부자벨트가 집값 양극화 차별화 결정한다

부자벨트가 집값 양극화 차별화 결정한다

11월부터 시작된 일시적 조정장세가 끝나가고 있습니다. 1월부터 바닥 다지기중입니다. 강남 재건축단지부터 저가매수세가 활발합니다. 2017년은 인플레이션시대 원년이 될 것입니다. 강남 투자자들은 왜 지금 아파트시장에 현금을 투입하고 있을까요?

이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 지역별 양극화와 입지별 차별화를 들여다보려고 합니다. 지난해 하반기부터 강북권 전용면적 84㎡ 실거래가가 10억원을 넘어서는 단지들을 주목하고 있습니다.

지역별 양극화

강북에서 10억원이 넘어서는 아파트를 들여다보면 지역별로 편중돼 있습니다. 옥수파크힐스, 래미안옥수리버젠, 마포리버파크, 래미안마포리버웰, 래미안마포웰스트림, 경희궁자이, 마곡엠밸리7단지 등이 10억원을 넘어섰거나 2017년에 넘어설 단지들입니다.

옥수파크힐스, 래미안옥수리버젠은 동호로변에 위치해 있습니다. 마포리버파크, 래미안마포리버웰, 래미안마포웰스트림, 경희궁자이는 마포대로변에 자리잡고 있습니다.

동호로는 3호선 금호역과 옥수역이 있습니다. 마포대로는 5호선 마포역 공덕역(6호선 경의중앙선 공항철도 환승) 애오개역 서대문역이 있습니다. 마곡엠밸리7단지는 ‘황금노선’ 9호선 마곡나루역이 있습니다.

이들 아파트는 정비사업, 역세권, 직주근접, 2010년 전후 신축아파트라는 공통점이 있습니다. 또 월세시장이 발달돼 있고 30~40대 인구 유입이 많습니다. 30~40대 인구는 지역경제력과 초중학군과 밀접한 관계가 있습니다.

지역을 먼저 선정하고 입지를 따져봐야 합니다. 부자벨트 지역을 먼저 골라야 합니다. 부자벨트란 정비사업 등으로 주거수준이 높아지는 곳입니다. 직주근접 가치가 높아지는 곳입니다. 뉴타운에선 아현뉴타운, 흑석뉴타운, 길음뉴타운이 대표적입니다. 

신규주택공급의 중심인 재개발 재건축 등 정비사업지를 우선 선정해야 합니다. 장위뉴타운보다는 길음뉴타운을 사야 합니다. 신길뉴타운보다는 방화뉴타운을 사야 합니다.

은평구에선 연신내역 역세권 아파트를 사야 합니다. 고양시에선 삼송지구와 KTX 킨텍스역 아파트를 사야 합니다. 1기 신도시에선 분당을 사야 합니다.

서초구에선 반포잠원 아파트를 사야 합니다. 강남구에선 개포대치권을, 강동구에선 둔촌고덕 9호선 연장선 역세권 아파트를  사야 합니다. 송파구에선 잠실권은 물론 가락-문정-거여마천-위례로 이어지는 부자벨트 아파트를 사야 합니다.

입지별 차별화

입지에는 교통 학군 직주근접이 대표적입니다. 최근에 실질소득이 정체되면서 직주근접이 중요해지고 있습니다. 앞에 언급한 10억 돌파 단지들도 모두 직주근접성이 뛰어난 곳입니다.

서울외곽순환도로를 사이에 두고 남양주 다산신도시와 구리 갈매지구가 있습니다. 하지만 청약결과는 물론 분양권 프리미엄도 크게 다릅니다. 다산은 프리미엄이 최고 8천만원까지 치솟은 반면 갈매지구 분양권은 분양가 수준에서 벗어나지 못하고 있습니다.

서울에서 가까운 갈매지구보다 먼 다산신도시가 왜 실수요나 투자자들에도 인기가 있을까요?

그것은 서울지하철 8호선 연장선(별내선) 때문입니다. 다산 진건지구에는 다산역(가칭)이 들어섭니다. 강남(잠실 테헤란로) 접근성이 좋아 직주근접성이 좋습니다.

별내선은 암사역에서 구리역과 농수산물도매시장, 다산신도시를 지나 별내역까지 운행됩니다. 늦어도 2022년 개통할 예정입니다. 개통되면 다산역에서 잠실역까지 30분이면 도착합니다. 잠실에서  2호선으로 환승하면 테헤란로 등 서울 전역으로 쉽게 이동할 수 있습니다.

별내선은 또하나의 ‘신분당선’이라고 보면 됩니다. 여기에 100% 지하철이라는 점도 매력적입니다. 따라서 다산신도시에서도 지금지구보다는 진건지구 아파트를 사야 합니다. 역세권 분양권을 사야 합니다.

PS: 2월 9일(목) 시작되는 오윤섭의 아파트 투자급소(기본반)에서는 부자벨트 아파트(분양/분양권/재개발재건축/재고아파트) 고르는 법과 부자벨트 투자처를 알려드립니다.

http://www.drapt.com/academy/index.htm?page_name=eduView&mkey=4&uid=171

재테크

"재테크에 성공하는 사람은 빗을 내서 돈을 벌지만,재테크에 실패한 사람은 빚을 내서 빚만 진다" 한 발 한 발 조심하면 넘어지지는 않고 안전하게 걸을 순 있지만 빠르게 갈수는 없다.더 빠르게 달리고 싶다면 넘어져야 한다. 1톤의 생각보다 1그램의 행동이 꿈과 기적을 이룬다고 한다. http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=14889