[9월2주 마켓워치] DSR 대출규제 파장

[9월2주 마켓워치] DSR 대출규제 파장

박근혜정부가 집권 초기에는 주택시장을 통해 내수를 살리기위해 빚내서 집사라고 했다. 하지만 2015년 11월을 터닝포인트로 빚을 감당할 능력이 있는 사람만 집을 사라고 말을 바꿨다.

다시 9개월 흘러 2016년 8.25대책를 발표하고 8.25대책 이후에도 집값 급등세가 진정되지 않자 개인별 대출 전체에 대한 규제를 일정을 앞당겨 연내 시행하겠다고 밝혔다. 물론 금융위원장의 발표라는 점에서 규제 수위는 낮지만 말이다. 

바로 총부채원리금상환비율(DSR)이다. 디지털 카메라 기종이 아니다^^ DSR 한도를 70% 넘지 않게 하는 대출을 제한하는 방안이 유력하다.

DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)와 다른 점은 대출자의 연간 소득 대비 신규대출원리금 뿐아니라 기존 모든 대출에 대한 원리금도 포함된다는 것이다. DTI에서는 기존 대출의 경우 이자만 포함된다.

한마디로  DSR은 소득 대비 금융권 총대출 원리금 상환능력을 평가하는 것이다.

 

DSR 도입은 빚을 감당할 능력이 있더라도 빚이 많지 않는 사람만 집을 사라고 하는 정부의 시그널이다.

그럼 DSR 도입에 따른 주택시장 파장은 얼마나 될까? 부동산은 심리라고 했는데 얼마나 영향을 미칠까?

뜨거워질대로 뜨거운 시장에서 DSR 영향은 크지 않을 것이다. 여러 군데 대출받아 집을 사지 말라는 금융위원회의 심리적 압박용에 그칠 것이다. 따라서 매도호가가 내리고 매수세가 줄어는 현상이 발생할 가능성이 낮다.

정부는 DSR 도입으로 너무 뜨거운 주택시장을 진정시키겠다는 것이다. 이른바 냉탕 정책이다. 대출을 지렛대(레버리지) 삼는 투기수요, 가수요를 억제하겠다는 것이다. 거래량을 줄여서 집값 상승폭을 줄이겠다는 것이다.

문제는 현재 수도권 집값 우상향의 가속도가 심상치 않다는 것이다. 너무 뜨겁다는 것이다. 앞으로 대출받는게 더욱 까다로워지니 내집마련이나 투자를 늦추겠다고 생각하는 사람은 많지 않을 것이다. 일부 개미(수요자의 20%?)를 제외하고 말이다.

다만 모든 규제가 그렇듯 이번 고강도 대출규제도 서민들에게 타격이 될 것이다. 내집마련에는 큰 영향이 없지만 분양권이나 재고아파트 등을 투자용으로 사는게 종전보다 힘들어질 수 있다.

만약 지금처럼 집값 급등세가 꺾이지 않는다면 박근혜정부는 규제카드를 계속 꺼낼 것이다. 예상되는 카드로는 분양가 상한제, 중도금 이자후불제 폐지, 전매 제한 강화가 유력하다. 그리고 내년 7월까지 시행중인 수도권 한시적 DTI LTV 완화가 종료될 가능성이 높다.