[부동산 이야기] 대출규제 풍선효과 "고맙다 강남"

[부동산 이야기] 대출규제 풍선효과 "고맙다 강남"

최근 탈서울 인구가 수도권 인근 2기 신도시로 몰린다. 서울 강남권 아파트를 중심으로 불어닥친 정부의 중도금 집단대출 규제 여파가 실수요자들의 시선을 돌린 탓이다. 하지만 서울 아파트 매매가 상승세는 꺾일 줄 모른다. 이 같은 흐름에 상대적으로 가격이 낮고 입지조건도 뒤지지 않는 수도권 인근 2기 신도시가 풍선효과의 수혜지역으로 자리를 잡았다. 1기 신도시 인구 역시 2기 신도시로 유입돼 1기 신도시 인기가 다소 주춤한 모양새다. 

◆탈서울 가속화… 1기 신도시 주춤  

최근 서울 인구 1000만명 시대가 종말을 알렸다. 전문가들은 20여년 전 경기 수도권 1기 신도시 형성 때부터 서울 인구는 점차 줄었다고 말하지만 최근 들어 탈서울 행렬에 속도가 붙는 모양새다. 이는 역시 경기 수도권 인근에 들어서는 2기 신도시 입주물량 증가와 고분양가 논란이 촉발시킨 강남발 중도금 집단 대출 규제 여파 영향이 크다. 탈서울 가속화는 한때 부동산시장을 이끌었던 1기 신도시의 가치를 점차 하락시키는 요소로도 작용했다. 

최근 부동산114에 따르면 분당·평촌·일산·중동 등 수도권 1기 신도시 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 지난해 말 대비 약 10만원 오른 1218만원이다. 같은 기간 판교·위례·광교·동탄·김포·파주 등이 약 35만원 오른 1546만원을 기록한 것과 대조적이다. 

지역별 2기 신도시 아파트 3.3㎡당 매매가는 판교 2320만원, 위례 2108만원, 광교 1747만원, 동탄 1140만원, 김포 1015만원, 파주 944만원 등의 순으로 나타났다. 반면 1기 신도시의 아파트 3.3㎡당 매매가는 분당 1563만원, 평촌 1385만원, 일산 1080만원, 산본·중동 1031만원으로 집계됐다.

그중 대표적인 1기 신도시로 꼽히는 분당·일산의 약세가 뚜렷하다. 최근 분당과 일산의 3.3㎡당 평균 매매가는 10년 전과 비교해 각각 약 476만과 297만원 떨어진 것으로 조사됐다.

특히 분당의 경우 인근 판교와 광교 신도시로의 이동 수요가 두드러진다. 기존 거주지인 분당과 거리상 멀지 않고 서울 강남으로의 접근성도 그대로 살아있는 지역이기 때문이다.

◆옆동네 2기로 이사… 지역 내 이동인구 증가 

1기 신도시 노후화와 전셋값 상승, 대출금리 인하와 규제 여파 등으로 내 집 마련 수요가 2기 신도시로 몰리고 있다. 특히 같은 지역이나 인접 지역으로의 이동이 두드러졌다.

최근 통계청과 업계 등에 따르면 지난해 같은 시도 지역 내 시군구로 전입한 사람이 가장 많은 곳은 화성시(6만5114명)다. 이어 수원시(5만3042명), 용인시(4만9396명), 성남시(3만2353명), 고양시(2만9708명) 등이 뒤를 이었다. 대부분 1기 신도시와 2기 신도시가 함께 있는 곳들이 같은 지역 내 전입수요가 많은 것으로 나타났다.  

청약신청에서도 같은 지역에 사는 청약자의 비율이 높았다. 상반기동탄2신도시에 청약신청을 한 청약자수는 총 10만271명으로 이 중 당해지역이 28.8%(2만8922명), 경기지역은 51.9%(5만2077명)로 같은 지역에 살거나 인접지역 거주자의 청약비중이 높았다.

경기 남양주 다산신도시에서도 총 청약자 1만4248명 중 당해지역이 18.7%(2659명), 경기지역 38.4%(5476명) 등으로 총 청약자의 57% 이상이 남양주와 인근지역에서 청약을 넣었다.

특히 동탄2신도시와 다산신도시 미사강변신도시 등은 '제2경부축'으로 떠오르며 올 7~8월에만 지난해 같은 기간(4524가구)보다 123%나 증가한 총 1만119가구가 분양될 예정이다.

이처럼 분양물량이 증가한 것은 지난해 11월 정부의 제2경부고속도로(서울-세종고속도로) 개통 발표로 인근 택지지구나 신도시 물량에 대한 실수요자들의 관심이 높아졌기 때문으로 풀이된다. 또 7월부터 9억원 이상 아파트는 중도금대출 보증을 받을 수 없게 되면서 서울 강남권이나 기존 경부축에 비해 아파트값이 저렴한 ‘제2경부축’ 주택시장이 상대적으로 대출규제로부터 자유로워진 점도 실수요자들의 관심을 끈 것으로 분석된다. 

 

◆강남 접근성이 실수요자 인기척도 

최근 서울 강남권 아파트를 중심으로 정부의 중도금 집단대출 규제 여파가 불었다. 연일 경신되는 재건축 아파트 단지의 고분양가 논란이 촉발한 결과다.  

국토교통부는 올 7월부터 9억원 이상 아파트는 중도금 대출 보증을 받을 수 없게 했다. 보증한도 역시 수도권·광역시를 6억원, 지방은 3억원으로 각각 제한했다. 이로 인해 고분양가 논란이 불거진 강남 재건축 투자열기가 한풀 꺾였다.  

반면 가격경쟁력을 앞세운 수도권 2기 신도시들은 반사이익 기대감이 커졌다. 특히 2기 신도시의 인기요인은 강남으로의 접근성 확대다. 

경기 남양주의 다산신도시와 화성의 동탄2신도시는 주목할 만한 2기 신도시로 꼽힌다. 다산신도시는 경기 동부권 지역 중 강변북로·서울외곽순환고속도로 등을 통한 강남 접근성이 가장 뛰어난 택지지구 중 하나다. 동탄2신도시는 연내 수도권고속철도(SRT)가 개통되면 수서역까지 10분대, 삼성역까지 20분대면 도달이 가능하다.  

강남접근성과 더불어 3.3㎡당 평균 매매가가 높게 형성된 판교신도시와 위례신도시의 인기도 눈에 띈다. 신분당선 개통으로 강남 접근성이 한층 개선된 판교신도시는 ‘제2의 강남’으로 불리며 탈서울 인구와 인근 분당지역 입주 수요까지 골고루 흡수하고 있다는 평가다. 특히 판교신도시는 2기 신도시 중 최근 3.3㎡당 평균 매매가가 2320만원으로 가장 높게 나타났다.

위례신도시의 경우 서울시 송파구 장지·거여동 일대와 경기도 성남·하남시에 걸쳐 자리해 강남 접근성은 말할 것도 없지만 1·2기 신도시를 통틀어 최근 평균 매매가가 가장 많이 올랐다. 지난해 말 기준 위례신도시 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 1942만원이었는데 불과 7개월 사이 166만원이나 올라 높아진 인기를 증명했다.  

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제446호에 실린 기사입니다.

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