금리인상기에 집값은 왜 올랐을까?

금리인상기에 집값은 왜 올랐을까?

지난 12월 15일 단행된 미국 금리인상 이후 주택시장에 대한 부정적인 뉴스가 쏟아지고 있습니다.

그래서 이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 금리인상과 집값 상관관계를 팩트를 중심으로 정리합니다. 금리인상기에 집값은 왜 올랐을까요?

금리인상기 미국, 한국 집값 팩트

과거 금리 역사를 보면 미국이 금리를 올리더라도 국내 금리를 곧바로 올리지 않았습니다. 지난 2004년 7월 미국이 금리를 올렸지만 한국은 그로부터 1년 3개월이 지난 2015년 10월부터 금리를 올리기 시작했습니다.

경기침체가 계속되는 상황에서 2017년에 국내 금리가 오를 가능성은 매우 낮습니다. 개인적으로 2018년 상반기 이후에나 가능하다고 봅니다.

미국의 경우 2004년 이후 금리인상기에 집값은 하락하지 않았습니다. 일정 수준까지 금리가 상승하기 전까지는 쉽게 꺾이지 않았습니다.

이번 금리인상 이후에도 미국 집값은 하락할 가능성은 낮다고 봅니다. 그 이유는 초저금리 때문입니다.

2004년 7월 이후 금리인상기에도 초저금리에서 물가상승률과 비슷해지는 1.5~2.0% 수준으로 오를 때까지 집값은 하락하지 않았습니다. 또 풍부한 유동성이 버팀목이 될 것입니다.

미국 금리인상기인 2004년 7월부터 2007년 12월까지 국내 금리도 시차를 두고 올랐지만 국내 집값은 폭등했습니다. 해마다 아파트값은 두자릿수 상승률을 기록했습니다.

따라서 미국이든 한국이든 예고된 금리인상은 인상폭이 제한적이고 인상속도가 완만하다면 집값을 하락시키는 악재가 되지 않는다는 것입니다. 단기간 금리가 급등하지 않는한 말입니다.

금리인상기 역발상 투자

금리인상=이자 증가=가계부채 증가라는 기계적인 사고에 빠진 부동산 개미들은 변함없이 관망세입니다.

반면 역발상 투자를 해야 하는 부동산 가치투자자들, 부동산 부자들은 금리인상기를 저가매수를 할 수 있는 기회로 봅니다.

국내 금리는 2017년에 오를 가능성은 매우 낮습니다. 이미 시장금리가 0.5%나 올랐으니 금리인상분이 이미 시장에 반영됐습니다. 설령 미국 금리가 현재 전문가의 예측대로 2017년에 세 차례 0.75% 포인트 올린다고 하더라도 국내 금리는 시장금리가 이미 0.5% 올랐기에 2017년에 금리인상여력은 없다고 봅니다.

2018년 국내 금리인상이 예고된다면 금리가 오르기전에 아파트를 매수해야 합니다. 금리가 오르면 집값이 오르니 매수해야 합니다.

미국 금리인상기에는 언제나 수출은 늘었습니다. 이어 건설 부동산 등 내수가 살아나면 금리가 오르고 물가가 오릅니다. 또 금리가 오르면 집값 상승폭이 커집니다. 집값이 오르면 자산가격이 오릅니다. 순자산(자산-부채)이 늘어나 자산대비 부채 비율이 낮아집니다.

가계부채 문제는 금리가 오를때 발생하는 것이 아닙니다. 2008년 글로벌 금융위기와 같은 대형 악재가 터질때 발생합니다. 집값이 하락하고 매매거래가 중단되면서 하우스 푸어가 늘어날 때 가계부채 뇌관이 터질 수 있는 것입니다.

따라서 매수심리가 살아나면 집값은 다시 우상향할 것입니다. 10년만에 찾아온 상승장에서 3차 상승랠리가 시작될 것입니다.

그럼 어디에 투자해야 할까요?  

2017년 부동산 투자 키워드는 실(實), 소(小), 整(정)입니다. 공급과잉에서 자유로운 실수요(특히 내부수요)가 두터운 아파트를 사야 한다.

또 소형 아파트를 사야 합니다. 주택구입 핵심수요층으로 떠오르는 에코세대(79~92년생)는 소형을 선택하고 있습니다. 25평형이 가장 좋습니다.

멸실주택이 늘어나 공급과잉에 자유롭고 상향여과(저소득계층이 거주하던 주택들이 재개발 재건축 등으로 고소득층이 거주하는 주택으로 바뀌는 현상) 효과가 큰 재개발 재건축 등 정비사업 아파트를 사야 합니다. 

실(實), 소(小), 整(정) 조건을 갖춘 부자벨트(소득수준이 높은 수요층이 몰리는 주거벨트) 아파트를 찾아 투자해야 합니다.

탄핵정국, 11.3대책, 미국 금리인상 등으로 움츠러든 매수심리는 결국 다시 살아날 것입니다. 1월 매매시장 극성수기가 오면 점차 살아날 것입니다. 이미 저가매물이 하나둘씩 사라지고 있습니다.

PS: 서울 인천 경기 등 수도권 부자벨트 아파트를 2017년 1월 5일(목) 특강에서 공개합니다. http://www.drapt.com/academy/index.htm?page_name=eduView&mkey=4&uid=168&img_num=1

어디가 공급과잉에 빠질 것인가?

“1년 6개월간 이들 지역에 미분양이 급격하게 늘었다는 것은 그 지역이 소화할 수 있는 수준 이상의 공급이 같은 기간 중에 발생했다는 의미이므로, 공급 과잉 지역이라고 할 수 있을 것이다. 최근에 미분양이 증가하고 있는 지역을 중심으로 공급 과잉에 대비를 하는 것이 필요하다.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=13790