 기준입니다.

★(훌륭한 입지+평균 이상 모멘텀+10대 메이져 브랜드): 양천구 강서구 은평구 서대문구 마포구 동작구 성동구 영등포구 용산구 중구 성북구 고양 구리 안산 안양 수원 광명 등 재개발 정비사업지.

★★(뛰어난 입지+강한 모멘텀+10대 메이져 브랜드): 양천구 강서구 은평구 서대문구 마포구 동작구 성동구 영등포구 용산구 중구 송파구 성북구 안양 광명 등 재개발 정비사업지.

★★★(매우 뛰어난 입지+매우 강한 모멘텀+5대 메이저 브랜드): 강서구 성동구 마포구 동작구 용산구 중구 등 재개발 사업지

재건축을 다루지 않은 것은 초기투자비 1억원대로 매입할수 있는 재건축아파트가 없기 때문입니다. 강남의 경우 전세끼고 대출받더라도 최소한 5억원 이상 필요합니다. 과천도 3억원 안팎이 필요하구요. 광명 재건축단지도 2억원이 넘어섭니다. 

입지중 훌륭한 입지란 대중교통으로 서울 도심에 진입하는데 30분이내인 곳을 말합니다. 뛰어난 입지는 여기에 역세권+학군을 갖춘 곳을 말합니다. 매우 뛰어난 입지란 여기에 직주근접성도 뛰어난 곳입니다.

정비사업 투자에선 모멘텀(상승동력)도 중요합니다. 모멘텀이란 투자후 2년 이상 보유기간 동안 가격을 우상향하게 만드는 힘입니다.

별 3개의 매우 강한 모멘텀이란 동일 생활권역에서 정비사업이 활발하게 진행되는 곳입니다. 활발한 정비사업이란 사업시행인가-관리처분인가-이주철거-조합원 동호수 추첨-일반분양이 동시다발로 이뤄지는 곳입니다. 이주수요가 늘어나 재고아파트값이 오르고 분양가가 오르는 곳입니다.

이주수요는 같은 생활권역 전셋값은 물론 매매가를 끌어올립니다. 이주철거가 한창이고 일반분양후 입주하기전까지 절정에 달합니다.    

모멘텀 요인으로는 개발호재도 중요합니다. 다만 개발일정이 예측가능해야 합니다. 롯데중앙연구소가 4월 입주하는 마곡지구처럼 말입니다. 동부지방법원이 3월 입주하는 문정지구처럼 말입니다. 2018년 10월 개통예정인 9호선 3단계 연장선(종합운동장~보훈병원) 역세권처럼 말입니다.

검단스마트시티, 수색역세권, 용산국제업무지구, GTX(특히 B, C 노선), 인덕원선(신수원선), 동탄테크노밸리 등 막연한 중장기계획에 기대해 투자해서는 안됩니다. 실행가능해야 합니다. 착공을 가늠할 수 있어야 합니다.

인생도 투자도 중요한 건 속도가 아니라 방향입니다. 2017년 올바른 투자 방향을 세우고 투자등급 별 1~3개 요건을 갖춘 정비사업에 투자하시기 바랍니다. 사업시행인가 전후 정비사업을 골라 초기투자비 1억원대로 전세끼고 레버리지투자를 하세요.

2017년 주택시장은 양극화 차별화 시장이 될 것입니다. 특히 올들어 1억~2억원 투자자들이 크게 늘어나면서 아파트값은 오르는데만 오를 것입니다.

같은 지역 아파트라고 하더라도 구축(입주한지 6~15년) vs 신축(지은지 5년 안팎) vs 재건축아파트 vs 재개발지분 vs 분양권(분양시기에 따라) vs 입주권이냐에 따라 상승폭이 다를 것입니다. 

PS: 3월 9일(목)부터 시작되는 오윤섭의 핵심지역 투자등급에서는 재개발재건축/분양권/재고아파트를 단지별로 투자등급(★~★★★)을 매겨 상세소개합니다.

http://www.drapt.com/academy/index.htm?page_name=eduView&mkey=4&uid=172

2017년 부동산 시장에 대한 이야기

“무엇보다 ​주의해야 할 점이 있다면 ‘안 오를 놈’을 ‘덜 오른 놈’으로 착각해 매입하면 대략 난감한 시기라는 것입니다. 그간 상승 흐름에서 소외되었단 말은 십중 팔구 입지가 떨어진다는 말이며 이는 바꿔 말해 수요 자체가 별로 없다는 말입니다. ​더 쉽게 말할까요? 그런 건 앞으로도 안오를 가능성이 큽니다.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=15178