"같은 아파트인데 1억원 차이가?"…들쑥날쑥 분양권 실거래가의 진실은

"같은 아파트인데 1억원 차이가?"…들쑥날쑥 분양권 실거래가의 진실은

인기 지역 분양권 다운계약서, 불법전매 성행
국토부 “상반기 허위신고 적발내용 7월에 발표”

최근 위례신도시, 하남 미사강변도시, 동탄2신도시 등 신도시를 중심으로 분양권(준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리) 거래가 활발하게 이뤄지고 있는 가운데 같은 단지, 같은 면적 아파트 분양권이 같은 달에 최고 1억원 이상 차이 나게 거래된 사례가 많아 ‘다운계약서’(매매가격이 실제 거래가격보다 낮게 작성된 계약서)가 빈번하게 작성되고 있다는 의혹이 일고 있다. 국토교통부는 분양권 거래가 많이 이뤄진 지역을 대상으로 실거래가 허위신고 검증을 강화하기로 했다.

3일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기 하남시 망월동 미사강변푸르지오 1차 A30블록 전용면적 84.99㎡ 분양권은 지난달에 최저 4억5195만원, 최고 5억1195만원에 거래됐다. 최저가와 최고가의 가격 차이가 6000만원이다. 앞서 지난 4월에 거래된 같은 아파트 84.98㎡ 분양권은 최저 4억1400만원, 최고 5억1446만원에 거래돼 차이가 1억46만원까지 벌어졌다.

같은 아파트 분양권이 수천만원 이상 차이가 나는 사례는 위례신도시나 부산 강서구 명지국제신도시, 경기 화성시 동탄2신도시 등에서도 쉽게 찾아볼 수 있다.

지난 4월 8억2326만원에 거래된 서울 송파구 장지동 송파힐스테이트 101.8㎡ 분양권은 지난달에 1억1000만원 이상 싼 7억630만원에 매매됐다. 경기 화성시 오산동 동탄2신도시 반도유보라 84.99㎡는 지난달에 최저 3억9319만원, 최고 4억2672만원에 거래돼 3300만원 이상 차이가 났다.

미사강변도시의 한 공인중개사는 “층이나 조망에 따라 분양권 프리미엄이 수천만원씩 차이가 나는 경우가 종종 있다”면서도 “하지만 같은 단지, 같은 면적 아파트 분양권인 경우 가격이 1억원 이상 차이 나는 일은 거의 없다”고 말했다.

신도시 아파트 분양권을 주로 거래하는 공인중개사의 말을 종합하면 매수자가 분양권을 사면서 양도소득세를 덜 내기 위해 다운계약서를 요구하는 경우가 있다. 일반적으로 양도세는 집을 파는 사람이 내지만, 매도자가 우위에 있는 인기 지역의 분양권 매매 시장에서는 매수자가 양도세를 부담하는 조건으로 분양권을 사기도 한다.

예를 들어 분양가가 5억원인 아파트의 분양권을 6억원에 매도하면 매도자는 차익(1억원)에서 각종 비용을 제외한 금액에 대해 양도세를 내야 하는데, 이를 매수자가 부담한다는 것이다. 위례신도시의 한 공인중개사는 “인기 지역 아파트 분양권은 매수자가 양도세를 떠안는 경우가 대부분”이라며 “다운계약서는 매수자가 원해서 쓸 때가 많다”고 말했다.

이들 신도시에서는 분양권 불법전매도 공공연하게 이뤄지고 있다. 통상 아파트를 사면 6개월이나 1년 뒤부터 분양권을 팔 수 있는데, 명의 이전을 6개월이나 1년 뒤에 하는 조건으로 매매하는 것이다. 동탄신도시의 한 공인중개사는 “전매제한 기간에 분양권을 매매하는 게 불법이라는 것은 알지만, 명의이전을 나중에 하는 조건으로 거래가 많이 이뤄진다”고 털어놨다.

현행 부동산 거래신고에 관한 법률과 주택법에 따르면 다운계약서를 써서 분양권을 거래하다 적발되면 매매 당사자와 공인중개사는 권리 취득가액의 2~5%를 과태료로 내야 한다. 주택 및 분양권 전매제한을 위반한 사람과 이를 알선한 사람은 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금을 내야 한다.

국토부는 분양권 거래가 활발한 지역에서 허위신고가 없는지 지방자치단체와 함께 검증을 강화한다는 방침이다. 국토부 관계자는 “매월 시장을 점검해 특이 사항을 지자체에 통보하는데 분양권 거래가 많은 신도시를 특히 주의 깊게 살펴보고 있다”며 “올 상반기에 적발한 내용은 7월 말에 발표할 예정”이라고 말했다

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