[11·3대책] '투기과열지구' 대신 전매제한 카드…왜?

[11·3대책] '투기과열지구' 대신 전매제한 카드…왜?

국토부, 부동산시장 투자수요로 인한 국지적 과열로 진단

정부가 투기과열지구 지정 대신 선별적 전매제한·청약제도 강화 카드를 꺼내들면서 그 배경에 관심이 쏠리고 있다.

국토교통부는 서울 전체와 세종, 경기·부산 일부 지역을 '조정 대상지역'으로 지정하는 내용의 '실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장 안정적 관리방안'을 3일 발표했다.

대책 이름에서도 알 수 있듯이 이번 발표는 주택 수요를 단기 투자수요자와 실수요자로 구분해, 투자수요는 규제하고 내집마련 실수요는 지원한다는 내용이 골자다.

우선 정부는 최근 서울 강남권을 중심으로 한 국지적 과열현상의 원인이 저금리 유동자금 등 투자수요 쏠림 현상에 있다고 판단했다. 일부 청약시장과 재건축 예정단지를 중심으로 과열이 나타날 뿐 전반적인 주택시장은 안정세를 유지하고 있다는 것이다.

이같은 상황에서 투기과열지구가 지정될 경우 전반적인 주택시장 침체 등 부작용이 발생할 수 있다는 설명이다.

투기과열지구로 지정되면 △DTI·LTV 등 금융규제 강화 △ 재건축사업 조합원 지위 양도 금지 등 조합관련 규제 강화 △가점제 강화 등 청약규제 강화 등 여러 규제가 자동 시행된다. 이 경우 주택담보대출의 DTI는 40%로 제한되고, LTV가 40%로 축소(10년 이하 또는 6억 초과 대출시)된다. 1순위 청약 자격제한·민영주택 재당첨 제한도 일괄 적용되며, △85㎡ 이하 주택의 75% △85㎡ 초과 주택의 50%를 가점제로 공급해야 한다.

박선호 국토부 주택토지실장은 "투기과열지구 도입에 대한 검토도 진행했지만 2000년대 중반 주택시장 상황과 비교할 때 현시점에서의 도입은 적합하지 않다고 판단했다"고 말했다.

다만 국토부는 국지적 과열이 심화·확산될 경우 향후 주택경기 조정 과정에서 가계·경제 전반에 부담을 줄 수 있다고 판단했다. 실수요자의 입지가 상대적으로 위축될 수 있는 만큼 지역별·주택유형별 규제 강화가 필요하다는 것이다.

이번 맞춤형 청약제도는 투기과열지구의 지정 효과 가운데 전매제한기간 강화, 재당첨·1순위 제한 등 실수요자 보호를 위한 실효적 규제만을 적용했다. 국토부 관계자는 "이번 조정 대상지역에는 전매제한기간 강화 등이 적용돼 투기과열지구 지정에 준하는 효과를 발휘할 것으로 예상된다"며 "특히 서울·경기 분양물량이 통상 1순위에서 마감된다는 점을 감안할 때 1순위 제한 등 청약제도의 강화 조치는 단기 투자수요의 청약시장 진입을 억제할 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.

조정 대상지역은 '투기과열지구 지정요건'을 표준으로 삼고 공급물량 등을 종합적으로 고려해 청약과열이 발생했거나 발생할 우려가 있다고 판단되는 곳을 선별했다.

서울은 청약경쟁률이 전반적으로 높게 나타나고 있는 데다 입주물량이 수요에 비해 적은 단일시장이라는 점을 감안해 25개구 전 지역을 조정 대상지역으로 선정했다. 경기는 청약수요가 집중되고 있는 하남미사·동탄2·다산 신도시 등 공공택지와 재개발·재건축 사업 기대감이 높고 분양물량도 집중된 과천·성남 등을 대상으로 선정했다.

부산은 가격상승률·청약경쟁률이 전국 최고 수준인 동부산권역 △해운대 △연제 △동래 △수영 △남구 등에 적용된다. 세종은 인근 지역 인구 유입이 많아 과열 가능성이 높다고 판단했다.

특히 강남·서초·송파·강동 등 강남4구와 과천시는 주택가격상승률과 청약경쟁률이 모두 높아 전매제한기간을 강화했다. 특히 이들 지역은 과열 정도가 심하고 시장 파급효과도 커 투자수요 감소를 유도할 필요가 있다고 판단했다.

국토부는 이번에 선정된 조정 대상지역을 지속적으로 모니터링하는 한편 선정 이유가 해소됐다고 판단될 경우 제외 여부를 검토한다는 계획이다. 또 향후 부동산시장의 불안양상이 심화될 경우 과열지구 지정도 검토할 수 있다는 입장이다.

국토부 관계자는 "이번 대책이 시장에 미치는 영향을 모니터링하면서 정례적으로 과열현상 심화·확산 여부를 면밀히 분석해 대응해 나갈 것"이라며 "이번 대책을 통해 국지적인 시장과열을 완화하고 실수요자의 주택 당첨 기회가 확대될 것으로 기대한다"고 말했다.

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