하반기 주택시장 이슈에 묻고 답하다

하반기 주택시장 이슈에 묻고 답하다

지난 주말에는 내리계곡을 다녀왔습니다. 경북 봉화군 춘양면에서 강원 영월군 김삿갓면으로 흐르는 오지계곡입니다. 운이 좋아서 폭우 끝에 맑은 날씨에 물이 넘쳐나는 계곡을 1박 2일 걷는 맛이 좋았습니다. 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2016년 하반기 주택시장 주요 이슈에 대해 묻고 답해볼까 합니다.

한마디로 투자자에게 당부하고 싶은 말은 잔파도에 신경쓰지 말라는 것입니다. 너무 지엽적인 사안에 대해 휘둘리면 너무 빨리 매도하고 너무 늦게 매수하는 우를 범할 수 있기 때문입니다. 부동산은 시간싸움입니다. 남보다 오래 버티는 사람이 승리합니다.

Q: 강남 재건축아파트 가격은 계속 오를까요?

오윤섭: “당분간 계속 오를 것입니다. 우상향할 것입니다. 부자들은 단타수요가 아닙니다. 은행에 있는 돈을 인출해서 재건축 아파트에 투자했다면 최소한 2년 이상 보유할 것입니다. 정책 등 변수에 따라 가격은 일시적으로 등락하겠지만 당분간 오를 것입니다. 7월 14일 현재 강남 재건축단지는 보합세입니다. 하지만 매도호가를 1천만원만 내리면 바로 거래되고 있습니다. 물론 영원히 오를 수는 없습니다. 최소한 2017년까지는 오를 것입니다. 그렇다고 2018년에 내린다는 것은 아닙니다. 2018~2020년 그 언젠가 상승폭이 줄어들고 보합세가 장기간 게속된다는 것입니다. 소폭 하락할수도 있구요.”

Q: 아파트값이 너무 올랐는데 지금 사도 되나요?

오윤섭: “지금 사야 합니다. 달리는 기차에 올라타야 합니다. 다만 최소한 아파트값의 50%이상은 현금을 확보할 수 있어야 합니다.”

Q: 지금 집을 팔고 갈아타야 하나요?

오윤섭: “결과적으로 2015년이 가장 갈아타기 좋았습니다. 하지만 2016년 하반기도 늦지 않습니다. 상승장에서 수요가 붙지 않는 ‘잊혀진’ 아파트라면 과감히 파세요. 그리고 재개발 재건축이나 리모델링 아파트를 사세요. 헌아파트를 팔고 새아파트로 갈아타세요. 입주를 앞둔(잔금납부전) 분양권은 갈아타기 좋은 아파트입니다.

Q: 하반기에는 중대형이 오를까요?

오윤섭: “오를 가능성은 낮습니다. 1+1 재건축 호재가 있는 아파트 40평형이라면 가격은 꾸준히 오를 것입니다. 그렇지 않은 재고아파트나 분양권은 여전히 수요가 제한적이라 상승폭도 제한적일 것입니다. 중대형은 분양물량이 적지만 수요 역시 경기가 회복되지 않는한 갈수록 줄어들어 가격이 오를 가능성이 낮습니다. 반면 중소형 특히 20평형대 아파트는 공급물량이 많더라도 갈수록 찾는 사람이 많아(실수요자, 전월세입자, 투자자 등) 앞으로도 20년동안은 강세를 보일 것입니다. 직주근접+역세권 조건을 갖추고 있다면 더더욱 말입니다.” 

Q: 2017년 이후 공급과잉으로 집값 하락한다는데 그때 사면 되지 않나요?

오윤섭: “수도권 공급물량(인허가 기준)은 2014년이 바닥입니다. 2016~2018년에 2015년 수준으로 계속 공급될 경우 공급과잉 후유증은 2019년 이후 나타날 것입니다. 2019년 이후에도 공급과잉이 나타나더라도 가격은 소폭 하락하는 하방경직성을 보일 것입니다. 또 2019년 이후 하락한 가격은 2014년 수준이 아닙니다. 2018년 수준이 될 것입니다. 그리고 서울은 2022년까지 재건축 등 정비사업으로 멸실주택이 많아 공급과잉에 비교적 자유롭습니다.”

Q: 수도권 주택시장 상승장은 언제까지 지속될까요?

오윤섭: “대구 아파트시장은 지난 2011년부터 2015년까지 4년간 상승장이 계속됐습니다. 이기간중 아파트값은 평균 58% 상승했습니다. 물론 수도권이 그대로 답습하지는 않을 것입니다. 대구는 2007년부터 2012년까지 분양물량이 전무했으니까 말입니다. 10년만에 찾아온 수도권 상승장은 최소한 2017년까지는 계속될 것입니다. 그리고 대구의 2016년처럼 하락장은 2019년 이후 경기권 입주물량이 몰리는 지역부터 시작될 것입니다.”

Q: 중도금 집단대출을 규제한 정부의 의도는?

오윤섭: “중도금 집단대출 규제의 표면적인 이유는 급증하는 가계부채를 진정시키고자 함입니다. 하지만 속을 들여다보면 프리미엄으로 대표되는 분양권시장이 뜨거울수록 정부가 원했던 내수 활성화에 도움이 되지 않기 때문입니다. 주택시장의 온기가 분양권, 재건축에 몰리지 않고 재고아파트까지 확산돼 내수에 도움이 되기를 바랬기 때문입니다. 하지만 미국 을 보더라도 유동성 장세는 경기 부양보다는 자산 가격 급등이라는 부작용을 초래하고 있습니다. 그래서 더욱더 금리인상을 하려는 것이구요. 국내 주택시장도 마찬가지로 투자수요가 많은 아파트값이 크게 오르고 있구요.”

Q: 중도금 집단대출 규제에 따른 하반기 분양권시장은?

오윤섭: “수도권보다 지방에 직격탄이 될 것입니다. 대구를 중심으로 주택시장이 하락 또는 보합세로 돌아섰기 때문입니다. 하지만 대출 규제 영향은 지난해 11월 발표한 재고아파트를 타깃으로 한 주택담보대출 규제(원리금균등상환)처럼 일시적이고 제한적일 것입니다.분양가가 9억원이 넘는 강남권의 경우 건설사 지급보증으로 중도금 대출 문제를 해결할 가능성이 높습니다. 하지만 중도금 대출건수 및 금액을 제한함으로써 분양시장은 물론 분양권시장은 차별화가 심해질 것입니다. 청약경쟁률, 계약률에도 부익부 빈익빈 현상이 두드러질 것입니다. 정당계약 전후 분양권시장이 위축돼 초기 프리미엄도 이전보다 낮게 형성될 것입니다. 중도금 대출 규제에 따른 풍선효과로 재건축 재개발은 물론 재고아파트로 돈이 몰릴 것입니다.”

Q: 박근혜정부 하반기 부동산 정책은?

오윤섭: “재건축을 중심으로 주택시장이 과열돼 가계부채가 늘어나면 대출규제 카드는 추가로 나올 것입니다. 중도금 대출 규제에 전세자금대출도 규제를 검토하고 있습니다. 이어 DTI LTV 규제 가능성이 높습니다. 2017년 7월까지 한시적으로 규제완화중입니다. 수도권에서 은행, 보험사의 LTV 한도(60~70%)를 일괄적으로 70%로 올리고 서울 DTI는 50%에서 60%로 올려 시행중입니다. 내년 8월부터 DTI LTV 규제가 시행될 경우 서울지역 재건축시장이 직격탄을 맞을 것입니다. 또 2017년 1월부터 다주택자에 대한 주택 임대소득 즉 전월세 임대소득에 대한 과세가 시행될 예정입니다. 세금 부담이 늘어나고 3주택이상이면 전셋값에도 과세를 하게되니 악재효과가 있을 것입니다. 예정대로 시행된다면 말입니다.”

Q: 미국 금리인상 가능성은?

오윤섭: “브렉시트와 미국내 경기 불안으로 인해 하반기 금리인상 가능성은 매우 낮습니다. 오히려 금리인하 가능성이 대두되고 있습니다. 따라서 하반기 악재로서 리스크는 무시할 수준입니다. 박근혜정부는 경기 부양을 위해 재정정책(추경편성)과 통화정책(금리인하)을 동시에 구사하고 있습니다. 하반기에 추가 금리인하 가능성이 높습니다.”

상승, 하락 예측은 무의미하다

“우리는 가끔 기본과 기초를 간과하고 자기도 모르게 자만하는 경우가 있는데 기초는 두번 세번 다져도 손해될게 없습니다. 부동산은 논리적인 것도 중요하지만 때로는 감성적 접근도 필요합니다. 더 발품팔고 더 조사해서 이거다 판단되시면 우우부단한 결정장애가 되지마시고 과감히 결정하십시오. 그리고 파이팅 하십시오.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=10629