2월은 최적의 분양권 매수타이밍이다

2월은 최적의 분양권 매수타이밍이다

강남 재건축시장은 움직이기 시작했습니다. 12월에 바닥을 치고 1월부터 바닥을 다지고 있고 있습니다. 지난해 10월 이전 전고점 돌파도 머지 않았습니다. 설연휴전까지 매수하지 못한 대기 매수자들은 서둘러야 할 것입니다.

이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2017년 분양권 투자전략을 제시합니다. 지난해 11.3대책 이후 전매제한이 강화되면서 위축된 분양권시장입니다. 하지만 2월은 분양권을 매수하기 좋은 타이밍입니다. 왜 그럴까요?

분양권시장 특성

분양권에 투자하려면 분양권시장 특성과 전매제한 정책 움직임을 알아야 합니다.

전매 제한은 주택시장이 위축될때 가장 먼저 완화됩니다. 그 이유는 주택시장을 살릴때 단기적으로 가장 효과적이기 때문입니다.

당첨자 계약이후  자유롭게 전매할 수 있으면 입주할때까지 보유하지 않더라도 언제든지 프리미엄을 받고 되팔수 있습니다. 환금성이 크게 높아집니다. 대표적인 단타 주택 상품입니다.

실투자비가 계약금(분양가의 10%)+프리미엄으로 부담이 적습니다. 취득세도 내지 않으며 주택수에도 포함되지 않습니다. 이로 인해 상승장에선 분양권시장에 투자수요가 크게 늘어납니다. 분양권 프리미엄이 오를수록 분양시장은 가수요가 몰려 뜨거워집니다.

하지만 2016년처럼 분양시장이 과열돼 불법 전매가 늘어나면 정부는 전매제한 규제책을 구사합니다. 최악의 경우 참여정부처럼 분양권 전매를 전면 금지시키기도 합니다. 11.3대책으로 서울 강남4구와 과천에서 소유권이전등기전 전매를 금지한 것처럼 말입니다.

전매제한이 강화될수록 분양권시장은 크게 위축됩니다. 투자수요가 이탈하면서 프리미엄 상승세도 멈춰버립니다. 주택시장 하락장까지 겹치면 최악의 경우 지난 2010~2012년처럼 마이너스 프리미엄 분양권이 늘어납니다.

2017년 2월 분양권시장은 보합세입니다. 전매제한 규제책은 최소한 2017년까지 현재 수준으로 유지될 가능성이 높습니다.

분양권은 주택이 아닙니다. 주택을 취득할 수 있는 권리입니다. 따라서 분양권시장은 태생적으로 투자시장입니다. 그래서 부동산의 ‘선물옵션’이라고 합니다.

따라서 정책에 따라, 시장 움직에 따라 등락이 심합니다. 가격 변동성이 커 초보 투자자들은 주의를 요합니다. 상승장에는 골조가 한층이 올라갈때마다 프리미엄이 1천만원씩 붙습니다.

2017년 분양권 투자전략

첫째 시간차 공격을 해야 합니다. 2016년 6월 이전에 분양한 분양권을 적극적으로 매수해야 합니다. 우선 11.3대책에 따른 전매제한 규제를 받지 않아 환금성이 높습니다. 또 지난해 7월부터 시행된 중도금 대출규제(분양보증 금액 및 건수 제한)을 받지 않습니다.

특히 지난해 4~6월에 분양한 분양권의 경우 전매제한이 지난해 11월 이후 풀렸습니다. 하지만 조정장세를 맞아 프리미엄에 거품이 거의 없습니다. 전매제한 중도금대출 등 규제에서 자유롭습니다.

둘째 정비사업 분양권을 공략해야 합니다. 지난해 11월 이후 전매제한 풀려 매수할수 있는 분양권은 입주시점이 대부분 2018년 또는 2019년입니다. 2020년도 있구요.

입주시점 2018~2020년은 매우 중요합니다. 특히 서울의 경우 공급부족에다 새아파트 희소가치가 매우 높은 시기입니다. 서울은 평균 나이가 18년으로 낡은 아파트가 많습니다. 더욱이 정비사업이 활황세를 보이면서 2018년 2019년에는 멸실주택이 크게 늘어납니다. 반포주공1단지 잠실주공5단지 등 강남4구는 물론 흑석뉴타운 신정뉴타운 북아현뉴타운 수색증산뉴타운 장위뉴타운 등에서 멸실주택이 늘어나 이주수요가 급증하는 시기입니다.

따라서 이때 입주하는 분양권 프리미엄은 지속적으로 우상향할 것입니다. 새 아파트가 적은 지역의 정비사업 분양권이라면 더욱더 그렇습니다.

3월 이후 2017년 분양시장이 본격화되고 분양가가 공개되면 지난해 6월 이전 분양한 분양권 수요는 점차 늘어날 것입니다. 환금성이 뛰어나고 가격 경쟁력이 있기 때문입니다. 이제 한국도 인플레이션시대가 시작돼 건축비 상승으로 2017년 아파트 분양가는 고공행진을 할 수밖에 없습니다.

분양권 보유기간은 길수록 좋습니다. 잔금전 분양권 전매로 매도하기 보다는 입주후 2년 보유후 매도를 추천합니다. 취득세 등 소유권이전등기 비용보다 5배 이상 가격이 뛸 것입니다.

PS: 오윤섭의 아파트 투자급소(기본반 4기)에서는 최적의 분양권 매매타이밍과 분양권 투자처를 공개합니다.

http://www.drapt.com/academy/index.htm?page_name=eduView&mkey=4&uid=171

전세수요가 마르지 않는 초교학군

“아동인구 감소현상과 더불어 이미 갖춰진 학군에 대한 희소가치는 점점 더 높아질 전망이다. 최소 한 지역에 6년동안은 거주해야하는 초교학군, 그중에서도 인기학교를 파악하는것이 중요할 것이다. 또 학교 1개의 수용인원에 따라서 주변 아파트의 투자가치가 달라진다. 학교의 수용인원이 많다면 그만큼 주변 아파트, 그중에서도 횡단보도를 건너지 않는...” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=14827