[투자백서36] 실패하지 않는 재개발 투자원칙

[투자백서36] 실패하지 않는 재개발 투자원칙

10년만에 찾아온 수도권 주택시장 상승장에서 최근 재건축에 이어 재개발 사업에 투자하려는 사람들이 늘어나고 있다.

재개발은 재건축과 비슷하지만 다른 정비사업이다. 재개발은 주택은 물론 정비기반시설(수도 가스 하수도 공원 등)이 노후화됐을 때 시행하는 정비사업이다.

따라서 기반시설이 양호한 재건축보다는 사업기간이 길다. 투자기간이 길어질 수 있다는 리스크가 있다.

재개발 투자에선 사업성이 가장 중요하다. 즉 사업추진 가능성이 얼마나 높으냐가 투자의 성패를 좌우한다. 사업성이 높으려면 무엇보다 입지가 뛰어나야 한다.

또 재개발 아파트로 이주하려는 수요층이 두터워야 한다. 조합원으로서 재개발을 통해 새 아파트를 분양받으려는 수요자가 많아야 한다. 그래야 재개발 아파트가 입주하더라도 높은 시세를 유지할 수 있다.    

1. 사업속도가 가장 중요하다

사업속도가 늦을수록 수익성이 떨어지게 마련이다. 수익성이 떨어지면 조합원의 추가부담금은 늘어날 수밖에 없다. 따라서 재개발에 투자하려면 적어도 사업시행인가 전후에 사업속도 저해요인이 없는 지를 판단하고 투자여부를 결정해야 한다.

2. 감정평가액이 높아야 한다

감정평가액이 높아야 수익성이 높다. 감정평가액은 조합원이 보유하고 있는 건물과 토지의 종전 자산 가치를 말한다.

재개발은 재건축과 달리 지분 위치, 주택 상태에 따라 감정평가액이 달라진다. 재개발구역 부지의 공시지가도 중요하지만 투자하려는 지분의 감정평가액이 더 중요하다. 도로 접근성이 좋고 평지이고 정방형 또는 장방형 토지가 상대적으로 감정평가액이 높게 나온다.   

3. 비례율이 높은 곳

개발이익 비례율이 높은 곳은 국공유지보다 사유지 비율이 높은 곳이다. 전체 사업면적에 비해 조합원수와 세입자수가 적은 곳이다. 조합원수가 적다는 것은 일반분양물량이 많다는 것을 의미한다. 분양물량이 완판된다면 조합원 수익이 높아져 부담금이 줄어든다. 세입자가 적다는 것은 공공임대 아파트를 짓는 비용이 줄어든다는 것이다.