10년만에 찾아온 투자기회를 잡으려면

10년만에 찾아온 투자기회를 잡으려면

이번 주도 화요일에 비가 제법 내렸습니다. 모내기철에 내리는 비는 단비입니다. 요즘 산에는 봄에서 여름으로 갈아타는 색깔이 정말 좋습니다. 연둣빛이 좋습니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 투자수요가 가세한 아파트시장에서 10년만에 찾아온 아파트 투자기회를 잡고 싶어하는 투자자를 위한 어드바이스입니다.

최근 재고아파트 매매시장과 전세시장은 조용합니다. 반면 분양권과 재건축시장은 투자수요가 가세하면서 강남권과 경기 남부권을 중심으로 뜨겁습니다. 부산 대구 등 지방 대도시는 물론 서울 도심권 재개발도 뜨거워지고 있습니다. 또 4월 이후 분양시장은 단타가 가능한 분양단지에 떴다방이 몰리고 있습니다.

오로지 자신만 믿어라

닥터아파트도 부동산 교육(오윤섭의 투자스쿨)을 하고 있지만 최근 주택시장이 상승장을 맞으면서 포털 사이트 카페와 블로그를 중심으로 부동산 교육이 홍수를 이루고 있습니다.

문제는 부동산 교육 자체가 아닙니다. 상승장세에 휘둘려 개미들이 강사의 한마디 한마디에 쏠림이 심해지고 있다는 것입니다. 특히 특정 그룹의 강사들이 만들어내는 스테레오 타입(고정된 견해와 사고)이 문제입니다.

10년전에도 그랬습니다. 부동산 전문가라는 사람들은 교육 대목을 맞아 개미들의 입맛에 맞는 코치를 해줍니다. 하지만 지난 2008년처럼 주택시장이 침체되면 전문가들은 대부분 ‘잠수’를 탈 것입니다.

부동산 전문가들의 다양한 시각을 교육을 통해 들어보는 것은 좋습니다. 하지만 특정 그룹의 스테레오 타입에 휘둘려 투자했다간 역공을 당하기 쉽습니다. 뒤통수를 얻어맞기 십상입니다.

장세에 휘둘리지 말아야 합니다. 상승장에 편승한 전문가의 말을 믿지 말아야 합니다.

부동산 가치투자의 길은 누가 대신해서 걸어줄 수 있는 길이 아닙니다. 쓸쓸하게 홀로 남이 가지 않은 길을 걸어야 합니다. 최소한 3년이상 걸어야 하는 길고 지루한 고독(Solitude)의 길입니다.

오로지 투자자 자신만을 믿고 투자해야 합니다.

안목이 있다면 저질러라

지금 아파트시장은 10년만에 찾아온 상승장입니다. 2014~2015년 전세입자를 중심으로 한 실수요장이 2016년 들어 투자수요장이 시작됐습니다. 최근 유동성이 늘어나면서 더욱더 그렇습니다. 과거 1999~2000년과 비슷한 상황이 아닌가 생각됩니다.

외환위기 이후 급락한 주택시장이 정부의 규제완화책과 금리 하향세에 힘입어 1999년 이후 분양권시장에 투자수요가 유입됐습니다. 전매제한 규제가 시작된 2003년까지 투자수요로 인해 분양권 프리미엄이 폭등했습니다.

2016년 5월도 비슷한 상황입니다. 다만 다른 점은 과거엔 DTI, LTV 주택담보대출 규제가 없었습니다. 또 1999년에는 전셋값이 폭등했지만 올해는 전셋값이 보합세로 비교적 안정됐습니다.

‘물들어 올 때 노 저어라.’는 말이 있습니다. 물이 빠져 나간 뒤 배가 바닥에 닿아 있을 때는 아무리 기를 써도 배가 꼼짝하지 하지 않습니다. 하지만 물이 들어오면 힘을 많이 들이지 않아도 배를 움직일 수 있습니다.

10년만에 찾아온 상승장이 시작됐으니(물 들어오기 시작했으니) 아파트를 사야(노 저어라)합니다.

하지만 시장에 대한 안목과 통찰력이 필요합니다. 통계 지식이 아니라 지혜가 필요합니다.

누구는 통찰력을 키우려면 예술을 통해 심미안(審美眼)을 키우라고 합니다. 꼭 그렇게까지 할 필요는 없구요. 하지만 자신만의 스타일로 시장을 바라보는 안목을 갈고 닦는 노력은 꼭 필요합니다.

“이번엔 진짜 다르다” “대세 상승장이 오고 있다” “상승장이 본격적으로 시작됐다”고 투자자 본인이 판단했다면 저질러야 합니다. 10년만에 기회가 왔으니까 말입니다.

“부자가 될 수 있는 것과 부자가 된 것의 차이는 머리 속에 들어있는 생각을 끄집어내어 행동을 옮겼느냐, 생각만 했느냐의 차이에 있다.

“그때 내가 생각한 대로 했더라면 큰돈을 벌었을 텐데……. ” 라고 한탄하는 이야기를 우리는 자주 듣는다. 물론 나도 자주 그런 말을 한다. 그때 내말대로 반포 주공아파트만 샀더라면, 안산으로 가지 말고 그때 강남으로 왔더라면, 대출이라도 받아서 개포 주공아파트를 샀더라면…… 내가 그렇게 행동하기만 했으면 물론 현재의 수십배이상 부자가 되었을 것이다. 그러나 중요한 것은 내가 행동하지 않았다는 점이다.

부자가 되기 위해서는 행동해야 한다. 말로는 절대 부자가 되지 못한다. 저축이든 투자든 행동으로 옮길때 비로소 가치가 있는 것이다.” - 2004년 유효남의 ‘월급쟁이 부부의 타워팰리스 입성기’ 중에서.

펀더멘털, 수급에 집중하라

저지를수 있는 개인 펀더멘털(기초체력)도 중요하지만 저지르는 아파트의 펀더멘털이 중요합니다.

아파트 펀더멘털은 어디에서 올까요? 침체기에도 하락기에도 버틸 수 있는 힘, 펀더멘털은 어디서 올까요? 그건 바로 수요입니다. 수요가 탄탄하다면 아파트값은 중장기적으로 보면 언제나 우상향입니다. 분양가가 내리지 않는한 말입니다. 땅값이 내리지 않는 한 말입니다.

학군과 역세권, 생활인프라 그리고 지역 소득수준에 따라 형성된 커뮤니티 등 다양한 조건을 갖춘 단지는 수요가 풍부합니다. 한마디로 블루칩 단지(지역 대표 아파트)나 옐로칩 단지(블루칩 차순위 저평가 우량 아파트)를 말합니다.

지하철 개통만으로 도심 접근성이 좋아져도 매수하기보다는 전세를 선호하는 단지라면 수요가 빈약한 곳입니다. 학군과 역세권을 함께 갖춘 새 아파트가 좋습니다. 반면 매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율이 높은, 갭투자 낡은 아파트(재건축 호재가 없는 지은지 10년 이상 된 단지)는 매수하지 않는게 좋습니다.

역사는 반복됩니다. 지난 2006~2007년처럼 아파트값은 2018~2019년 전고점을 찍을 가능성이 높습니다. 

2018년 이후 입주물량 폭탄에 대비해야 할 것입니다. 서울과 인천은 2017년부터, 경기는 2016년부터 입주물량이 점차 늘어납니다. 입주폭탄 피해지역은 지난 2010~2012년 수도권에서 집값이 크게 하락한 지역이 될 것입니다.

공급과잉으로 떨어질거라 생각하는 희망

“2007년 2008년에도 미분양이 많았지만 부동산 전고점을 찍은 곳들이 수두룩합니다. 더욱이 2018년과 2019년에 넘긴 분들은 2020년 이후 경기가 반락하고 신규 공급이 줄어들어 2022년 이후 부동산이 실제 저점을 통과하고 고점에 산 사람들의 투매로 바닥을 찍을때쯤 다시금 부동산 투자에 관심을 가지게 되지 않을까 싶습니다.?” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=9554